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房地产市场的发展是国家经济发展的晴雨表，这个市场出现泡沫会对整个经济的健康发展产生不稳定因素。面对我国房产市场投资过热，政府自2003年十六届三中全会就作出了适时开征物业税，相应取消有关税费，规范房地产市场的决定，由于房地产税种庞杂，是否开征物业税和怎样开征，一直是理论界和业内人士研讨的重点。不久前，央行上调存款准备金率，减少银行贷款增长的趋势。目前，房地产行业的资金来源大部分还是银行贷款，可见减缓房价上涨也是这项政策目的之一。国务院颁布“国六条”和转发建设部等九部门的意见，进一步加大对房地产市场宏观调控的力度，为完善房地产税制准备条件。可见，政府提出开征物业税并不是简单的重组和合并一些税费，而是要从制度上建立和完善财产税制。
一、物业税的定位
我国仅就房地产来看，涉及税种达十多种：投资环节涉及税种有印花税、耕地占用税、营业税、城市维护建设税；交易环节有土地增值税、契税、房产税；保有环节有城市房地产税、城镇土地使用税、房地产企业所得税；收益环节涉外房地产企业所得税、个人所得税。可以看出，现行房地产税制税基交叉，纳税程序繁杂，纳税成本高；内外税制不统一，外资企业在保有土地时的税收成本几乎为零，难以体现税负公平。而财产税是均衡公平的税收体系的重要组成部分，它需要政府提供一个良好的财产税法律框架，才能保证纳税人享受最大限度的公平。所以说，现行房产税并不是真正意义上的财产税，政府要开征的物业税是要把房产税改造为属于财产税类的物业税，实现财产税作为稳定的财政收入来源和缩小贫富差距，使富裕阶层更多的履行公共义务的作用，而不应该把它看作是降低房价，稳定市场的法宝。
物业税改革涉及众多利益群体，仅就房地产这一项不动产来说，各地的税费项目就有很大差异。如2004年房产税、城市房地产税收入最高的是广东为42亿元，其次是北京、江苏、上海，分别为32亿元、29亿元、27亿元，是同期山西、广西、陕西的7.8倍、6.7倍、6.2倍。从现有税基来看，越是财政收入紧缺的市、县获取这种收入的可能性就越小。所以，我国开征物业税不能立即和国际上通行的标准统一，要符合我国特殊的土地制度和经济发展情况。
从目前房地产市场活跃情况来看，房价很难短期下降有它自身的原因。比如，房地产开发商取得土地时的成本、开发商的炒作宣传、供给结构的不合理，以及货币政策和人们的心理预期，因此，物业税并不会在很大程度上影响房价的构成。但是，由于目前房产消费需求扭曲，仅靠税收的手段不能起作用。截至2006年3月末，全国商品房空置面积为1.2亿平方米，同比增长23.8%，全国房地产开发企业累计完成房屋施工面积10.3亿平方米，同比增长23.3%，同时完成开发土地面积5284万平方米，同比增长53.3%。由此可以看出，这种秩序的不规范需要政府颁布相应的法规来规范，开征物业税需要各部门的配合，也需要各个利益集团相互博弈的成功。
二、相关税种改革
（一）契税。契税侧重于在财产发生转移时课征，与土地使用税、房产税等财产税种不会发生明显冲突或重复课征，契税收入已经成为比较重要的地方税来源之一，而且征收目的明确，符合应能课税原则，对抑制房地产投机行为也有作用，契税在不动产流转环节征收，物业税是定位在不动产保有环节征收，而物业税改革扩大税基，降低税率是总体思路，所以不应贸然停征契税，以并行征收为好。
（二）土地增值税。我国土地增值税的立法精神体现在：1、在房地产转让环节计征，无论是新开发的商品房还是存量房地产，无论是单独出售土地使用权，还是房屋产权和土地使用权一并出售，均按规定征收。2、一切单位和个人，不分内外资和经济性质，只要是有偿转让房地产，就应照章纳税。3、对从事普通标准住房开发的单位和个人给予了一定的优惠，这符合国务院颁布的“国六条”的制度规定。
从西方发达国家的情况来看，大都将土地增值税并入一般所得计征所得税，但由于受我国特殊的土地制度和历史环境影响，这部分增值收入要全部归公，用来公平财富分配，并且它的开征目的就是要抑制土地投机和土地炒作，调节土地收益，目前来看，土地增值税作为稳定的税收收入一直处于增长势头。因此，有必要把它单独设立为一个税种继续存在，而不并入所得税中。
（三）房产税、城市房地产税、城镇土地使用税。房产税和城市房地产税是一种静态的财产税，只是在纳税人上有所不同。而城镇土地使用税是一种级差资源税，但由于这三个税种都是在房地产的保有环节计征，参照西方国家将房屋和土地合并征收的经验，将三者合并在物业税中征收，设定统一的税率和优惠政策，取消陈旧老化的课税依据，可以实现税负公平，体现新一轮税改的“简税制”原则。
（四）和房地产有关的税种。目前，和房地产这一不动产有关的税种包括营业税中的建筑业税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税。建筑业营业税一直是营业税的重要组成部分，并且设置合理，应予以保留；结合现代税收制度，可以把销售不动产和转让土地使用权的营业税纳入到物业税体系中来；对于内外资企业所得税和个人所得税，以归并课税项目，提高扣除基数，降低税负，普遍征收为思路，完善房地产收益环节的课税体系。
（五）征收管理。房地产税种的征收管理一直是财产税的重要构成部分，从世界各国的税制情况来看，在管理体制上有三种基本模式：中央集权制、中央与地方分权制和地方政府负责制。基于我国实际情况，应采取地方政府为主的管理方式，积极促进物业税成为地方主要税种。我国的房地产评估制度和房地产的税收评税政策不健全，有关部门配合不利，造成税基侵蚀，税收流失现象严重，因此需要尽快克服政策瓶颈，建立完善的房地产登记制度，建立专门的评税机构和专门评税人员，加强房地产管理部门和土地管理部门的配合。■ |
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