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提要 房地产业是我国国民经济的支柱产业，房地产市场是社会主义市场体系不可缺少的重要组成部分，本文试图在房地产经济学和管理学的基础上，分析我国当前房地产经济波动对我国居民个人住房抵押贷款风险的影响，最后提出解决办法。
一、研究背景及现实意义
随着我国房地产经济不断发展，在国民经济中地位日益重要。随着我国城市化和现代化进程的加快，房地产业将成为我国国民经济的支柱产业，特别是住宅建设，将成为带动我国经济发展的新的增长点。房地产经济如果得到合理开发，将潜在需求转化为现实的有效需求，并保证房地产市场持续、稳定、健康发展，那么在国民经济发展中将起到龙头作用。反之，如果发展缓慢滞后，那么它就会成为国民经济发展的沉重负担，不但无法满足国民经济发展对房地产业的需求，也无法满足广大人民群众对改善居住条件的要求，房地产经济安全是国家经济安全不可缺少的重要部分，对我国经济在加入WTO全面向世界开放之后显得尤为重要，因此对我国房地产经济波动的研究刻不容缓。
二、我国房地产经济波动原因
我们要研究房地产经济波动，必须要对其产生的原因进行深入分析，最终采取相应的政策。房地产经济波动的形成是由一系列复杂的因素以不同的方式综合作用产生的。
（一）房地产经济波动的根本原因是国民经济的波动。房地产业作为国民经济的一个产业部门，其发展规模的速度必须与其他产业部门和整个国民经济的发展规模和速度相适应。如果房地产业的发展过快，超出了基础行业和国民经济的承受能力，我们就要对其进行调整。房地产业本身发展，不能脱离国民经济整体发展水平的实际，因危房地产的成交量大部分取决于国家国民经济的发展状况。另外，房地产开发一般是负债经营，需要大量的银行资金支持，而银行支持大部分取决于国家银行贷款的政策，但金融业的融资政策又与国民经济运行状况密切相关。因此，国民经济波动就成为房地产经济波动的根本原因。
（二）房地产经济波动的内在原因是房地产市场供给和需求的矛盾。不动产经济学认为，在一般市场经济前提下，由不动产总供给与总需求的波动及相互作用可产生周期性不动产经济波动。房地产供给与需求是市场中经常变动的因素。我国房地产供给变化比一般比需求变化更剧烈，需求线波动超前于供给线波动，因此房地产供给总量与需求总量经常处于不平衡状态。只有房地产供给和需求在总量和结构上同时平衡，房地产经济才能快速发展，总量和结构任何一方面出现严重失衡，房地产经济就要进行调整，因此房地产供求关系的变化，必然会引起房地产经济的波动。
（三）我国房地产经济波动的直接原因是投资波动和宏观经济政策变化。投资行为，尤其是投资于房地产，由于具有很强的预期性，因而容易发生波动。当房地产预期上升时，投资会迅速增加，而当房地产预期下降时，投资就会急剧减少。对房地产投资，既决定了房地产市场供给又形成房地产市场需求，因此，投资波动从供给和需求两个方面带动房地产经济波动。
三、我国居民个人住房抵押贷款风险
面对房地产经济的波动，我国居民个人住房抵押贷款就面临着相当大的风险，主要有以下几种：
（一）利率风险。在住房抵押贷款市场中，住房消费者和银行对利率水平及其变动都十分敏感：对消费者来说，如果利率较高，意味着住房信贷中的还本付息成本高，居民家庭收入水平一定时，就会降低对住房的信贷消费；相反的情形下，利率水平降低，则会提高居民对住房信贷的消费。而对银行来说，如果存款利率上升，或者贷款利率下降，或存贷款利率同向变动但利率差缩小，都将导致银行负债增加和贷款收入下降，直接影响银行的经营效益。因此，所谓利率风险是指因金融市场利率的变化，使银行陷入利率倒挂的风险。住宅金融的期限往往较长，利率变化更频繁、更大，利率风险也就更大。
（二）通货膨胀风险。由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率，在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降甚至可能为负数，这时银行将面临通货膨胀风险。固定利率下通货膨胀风险一般比浮动利率下的大，因为后者往往随通货膨胀而上浮。如果贷款利率固定而存款利率浮动，银行的通货膨胀风险就更大。房地产金融的长期性决定了其通货膨胀风险也较大。
（三）抵押贷款资金来源和运用的结构风险。目前，商业性个人住房消费贷款的资金来源，基本依赖于一般储蓄。一般储蓄的资金具有短期性和随意性的特点，远远不能满足住房信贷数量大和期限长的要求，导致存贷资金不能在结构、数量和时间上合理挂钩，出现资金来源量小与使用量大、资金来源分散与投放集中、资金来源的短期性与使用的长期性的矛盾。用短期的资金发放长期的贷款，容易使银行形成支付危机，从而给住房金融的进一步发展背上巨大的包袱，隐含着巨大的金融风险。
（四）违约风险。借款人违约的风险是由于借款人无力偿还或不愿偿还导致房地产贷款本息不能按时收回甚至无法收回的风险。它可能是贷款前对借款人资信审查评估失误造成的，也可能是贷款发放后情况变化造成的。信用风险又可分为企业信用风险和个人信用风险。在个人住房抵押贷款中，主要是指个人信用风险。个人住房贷款的主要对象是广大居民。导致居民个人收入变动的因素很多，银行很难对借款人的收入状况进行持续的有效监督，特别是我国尚未建立个人财产申报制度和个人信用制度，金融机构很难确定贷款人的还款能力，也很难对借款人资信的真实状况做出准确的判断。因此，银行发放个人住房抵押贷款必然要冒很大的信用风险。
（五）抵押物变现风险。金融机构资产变现的风险是指由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产导致不能清偿到期债务、满足客户提取存款要求的风险。房地产金融中的流动性风险，一种是原发性的，即资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道，导致流动性不足；另一种是继发性的，是由信用风险带动的流动性风险：由于房地产金融中大多以房地产作借款的抵押物，当借款人不能按期还款时，贷款银行要处分抵押房地产从中求偿，如果抵押物难以处置，银行缺乏现金来应付提款等需要就会形成流动性风险。
由于住房抵押贷款业务的资产负债不匹配的特性，加之我国的信用体系不健全，当住房信贷业务量达到银行资产总量的一定比例时，银行的流动性风险就会突现，威胁到整个金融业的稳定运行。这一问题在我国一些城市已经产生明显影响，值得高度关注。
四、个人住房抵押贷款风险防范
传统金融工具的运用主要是中央银行直接干预房地产信用业务的质和量。在市场经济条件下，国有银行已逐渐实现商业化，政府对信贷资金的投量和投向一般不再直接采取干预措施，而是通过间接调控来实现。为了维护房地产经济安全，化解住房抵押贷款中的各种风险，必须通过制度创新来解决出现的问题。
（一）在制度供给方面，制约住房抵押贷款制度供给的因素
1、制度供给不是一种免费行为，制度变迁取决于政府是否具有充分的内在制度供给行为激励。对于住宅抵押贷款制度而言，作为一种“公共物品”，目前并没有内生出增加供给的激励，这是造成住宅抵押贷款制度创新密度和频率少于作为整体的社会最佳需求量，即供给不足的根本原因。
2、制度摩擦阻碍制度创新。制度摩擦包括新旧制度之间的摩擦和矛盾、同类制度的摩擦与抗衡、不同制度之间的摩擦和竞争。这些摩擦制约了制度供给，阻碍制度创新，造成制度非均衡。以住房公积金制度为例，国家出于保证公积金的安全考虑，规定公积金必须封闭运行、封闭管理。实际上就制约了住房公积金制度创新——公积金只能存入银行，不能通过投资进行增值。事实上对公积金严格监管是对的，但如果公积金只能存入银行，必将严重影响公积金的增值能力。
3、权力与利益分配矛盾也会影响制度创新。制度创新实质上是权利和利益的转移和再分配。新的制度必然会使一些利益团体得益而使利益团体受损，当外界环境发生变化客观上要求制度创新时，预期在创新中可能受到损失的利益集团会通过各种手段阻止制度创新，从而在某种程度上削弱政府的自主能力，束缚和阻碍制度创新的速度，增加创新成本，延长制度供给时滞，产生制度供给不足状态，加剧制度非均衡。以住房抵押贷款证券化为例，对于商业银行来说个人住房抵押贷款是优质资产，收益高而且相对稳定，因此银行不愿将其转让出去。
（二）在制度需求方面，影响住房抵押贷款制度需求的因素
1、公众心理、文化造成的制度需求不足。公众心理、文化作为影响制度安排的外部力量，对制度需求有很大的影响。由于公众核心层或深层部分的思维和习惯很难改变，因此新制度一般不易为公众接受。对于我国居民来说，保险意识较弱，在进行保险制度创新时就会遇到对新保险制度需求不足的问题。又如我国个人信用制度的建立，由于公众对个人信用这一观念还未广泛接受，个人信用制度在公众中很难得到共鸣。
2、制度超前或滞后带来的需求不足。以住房抵押贷款证券化为例，根据我国目前的情况，这一制度创新相对来说有些超前。由于抵押贷款规模太小，导致对证券化的需求不足。
（三）政府在制度供给中应发挥的作用。为了解决制度供需的非均衡问题，要充分发挥政府在制度供给中的作用。政府可以凭借自己的优势降低制度供给的成本，拓宽可供选择的制度范围，增加制度的供给，解决制度供给持续性不足的问题。所以，政府要消除或减小制度之间的摩擦，为制度创新扫除障碍；还要改变现存制度安排，使其朝着有效率的制度方向变迁，并且利用其强制性直接进行金融制度创新。对于住房金融制度中的微观主体来说，要转变观念，积极支持制度创新。■ |
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