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随着我国住房制度改革的进一步深化，房屋除了为人们提供舒适的工作、生活居住条件外，其功能也得到了进一步扩展。为了有效扩大居民消费，解决中国养老问题，倒按揭模式在我国也已被提到了议事日程，成为现今讨论的热门话题。
一、倒按揭贷款概述
（一）倒按揭贷款的内涵。倒按揭出现在20世纪八十年代中期，最早是由美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立的，目前在发达国家已有二十多年的历史了。倒按揭贷款又称为逆向年金抵押贷款，是一种适合老年人的信贷方式。一般来说，是指拥有住房的老人把房子抵押给金融机构，由金融机构每月向老人提供贷款，在规定时期，借款人以出售自有住房的收入或其他资产还贷。在逆向年金抵押贷款期间，如果老人去世，则可提前清偿金融机构贷款，若到期老人仍健在，则另行处理。这种抵押贷款方式的前提是老年人必须拥有其所居住房屋的所有权。该方式最大的特点就是分期放贷，一次偿还，贷款本金随着分期放贷而上升，负债也相应增加，自有资产则逐步减少，这种贷款方式与传统的按揭贷款正好相反，故称为倒按揭。
（二）倒按揭贷款的类型。按照反向抵押贷款的款项支付方式，通常可将其区分为三种类型：年金支付、期间支付、一次付清或信用贷款之最高限额式支付。采用年金反向抵押贷款，业主终生可以收到每月的偿还款项，只要住房是他们原来的居住处。当最后的借入合作者永久地离开或死亡时，债务到期，出售住房或者继承人使用其他资产以偿还债务。期间反向抵押贷款在固定期间（通常是10年）提供每月的偿还款项。期末停止支付，利息继续产生，但是并不期待偿还的款项直到业主搬家或者死亡时。第三种类型，一次付清或信用贷款之最高限额，允许借款人在任何时候提取直到一定数量为止。当业主搬家或者死亡时，利息自然增加，偿还款项期满。
（三）倒按揭贷款的优点。（1）在房屋价值变现、获得贷款的同时，住户仍不失对该房屋的所有权；（2）住户在贷款期内不必偿还本金和利息；（3）该贷款一般都有“不追讨保证”，贷款的还款金额以到期日的房屋评估值为限，借款人不必担心到期日贷款余额高于房屋价值而被迫用其他资产还债。
二、我国实施倒按揭的必要性
据我国人口统计数据，目前我国60岁以上的老年人口已经达到1.5亿，占全国总人口的10%以上，而且在今后的几十年时间里，老年人的数量还将以年均3%以上的速度递增。到2050年，我国老年人口数将达到4亿多，占全国总人口数的四分之一，这样每四个人中就有一位是老年人。国际上一般以60岁以上人口占总人口的10%作为老龄社会的标准，按此标准衡量，我国已进入老龄化国家，北京、上海、天津、南京、广州、沈阳、大连等大城市也快速进入老龄化城市，这对我国的经济发展势必要产生很大的影响。
欧美发达国家在进入老年化社会时，人均国内生产总值一般都在5000～10000美元左右。而我国目前才刚刚跨入1000美元台阶，属于典型的未富先老。与此同时，我国的社会保障体系还没有健全，严重滞后于经济社会发展的需要，截至2003年11月底，我国基本养老保险、医疗保险、失业保险的参保人数分别为1.54亿、1.06亿、1.03亿，尽管增长速度可观，但距离完善的社会保障体系还有很长的路要走。如何解决我国养老问题，是我们当今面临的一个重要课题。
根据我国国情，解决养老问题不能也不可能只靠国家。完全依靠国家养老，会给国家财政带来沉重负担，导致经济发展缓慢甚至停滞不前，应由国家、家庭和个人三者一起来解决。但由于我国实行计划生育政策影响，独生子女家庭增多，再过二三十年，只有独生子女的老人数量上占绝对优势。在独生子女的家庭中，有的子女移民海外，有的子女收入不高，甚至失业，随着教育改革的实施，子女还要担负自己儿女的教育支出，使赡养老人心有余而力不足，传统的家庭养老方式受到冲击，家庭养老存在越来越大的不稳定性。因此，根据我国经济、社会的具体特点，现阶段，应加强个人在养老方面的作用，即应增强自我保障能力。我国城市人口中有751224户购买商品房，占城市人口的9.2%，533396户购买经济适用房，占6.5%；另外，还有26.8%的家庭户自建住房，使得城市中拥有住房的家庭达到587万户，占72%。由此可以看出，在我国实施倒按揭有其一定的必要性和可行性，同时也可减轻政府的财政负担。
三、商业银行实施倒按揭风险分析
在我国，反向抵押贷款还是一个新兴事物，这方面的基础和经验都很匮乏，对于商业银行而言，通过倒按揭可以开拓新业务，抢占市场，扩大贷款规模，获取更多利差机会。但开展倒按揭业务，风险是不容回避的一个大问题。随着收贷变现时间增加，会给银行带来新的不确定风险。由于倒按揭贷款每月支付给借款人的贷款数额固定不变，银行要承担利息变动的风险，同时还要考虑到房产价值的变化，因为房产的出售还得受房产市场的变化，若房产市场处于升势，银行资产可保值升值，反之银行资产可能会出现亏损。除此以外，还有关于人均寿命等相关因素的不确定性都给银行带来了极大的控制风险。现通过建立一个以年金反向抵押贷款为支付方式的利润函数，具体分析商业银行实施倒按揭的各种不确定性因素及存在的风险。
根据我国具体情况，设贷款者从60岁起每月月初可获得固定贷款A，直到死亡。并假设生命极限为105岁，用t表示死亡的那个月份，为了简化模型，假设贷款人是在月底死亡。那么贷款者从第一个月开始直至死亡的总贷款额为：
L■=■AU■（t=1，2……540） （1）
Uj=(in)t-j in为贷款者贷款利率。
由于办理倒按揭一切手续费均来自于贷款，故我们假设Pt为扣除手续费以及考虑房屋增值等问题以后的资产净值；P0为房产评估的初始价值。
Pt=P0(1-?姿)(1+?琢)■-?子×U■■ （2）
?姿表示初始办理倒按揭手续费，设为1%，?琢表示为财产的增值率，?子表示贷款者死亡后办理售房还贷的手续费，通常设为3.5%，in设为5%。
U■■=(ij)′
U■■×?子×P0为贷款终止办理还贷手续费的累计值，ij为银行利率，假设为4%。
倒按揭中规定贷款是以房屋作为抵押，当所发放贷款额超过房屋的价值后，不能以贷款者的其他资产作为抵押偿还。当Lt＞Pt后银行就会亏损，所以银行的贷款额度Qt不会超过房产的实际价值，即：
Q■=minL■,P■
银行每月支付A元的现值的累计额为：
Ct=■AW■
当y0=0时，W■=■1+■■
因此，从贷款起第一个月至结束贷款的t月，银行利润的现值为：
?仔■=Q■×■-C■■
V■=■1+■
Y为无风险利率，t-1/1q62表示60岁的人在（t-1）个月与t个月之间死亡的概率。
随着时间t的不断增加，Lt也不断增加，当Lt＞Pt时，银行就会出现损失，我们假设有一个无亏损月m，当t=m时，Lt=Pt即在该项贷款银行收支平衡即无亏损也无收益。而当t>m时银行就出现了亏损。
现利用所得的函数，结合我国国情，对商业银行实施倒按揭所存在的风险进行分析。
（一）假设参加倒按揭业务的房产具有相同的价值。由人均住房面积和近期商品房价格，以价值为20万的房产进行研究，改变每月贷款不同的支付额A，根据（1）式等于（2）可求解无亏损月t的大小，以此来分析银行的风险。根据我国人均消费水平，假定每月提供的最低贷款额为800元，依次类推以100元为等差递增。通过数据分析发现随着月贷款额的增加，无亏损月份将不断减小，同时银行的损失也将不断增加。月贷款额为800元时无亏损月为732个月，超过了生命极限540，银行无亏损也没有任何风险。随着A的增加，当A=900元时，银行的无亏损月为480，小于生命极限540，但风险仍较小。当贷款额超过1000元后，贷款的风险就将大幅增加，无亏损月也不断减小，达到1300元时无亏损月为250，银行损失率为0.80，也就是说如果银行发行此项贷款则风险很大，基本不可能盈利。通过该项数据我们发现，不同的贷款额对于银行的影响是很大的，较小的贷款额度对于银行来说是一项优质贷款，可以为银行带来利润，银行将倾向于减小贷款额来降低风险，对于贷款者而言，过小的贷款额又会给他们造成损失，所以在保证银行积极性的同时，又考虑到贷款者收益，适合的月贷款额是至关重要的，需要通过大量数据分析来确定。
（二）不同的房产价值带来的风险也会有所不同。随着房产价值的增高，同一月贷款额情况下，银行所面临的风险会降低。不同的月贷款额将会有不同损失率，不同房产价值也会产生影响，我们选择具有相同无亏损月下观察房产价值和月贷款额的关系。取无亏损月为370时，价值12万的房屋月贷款额为600元，20万的月贷款额为1000元，30万的月贷款额为1700元。随着房产价值增高，同一风险情况下，月贷款额数量可不断增加。如何根据房产价值确定适合的月贷款额并控制住风险是银行所面临的又一个问题。
同时，由于贷款期限很长，我们无法准确预测房产价值的变化，在前面公式中我们假设房产价值的增值率为?琢。?琢的不同取值会造成对房屋价值的不同估计，由此所发放的贷款额也将不同。假设相同的风险下，一套价值20万的住房，?琢=4%时月贷款额为800元，?琢=5%时月贷款额为1194元，?琢=6%时月贷款额为1309元，相差2个百分点，贷款额就相差了509元。另外，在实际操作中，贷款者可能存在逆向选择的问题，所以房产价值不确定性也给银行带来利润的不确定性。在澳大利亚通常每隔十年对房产价值进行一次重新评估，以减小不确定性因素。
（三）利率带来的不确定性。为简化计算公式中我们使用的是两个固定利率，一个是从银行贷款者缴纳利息使用的利率，另一个是银行使用的利率。由于贷款的期限很长利率变化波动很大，很难准确预测，国外研究者建立了多种随机利率模型用于预测利率的变化，但并没有统一公认的利率模型。无法准确估计利率的变化是银行在进行反向贷款中面临的另一个不确定性因素。
（四）生命的不确定性。倒按揭中申请贷款者通常为一户人家，即夫妻两人，只有当两人都死亡后倒按揭才可以宣告结束。死亡率也要将两个人都考虑进去，而且年龄的弹性很大。死亡率模型研究的人也很多，但在年龄方面的估算也只限于群体，且误差率较大。我国人均寿命还没有长时间稳定，银行控制风险难度很大。
四、结论
反向抵押贷款是遵循“以房养老”的理念而设立的，是对“儿子养老”和“货币养老”的一种有效补充，它可起到“60岁前人养房，60岁后房养人”的积极作用。人们年轻时向银行申请按揭贷款购买住房，然后在整个工作期间逐步还款，到退休之时再将该住宅向银行抵押，重新收回资金用于整个晚年生活。
我们也发现此项业务风险影响因素很多，需要大量资金支持，从而使得金融机构面临的不确定性因素很多。就我国而言，倒按揭模式的实施，一方面我们需要在借鉴国外，如美国、加拿大、日本、新加坡等发达国家经验的基础上，进行大量的调研工作，从而为真正实施做好充分准备；另一方面由于风险因素的影响，可能使得银行的积极性不会太高。为此，政府应参与协调，采取相应的策略和措施，以推动倒按揭贷款发展。当然，作为借款人的老年人属于弱势群体，缺乏足够的金融知识，经常遇到欺诈或误导。而在我国，还没有机构设置专门代理老人完成上述工作。因此，我国开展倒按揭业务仍有很长一段路要走，能否顺利展开还需多方努力。■ |
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