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关于房地产的市场价格及走势是近年来学术界讨论的热点问题，研究的焦点是房地产价格是否偏高，是否存在房地产泡沫。而本文主要从税收及收费的角度对现行的房地产市场进行讨论，力求建立适应我国国情的房地产税收体系，以充分发挥税收在调节市场、优化资源配置、稳定经济方面的职能。
一、我国房地产税收制度建设
房地产业是国民经济的支柱产业，关系国计民生。我国房地产市场的建立是在20世纪八十年代改革开放以后，自从房地产商品化后，房地产业也迅速发展，商业附加值越来越高，渐渐成为市场的投资热点。而针对其发展的税种并没有相应的加以完善，我国现行房地产税制的框架成型于20世纪九十年代初，依托于1994年工商税制改革的契机，曾一度对社会经济发展起到积极作用，但并不能真正的实现对房地产市场的调控。
现阶段我国涉及房地产业的税种主要有城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、契税、土地增值税、土地使用权转让及不动产销售营业税。其中，城镇土地使用税，是以城镇土地为征税对象，按土地使用面积向使用土地的单位和个人征收的一种税，于1950开征，实行差别幅度定额税率，按年课征；耕地占用税是以占用耕地的行为为征税对象，对占用耕地建房或进行非农业建设的单位和个人征收的一种税，于1987开征，实行差别幅度定额税率，一次性征收；房产税是以房产为征税对象，按照房屋的余值或出租房屋的租金收入向房产所有人征收的一种财产税，于1950开征，实行按年计算，分期缴纳，但对个人所有非营业用的房产免税；土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，实行超额累进税率，按次计征；契税指在我国境内转移土地、房屋权属，向承受单位和个人征收的一种财产转移税，实行幅度比例税率；土地使用权转让及不动产销售营业税是营业税的两个子税目，以营业额为计税依据，实行定额税率。
在以上房地产税收体系以外，我国还在房地产市场活动中收取房地产费，目的在于填补行政事业性单位的经费支出，主要有三种：土地使用权出让金、房地产行政性收费和房地产事业性收费。其中，土地使用权出让金是国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。以出让方式取得土地使用权的，土地使用者须向国家支付国家凭借土地所有权取得的土地收益，是一定时期内的地租以及国家对土地的开发成本以及有关的征地拆迁补偿安置等费用。而以划拨方式取得土地使用权的，土地使用者如经县级以上人民政府依法批准在缴纳补偿、安置等费用后才将该土地交付其使用的，须缴付补偿、安置等费用，否则不需缴付任何费用。房地产行政性收费，是指房地产行政管理机关或其授权机关，履行行政管理职能管理房地产业所收取的费用，包括登记费、勘丈费、权证费和手续费等房地产权管理收费以及登记费和手续费等房屋租赁管理收费。房地产事业性收费，是指房地产行政管理机关及其所属事业单位为社会或个人提供特定服务所收取的费用，包括拆迁管理收费和房屋估价收费等。
二、我国涉及房地产税费存在的问题
通过上面的综述可以看出，现阶段涉及房地产业的税收及收费存在很多的问题，无法对我国的房地产市场特别是住宅市场进行有效的调节。这些问题主要有：
1、房地产开发过程和交易环节税费复杂交叉，税费混乱，费挤税现象严重，费项总数远多于税项总数。仅从房地产开发企业的收费项目上看，有的地方各种收费项目多达50多项；从收费比例上看，各项收费占销售收入的35％左右，相当于经营成本及费用的70％。
2、在土地交易环节税负过高，抑制了土地的流动和正常的市场交易，助长了土地的隐性流动，逃税现象因而增多，这就从总量上减少了国家的税收收入。更为严重的是，他直接阻碍了大量划拨存量土地进入市场的进程，减少了土地的有效供给，激发了土地价格的上涨。
3、在土地保有环节税费种类过少，降低了投机行为的成本，阻碍了土地有偿使用市场的建立与健全，大多数由使用者无偿取得的土地仍然近似无偿地被持有着，抑制了土地的正常交易，使得土地作为资产的要素作用无法得到发挥，土地闲置与浪费现象日趋严重。
4、在房产交易环节的税费过于集中且大多能转嫁到房产购买者身上，这将提高新建商品房的价格，从而带动整个房地产市场价格的上扬，制约市场正常的生产进程。
5、在房产保有期间设计的税种非常少，且免税范围大，这种典型的窄税基模式造成了明显的税负不公。在房产保有阶段发生的价值自然增值部分，由于没有有效的税收调节调控机制，政府不能充分参与增值的分配，只能任由其流向房产的实际保有者。
6、从国际房地产税收体系设置来看，大国数国家均对本国纳税人在国内外拥有的房地产征税，而我国对本国居民的海外房地产纳税问题，目前尚无法可依，从而使国家丧失了对纳税人的这部分财产课税的权利，这不仅会影响国家的财政收入，而且也会使国家的税收主权遭受侵害。
7、房地产税收征管的配套措施不完善，我国目前的财产登记制度不健全，尤其是缺乏私有财产登记制度，致使不少税源流失，更出现公有财产转为私有财产的非法行为，严重影响了税收征管的力度。同时，与房地产税收密切相关的房地产价格评估制度和房地产税收评税政策不健全。
总的来说，房地产税种设计无法有效调控房地产市场的开发使用目的，从而无法贯彻国家的住宅建设规划。导致了房地产市场脱离了人民群众的真正需要。因此，现行房地产税制及收费已到了非改不可的境地。
三、我国房地产税制改革思路
对房地产税制的改革，我认为可以按照“宽税基、低税率、差别待遇、严格管理”的税改要求，结合世界各国的先进经验，从新设计符合我国实际情况的税收体系。由于我国的土地与住宅市场是两种截然不同的模式，所以可依据房地产市场运行过程设定税种，即土地流转、土地保有、住宅流转、住宅保有等四个方面，分别设计不同的税种。同时，从宏观上对房地产市场的政策、法规进行规范。
1、在土地流转阶段，可以按照土地面积以及土地评估价值对取得土地使用权的单位和个人从量与从价相结合征收一次性税收。合理分配不同地区、不同地块的土地价值。
2、在土地保有阶段，可以针对经限期强制使用而逾期未使用的空地、荒地征收补偿性税收。保证国家的土地资源能够合理的开发利用，抑制土地市场的投机行为。
3、在住宅流转阶段，针对当前房地产市场的开发格局与人民群众的要求不相符的情况，应加大对高档住宅的征税强度，降低普通住宅的税收负担。实行超额累计税制，合理确定起征点及累进率。
4、针对当前住宅保有环节的税费过少，无法抑制住宅投机行为，可尝试开征物业税，或者对房产税中关于个人所有非营业用房产免税的规定进行修改，但一定要结合我国大多数居民的实际情况，本着“以人为本”的课税原则，税率宜低不宜高，防止出现“买得起，养不起”的购房困境。
5、从宏观方面，清理取缔不合理、不合法的收费项目，将可以作为税收的收费项目进行费改税，保留的收费项目纳入财政预算管理，专款专用，以规范房地产市场的政府行为。
6、可以将房地产税收划归地方税收体系，以增强地方财政收入，调动地方积极性，促进地方对房地产税收的征管力度。
7、完善房地产课税的配套制度与政策，加强房地产税的征管力度。建立严密的房地产登记管理制度，充分利用计算机网络实现信息共享并使房地产数据能够及时得到更新，建立起部门之间的联动合作机制。
8、完善房地产价格评估制度，设立健全的房地产估价机构，尽快制定涉税房地产估价的法律、规章，规范房地产估价行为；加强评估人才的培养，提高评估师的素质。■ |
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