| 联系我们 |
 |
合作经济与科技杂志社
地址：石家庄市建设南大街21号
邮编：050011
电话：0311-86049879 |
|
|
| 经济/产业 |
权利之间的冲突问题，就是一物之上多种权利同时存在，权利实现时发生冲突，哪种权利效力优先的问题。抵押权追求的是抵押物的交换价值，不要求转移抵押物的占有；而租赁权追求的是抵押物的使用价值，同时又转移占有，所以一物之上能同时存在租赁权和抵押权。但当债权人不能履行到期债务而对抵押物进行处分时，则可能因租赁权的存在而不能充分地实现其权利或者影响承租人继续租用该物权利的情形，从而出现了抵押权和租赁权的冲突问题。
一、租赁权设定在先、抵押权设立在后产生的权利冲突
（一）对先租后押现象中权利冲突的处理原则。财产所有人将财产出租给承租人使用后，如果在承租期间出租人将该项财产转让给第三人时，承租人的租赁权就消灭。因为财产租赁权属于债权，具有相对性。承租人与第三人之间不存在租赁合同关系，因此承租人不能向第三人主张租赁权。由此出租人将出租物卖给第三人时，租赁合同关系因该买卖行为而被击破，这就是“买卖击破租赁”原则。依此原则，抵押权作为一种物权自然也具有优先于租赁权的效力。当抵押权实现时，抵押物的受让人可以使租赁权归于消灭。但随着社会经济的发展与交易的需要，关于财产已不再是单纯的所有权归属谁或具有何种使用价值的问题，而是转换为如何对财产加以最有效最充分利用的问题。既然抵押权追求的是抵押物的交换价值，抵押物被抵押前归属于抵押人还是已由抵押人出租给了他人并不重要。此外，按照传统民法理论的“买卖击破租赁”原则，因所有权的变动，新的所有权人可以将承租人赶走，很容易导致房屋的承租人流离失所，无家可归，这与现代民主社会的精神格格不入。出于以上考虑，现代各国法律尽量谋求对不动产租赁权的充分保护。通常的方法是赋予不动产财产租赁权以一定的物权效力，于是旧的“买卖击破租赁”原则转为“买卖不破租赁”原则。“买卖不破租赁”原则，是指租赁关系成立后，即使出租人将租赁物转卖给第三人，原已存在的租赁关系仍对买受人有效。依照“买卖不破租赁”原则，租赁物被抵押后因抵押权的实现也不能击破租赁权，抵押物的受让人在租赁合同有效期内仍然受到租赁合同的约束。当然，应用此原则也有不足，抵押人在抵押物上优先成立了租赁关系，无疑给抵押物增添了额外的负担，势必给抵押权的实行造成障碍，从而影响抵押权人的利益。
（二）对我国先租后押现象立法现状的评析。我国《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。这说明我国对租赁权的对抗效力予以了确认，体现了租赁权的物权化倾向，明确了近代立法普遍遵循的“买卖不破租赁”原则，规定了租赁权可对抗后设定的抵押权而继续存在。《担保法》第48条也规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”在租赁期届满前，新的产权人不能解除原租赁合同，不能随意变动租金。之所以租赁权对抗抵押权，是为了保护承租人的利益，维护社会经济关系的稳定，防止出租人借设定抵押权的方法有意中断租赁关系或排斥承租人的优先权。
二、抵押权设定在先、租赁权设立在后产生的权利冲突
《担保法》没有明文规定已设定抵押权的财产能否出租。正如有的学者所说：“依法理法律未加以禁止的，抵押人自可为之。”因此，抵押人就某物设定抵押权后完全可以将该抵押物出租。
（一）对先押后租现象中权利冲突的处理原则。抵押权先于租赁权而成立，如何处理二者之间的关系，民法上有不同认识。一种观点认为，抵押权设定后成立的租赁关系不能影响抵押权的效力。如果抵押权先于租赁权而设定，则租赁权不能影响抵押权的实现。“在实现抵押权将抵押物转移所有权时，租赁权对买受人无约束力，这是物权的优先性使然。”另一种观点认为，即使抵押权先于租赁权而设定，也要适用“买卖不破租赁”原则，因此，在通过折价、变卖、拍卖方式处分抵押物时，租赁合同不因抵押权的实现而消灭。
第一种观点的合理之处在于：租赁关系在抵押人实现抵押权时归于消灭，可以及时、充分的实现抵押物的价款，有利于维护抵押权人的利益。任何买受人发现标的物上设有租赁关系时，都不会以未设定租赁关系时的价款来购买该物，尤其当租金定价低、又不能调整租金，或者买受人需要购买该物自用、又不能解除租赁合同时，租赁关系的存在必然会成为买受人购买该物的阻碍。缺陷之处在于：第一，以“物权优于债权”来解释抵押权优先于租赁权不是非常有说服力。该观点的理论基石是“物权优于债权”的民法原理，而“买卖不破租赁”原则已在理论与实践中得到公认。租赁权的物权化是指在租赁关系存续期间，承租人对租赁物的占有可以对抗第三人，即使是该租赁物的所有权人或享有其他物权的人也不例外。因此，租赁权可以对抗所有权与其他物权，自然也包括抵押权。第二，忽视了对承租人的保护。对于承租人因租赁关系消灭所受的损失，应区别对待。如果抵押人已书面告知承租人抵押情况的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担；否则，由抵押人承担承租人的损失。前一种情况，应视为承租人自愿承担因抵押权实现而使自己可能遭受损失的风险。后一种情况中善意承租人的损失由抵押人负责，这种情况对承租人的保护明显不利。因需要以抵押物的变价折抵债权时,往往是债务人（抵押人）的偿债能力已出现危机,善意承租人的损失很可能得不到补偿。第三，并非所有抵押权人的权利都会因抵押物上存在租赁负担而无法实现。也可能因租金较高而有利可图，吸引众多的买受人,反而加速了抵押权的实现。第二种观点重在保护承租人的利益。以“买卖不破租赁”为原则保护承租人的利益，对稳定现存的社会经济关系和秩序大有裨益。但是，将该原则绝对化，又将影响抵押权人利益的实现。经以上分析，上述两种观点各有利弊。本文更赞同第一种观点。
（二）对我国先押后租现象立法现状的评析。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第66 条第1款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。”显然我国法律采纳了第一种观点。一方面由于抵押权设定在先，因而出租人和承租人在订立租赁已抵押的标的物合同时，完全应当知道租赁期限不能超过抵押权行使期限，而双方置抵押权人的利益于不顾，恶意通谋订立期限较长的租赁合同，以至于严重影响抵押权人抵押权的实现，在此情况下，抵押权人可以出租人与承租人恶意串通、损害其利益为由，要求确认租赁合同无效；另一方面即使承租人不知道其租用物已设定抵押而与出租人订立了期限较长的租赁合同，出租人也完全知道自己的行为可能会给抵押权人造成损害，而故意为之。在此情况下，抵押权人也可以出租人故意实施侵害其物权的行为构成侵权为由，要求确认租赁合同无效。这两种情况都可导致后成立的租赁合同无效，承租人不得根据“买卖不破租赁”的规则进行抗辩，因为该规则适用的前提是租赁合同合法有效。
因租赁权的存在致使抵押权实行时无人应买抵押物，或者出价降低导致不足以清偿抵押权应如何处理，我国现行法律尚无明文规定。我国台湾地区民法第866条规定：“抵押权设定后，可在抵押物上设定租赁权，抵押权不受承租权的影响，抵押权人可以就抵押拍卖之所得价金，优先受偿。但当租赁权影响抵押权实现的时候，抵押权人可以要求抵押人与承租人解除租赁关系。”即出租人故意实施侵害其物权的行为构成侵权行为，抵押权人可要求确认租赁合同无效。《日本民法》第395条规定：“不超过第602条规定期间的租赁，虽在抵押权登记后为登记，亦得以之对抗抵押权人。但其租赁权对抵押权人发生损害时，法院得因抵押权人的请求，命令其解除。”也就是说，如果租赁关系的存续期间符合第602条的规定，即使租赁关系产生于抵押成立之后，租赁关系仍然有效，承租人可根据“买卖不破租赁”原则对抗抵押物的买受人。但当后成立的租赁权对抵押权有损害时，法院有权应抵押人的请求除去该租赁负担。日本民法典中的短期租赁保护制度实质上是有条件地适用“买卖不破租赁”原则。我国民法学者崔建远教授认为：“其但书衡平了各方当事人之间的利益关系，因此，我国可以借鉴。”我国民法学者王利明教授认为，对抵押物出租的情况应作具体分析。如果至债务履行期届满前，租赁期限已经届满，或者当事人特别约定一旦他人要实现抵押权，则租赁合同解除，由于抵押权实现时已不存在租赁关系，也就不涉及租赁合同的解除问题。即使在抵押权人实现其抵押权时，抵押物的买受人对存在于抵押物之上的租赁关系并无异议，因某种原因（如认为租金较高对其有利）而愿意在继续保持原租赁合同效力的情况下购买抵押物，这样抵押权人也不必解除租赁合同。如果未出现这些情况，原则上应允许抵押物新的所有人解除原租赁合同。综上，我国应借鉴其他法律规定，当先押后租影响抵押权人行使抵押权时可主张解除租赁关系。■ |
|
|
|
