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伴随着房地产市场的日益繁荣，房地产中介机构应运而生。我国房地产中介行业比起西方发达国家起步较晚，但在不断探索中东部沿海城市迅速发展，西部城市也逐渐赶上。目前，国外房地产中介机构已经看好中国这一潜在的市场，在中国内地扩展的有：戴德梁行、仲量行、21世纪不动产公司等，他们陆续进入我国房地产中介市场中的经纪、咨询和评估领域。
国外及港台房地产中介服务具有悠久的发展历史，具有一套较为完善的独立法规体系（包括市场准入法规、执业人员职业道德法规以及执业质量控制标准等）。他们的执业质量水准较高且采取规模化连锁经营，利用优化资源配置优势，集中大量的财力、人力、物力，利用先进科学技术服务手段（房地产估价信息系统、房地产信息网络系统和地理信息系统等）以及强大的国际网络，进入我国房地产中介服务市场。
一、国外中介机构发展策略
国外中介有许多值得我们借鉴之处，如诚信问题、信息问题、信息共享、进入（认证）条件、行业自律、人员培训、相关政策、业绩统计等。美国房地产中介已发展了80多年，无论在法规、制度还是经纪人管理、培训以及房地产经纪运作方面，都有一套完整的制度及成熟的运作模式，处于世界房地产中介行业领先地位。特别是其房地产中介管理制度，值得借鉴。
（一）经纪人资质等级。在美国，从事房地产中介业的机构或个人，必须拥有州政府机构——房地产委员会颁发的营业执照。房地产经纪人主要有两类人员：（1）经纪人。具备独立的法人地位，具有经纪人执照。（2）销售员。具有销售员执照，为一个经纪人的雇员，代表经纪人行事，只能执行经纪人所制定的任务，无权订立契约和收取佣金，仅能以经纪人的名义对外接洽业务，同时对经纪人负责。经纪人公司有数个经纪人的若干销售员，销售员受雇于经纪人，有的也可以独立订约。二者均需书面考试，合格后取得执照方可开业。同时，还分别为房地产经纪人和销售员取得执照制定了具体条件。比如年龄、学历、专业知识、经验、名声等。持房地产经纪人和销售员执照者每四年需要重新申请更发执照，申请时要提供证据证明已完成45学时的有关房地产最新课程的学习。在取得执照前，州政府主管部门要对申请人行为进行调查。要取得执照，除了一般要求和相当的经验外，还要接受一定课时的专业知识教育训练，并参加执照考试。取得执照后，还要接受州房地产委员会的执照管理。美国法律规定，凡发现房地产经纪人或销售员在业务活动中有不实陈述、虚假承诺、多头代理、公私款不分、以非法手段取得执照、有不良行为记载等行为，均会受到暂停或吊销执照的处罚，甚至可能会向法律提起诉讼。美国房地产经纪人如果发生损害当事人的欺诈行为，不但会因赔偿而被罚得倾家荡产，而且被逐出经纪人行业后，很难再在这种讲究信誉的行业中谋生。可见，美国对房地产经纪人的管理，无论是当初准入，还是加入本行业后的管理，都是相当严格的。
（二）法规制度。美国有关房地产中介的法规主要有：一般代理法规、契约原则、州执照法、联邦法、专业伦理法规。不动产执照法是有关房地产交易的最严密的法令。执行房地产执照法的是“州房地产委员会”，主要的执法方式包括拒发执照、扣留执照和吊销执照。有关执照法还规定对审批执照的机构进行社会监督，防止有能无照或无能有照。
为保障交易安全，维护社会大众利益，许多州都专门设立了房地产复原基金制度，目的是在社会大众因某一执照房地产经纪人的不良行为而导致财产受损时，予以赔偿。该基金由领照人在申请注册时所交纳的特别规定费累积而成。比如，加州地产局设有两项不动产基金，一项为教育及研究基金，另一项为赔偿基金。所有执照费用的20%投入不动产基金，其中40%放在教育研究，60%放在对外赔偿基金内。赔偿基金用于经纪人因错误而造成不能赔偿的损失，当赔偿被允许且已支付时，则被告经纪人的执照会被取消，直到它偿还所赔偿款项及附带利息。
一般美国经纪人的佣金是以最终销售价格的百分比来支付，佣金数目由委托人与经纪人自由商定。根据反托拉斯法规定，任何房地产经纪人交易机构不可强迫订立最小佣金比率，否则将受到严厉处罚。佣金数目随房地产出售的种类不同而不同，出售佣金率为：住宅5%～7%，大型商业用地3%～6%，未开发土地6%～10%。
房屋买卖过户由产权公司经手，不仅代写、代办过户手续，尚有保证履约之实际功能。依双方条件切实执行，代收金钱、文件。一切办妥，则钱交给卖方，权状给买方。经纪人不涉及金钱，可减少很多麻烦。为防两边吃，美国禁止经纪人同时代表双方。
（三）职业道德。美国非常重视中介的职业道德，商业法典10176项和10777项中列举了从业执照暂停与吊销的规定。另外，美国的全国房地产师职业道德规范内容简明，注重实效。每个州的房地产委员会一般设有调查机构，可以在任何时候到经纪人办公室检查业务纪录，发现问题向房地产委员会报告，由该委员会讨论决定是否向法院控告。同时，美国各地都有专门的检察机构处理此类案件。经纪人或销售员只要有一次违反职业道德的行为发生，并被暂停或吊销执照，就会被刊登在经纪人广告刊物上，从此很难再从事这一职业。
二、我国房地产中介服务行业的完善
（一）从业机构和人员职业化、正规化。近几年来，我国房地产中介服务如雨后春笋，从业的机构和人员不断增加，业务量也不断扩大。但是，从整体上看，仍然是行业信誉不佳，社会地位不高。一方面少数“害群之马”侵害服务对象利益败坏行业名声，导致客户“谈中介色变”、“谢绝中介”的现象经常发生；另一方面其执业及应得的正当利益又得不到保护。因此，这一行业一直停留于低水平运作。由于经营得不到发展，无法通过资产增值达到做大做强的目的，因而也就难以形成职业化、正规化的队伍。
1、加强法制建设。目前，我国房地产中介服务业方面的法律法规正处于建立框架过程中，体系尚待完善，尤其是较高级别的法律政策文件，仅有《城市房地产法》和《城市房地产中介服务管理规定》。因此，我们应加大立法力度，通过法律法规形式确立房地产中介服务的职业地位，提出正规化执业的具体化要求，包括职业界定、业务范围、市场准入、培训、考试、考核、执业、再教育、运作方式、程序、行规行约、合同、收费等方面的规定，为房地产中介服务机构和执业人员依法从业提供法律依据。同时，政府有关部门及行业协会要依法从严管理，保护正当经营和合法收益，打击非法经营，建立良好的执业环境。
2、严格市场准入制。要本着宁缺勿滥的原则，通过立法对从业机构和人员分别实行严格的准入标准。在机构资质管理方面，对注册资金、经营场所、业务人员等设定更高一些的“门槛”，并划分不同等级资质的标准，规定其相应承接不同标的、不同价值量和不同复杂程序的业务。在人员资格管理方面，要创设执业资格制度，并严格标准，对学历、实务年限、专业知识、犯罪记录限定等要求再提升一个档次。通过审核，逐步淘汰不合格者，以确保中介机构及执业人员的综合素质和业务水准不断提高。
3、坚持从严整治。当前我国在这方面违规或违反职业道德现象比较严重，如有的拿“回扣”，搞低价格恶性竞争，迎合委托方对代理标的进行夸大宣传或虚假评估，甚至欺诈客户，这种非正当经营的中介商颇有市场。根据美国、香港等地的经验，要提高该行业的地位，必须从严整治、扶正压邪。首先，房地产管理部门和工商管理部门要统一立法，密切配合，加强管理。要克服互不照应的做法，联起手来，将执照、资质和资格三方面的管理融为一体，落到实处。其次，加大查处力度，以儆效尤，纯洁中介队伍，净化市场环境。除了每年要对中介机构检查一次以决定是否通过年检外，还必须经常检查中介机构及人员的执业情况，并建立举报制度，发现问题及时调查处理。与此相配套，各级人民法院应积极受理和审判房地产中介案件，维护合法经营者，打击非法经营者。
（二）行业结构社会化、系统化。目前，我国房地产中介服务机构分布呈如下特点：一是各自孤军作战；二是横向分布无序；三是纵向分布没有梯度，无法延伸；四是相互之间和上下之间都缺乏联系，不能形成网络，这种状况不能适应住房市场梯度化的需求。尤其是住房的消费需求出现多方位、多层次、大众化、存量化的趋势，这就要求房地产中介服务业调整结构与布局，以优良的服务面向社会，面向社区，面向市民。
1、建立服务全社会的机构网络。当前，为活跃中国住房市场，满足百姓对住房服务的需求，应该大力发展交易网点，从实际需要出发，因地制宜地构筑点线面相结合的中介服务网络。点，即市一级交易中心；线，即与市交易中心相连的若干区域中心；面，即遍布全市各街道、社区的服务网点，可以是紧密型的，也可以是加盟连锁店。总之，服务机构要形成网络，让老百姓通过网点，享受便利的中介服务。在日趋激烈的市场竞争中，要想站稳脚跟，获得一席之地，就必须降低中介公司的服务成本，提高成交率。扩大经营规模，走连锁化道路则是中介公司的发展方向。一方面规模经营可以大大降低中介公司提供服务的平均固定成本，同时由于大规模公司的人员对业务的熟悉和高度的专业化，可以有效地降低平均可变成本，从而在整体上降低中介公司的服务成本，保证较高的经济效益；另一方面规模经营和连锁化也有利于房地产中介公司扩大自身影响，提高知名度，扩大市场占有率。
2、建立沟通全社会的信息网络。国外房地产中介服务业靠信息运作，信息的集中储存与分别享用都有固定的渠道。在这方面我们尚未形成气候，信息基本上是分散的，没有形成统一的大容量的信息储存，因而信息共享就是一句空话。这就必然形成分割的市场，分散的运作，零星的成交，交易的人气不旺，市场红火不起来。为此，应借鉴外国的做法，结合本地实际，建立各种信息网络。首先，利用专业手册、新闻媒体、局域网等载体，建立中介信息、价格信息、房地产交易登记信息，有的可对外发布或公示，有的可对外开放供查询。其次，利用联网这一高新技术，建立房地产公众信息网络，充分运用网络信息全、容量大、时效快等优点，为市民提供全天候、全方位的信息服务。如利用三维成像和多层链接技术，全面地展示楼盘区位、环境、社区规划、楼内结构及其本身结构布局等。
（三）服务执行深层化、制度化
1、提高服务水平。我国房地产中介服务层次较浅。要改变这一现状，首先，拓展服务领域，提升服务水准，使服务领域从项目后期扩展到前期，为发展商提供高品位的策划书、项目包装、广告及代理服务，为购房者提供以人为本的高质量的住宅产品设计模式以及高水平的顾问服务。还要突破传统业务的限定，将服务向更宽的领域延展，开拓新的服务市场，如房屋置换、房屋吞吐、房屋银行、置业担保、电子商务、物业管理、装饰装修等。其次，借鉴国外经验，探索带有中国特色的服务方式，逐步形成各项业务的程式化。
2、加强行业自律。我国房地产中介服务行执业行为有很大的自由度，其职业道德和形象欠佳。一是从上至下成立行业协会，由协会制定职业道德规范，加强对人员的管理，对违规违约的会员，可给予处分甚至开除出协会。二是普及“放心中介”，以公开办事程序的收费标准，规定服务时限和服务质量，违者受罚为内容，向全社会做出郑重承诺，接受全社会监督。三是建立中介机构法人责任制和业务失误赔偿制。四是建立财务会计制度，建立会计账簿，绘制财务报表，严格执行国家财务和收费规定。五是建立业务记录，设立业务台账，以备管理部门和协会检查。
（四）经营模式专业化、现代化。目前，我国房地产中介服务业机构规模偏小，专业人才结构不合理，科技含量低，掌握信息少，专业性不强，难以形成规模经营。为此，必须采取措施，全面提升房地产中介服务业的水准，使其走向专业化、现代化，以形成集约化经营产业。
1、提高业务素质。国外房地产中介服务执业人员除了精通房地产业务外，还熟悉法律、营销、建筑、评估、金融、计算机等多方面的业务，职业技能比较全面。为此，我们必须从房地产中介服务业的队伍建设着手，全面提升其业务素质。一是完善专业体系，具体应设立包括策划师、经纪人、估价师、工程师、房地产专职律师、会计师、审计师、造价师等在内的职称系列，并使人才划分等级合理搭配。二是优化执业队伍，即规定房地产中介服务机构应具有各类专业人员的结构标准，逐步淘汰低层次人才，吸纳中、高级人才，使中介机构通过吐故纳新，形成一支专业齐全、人才荟萃、技能较高的队伍。
2、实行规范运作。目前，我国房地产中介服务运作方式原始，程序简单，运作水平不高，其主要原因是没有相应的规范。为此，必须针对目前市场上最常见的运作方式以及一般的业务程序制定业务规范。在运作方式上，对每一种方式的规定及其业务范围、相关当事人的权利义务、操作方法，尤其对价格、合同、结算以及违约责任等做出限定。在运作程序上，美国中介商带有共性特征且比较科学的规定，可以直接为我所用。
3、加大科技含量。加大硬件和软件投入。房地产中介服务行业是一个高科技产业，把最新科学技术应用到中介服务行业中来，是世界各国行业发展的趋势。当前的任务是利用先进技术手段，及时、准确地提供房地产信息。房地产中介服务无论是经纪、评估、咨询，都要依靠及时而准确的信息，仅靠人工的市场调研是远远不够的，必须大力推广计算机应用，建立房地产信息网络系统，组建最具权威的房地产信息收集、加工和传送服务机构，这是收集、传递信息最可靠、最便捷的途径，可以保证房地产中介服务有一个坚实的信息基础。
4、推进集约化经营。我国房地产中介服务业由于起步晚、规模小、素质差、不规范，且处于粗放式经营，因而从总体上看还属于幼稚行业。因此，必须对房地产中介服务业进行调整改造，以提高其竞争能力。首先，要创造条件切断房地产中介服务业与其母体开发商之间的脐带，加速产销分离。其次，要改善经营管理。
三、结束语
总之，房地产中介企业要进一步进行资产重组和资源的合理配置，建立自身的竞争优势，求得生存和发展的机会，建立一支符合“八化”（即职业化、正规化、社会化、网络化、深层化、制度化、专业化、现代化）要求的中介服务队伍，才能振兴我国房地产市场。■ |
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