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近年来，我国房地产业处于持续升温状态，房地产市场上供求均很旺盛。然而在繁荣背后，建筑“短命”问题日益突出。尤其是作为置业投资的房地产，其寿命过短直接导致了投资者消费的不经济。本文试图从经济学中的经济性效用入手以全寿命周期成本的视角对此加以分析。
一、经济性效用与全寿命周期成本
效用，是西方经济学研究中的一个术语，它是指个人在消费商品或参与活动的过程中所获得的满足程度。经济性效用是指房地产的经济性带给消费者的效用。一般来说，房地产的经济性主要指房地产的价格。这里我们从广义上来理解，它不单是指初始购房的买价，而是一个全寿命周期的概念，包含了“从摇篮到坟墓”的全过程，即从项目的构思、策划、设计、建造、营销、使用、维护直至拆除的整个寿命周期所发生的成本费用。其中，项目的构思、策划、设计、建造、营销阶段所发生的成本费用由建筑开发商承担，为建筑商的房地产寿命周期成本，此为第一层次。它通过销售价格转化为消费者的购买成本，再加上由消费者直接承担的使用、维护成本，即为消费者的房地产寿命周期成本，此为第二层次。第三层次是把社会视为广义的消费者，社会视角的房地产寿命周期成本是在建筑商、消费者承担的成本基础上，包涵了房地产的弃置成本，这也就是“从摇篮到坟墓”的全寿命周期成本的概念。但是房地产给消费者带来的经济性效用并非是以房地产寿命周期成本的绝对数来衡量的，它要考虑到消费者的年均使用成本，即房地产全寿命周期成本与实际使用年限之比。年均使用成本的降低，即全寿命周期成本在房地产全寿命周期内的最大分摊，意味着房地产在有效使用年限内为消费者提供了更多的效用，使消费者的经济性效用得以满足。
二、全寿命周期内房地产经济性效用分析
目前，我国房地产市场存在的一个普遍问题是建筑“短命”，貌似经济的房地产实则不经济。有统计数据显示，我国房地产的平均寿命仅仅为30年。与欧美国家建筑平均寿命长达70～80年甚至上百年相比，有很大差距。建筑“短命”直接导致了消费者年均使用成本的提高，经济性效用的降低。从房地产寿命周期的不同层次分析：
首先，站在寿命周期的第一层次，建筑开发商的成本关注点在于设计和建造过程的成本降低。为了追求短期的经济利益，他们在设计施工过程中往往采用“降本增效”的措施。例如，有的在设计时，追求高容积率、进深过大而影响了房屋的采光和通风；有的户型设计过小使房屋缺乏再改造性；有的在建设施工过程中采用的技术和材料质量都较低等等。这些将直接导致将来在后续使用中所反映出来的建筑本身性能差，并且这种具有源流性质的“成本控制”也就束缚了建筑的实际使用寿命的延长。
其次，站在寿命周期的第二层次，消费者关注的不仅仅是初始的买价、后续的使用，维护成本也是很重要的组成部分。作为置业投资的主要对象——住宅而言，它是一项耐用性的长期资产，是要在未来消费使用过程中逐渐被耗用的。因而贯穿于整个使用过程中交互发生的使用、维护成本不可忽视。有专家指出，在同纬度地区国内住宅的能耗是发达国家的2～4倍；我国住宅卫生洁具的耗水比发达国家高30%，而污水回用率仅为他们的25%。在我国，消费者为住宅进行了一次性的高额投资之后，往往还要伴随着长期高额的运营维持费用。为此而进行的节能改造甚至拆除重建，又会增加成本、降低寿命，进一步提高了消费者的年均使用成本，不经济性再次显现。
再次，从社会的视角来考察房地产的全寿命周期成本。我们可以看到，弃置成本对环境、对社会造成的负担。有报道称，近几年来全国城镇每年拆迁房屋面积占到了当年商品房竣工面积的近40%。因为规划设计的不合理，大拆大建频繁发生。大量的尚处“年富力强”的建筑被拆除，物未尽其用，造成了资源的巨大浪费，同时还增加了许多难以处理的建筑垃圾。这些原本可以避免的“短命”建筑的建筑垃圾所带来的废弃成本、环境损害成本等等弃置成本最终将由社会这个“消费者”来承担。凭空增加的弃置成本加上人为地缩短建筑寿命，无谓地造成了房地产的不经济。
可见，房地产市场上不同的利益主体有着不同的成本观，因而他们对寿命周期成本的态度也是不同的。建筑开发商目光的短视，造成了房地产整个寿命周期成本的提高。而消费者除了关心房地产的初始买价之外，还十分注重房地产的环保、节能效果和运行、维护费用。从成本控制的视角来看，这些运行成本以及由社会承担的弃置成本都不是他们所能控制的，都需要以建筑开发设计阶段为立足点加以预计。因此，房地产的全寿命周期成本不仅是对第一层次成本的计算，它更注重于站在建筑开发商的角度统观寿命周期全过程的成本，从源流着手实施充分透彻的分析，以期加以先导的、前馈性的控制，特别是对使用成本的控制，以避免在后续使用过程中发生无谓的费用。
三、相关对策
房地产经济性效用的提高，取决于消费者年均使用成本的真正降低。为此，可通过以下两条途径来实现：
一是实质性地延长房地产寿命。房地产的寿命不同于设计使用年限，它涵盖的范围更广，包含了建筑从建好到结构老化至不能再使用的整个阶段。也就是说，已超过设计使用年限的建筑并非就不可使用。对老旧建筑进行再生设计，良好的维护、加固和病害处理，是可以大大延缓衰老期，延长其使用年限的。这个扩展的寿命概念进一步强调了后期使用、维护成本发生的必要性和重要性，这就为我们从全寿命周期角度降低成本、延长寿命提供了可能。
二是从源流着手控制全寿命周期成本，树立“强本而节用”的思想和“科技地产”的理念。在项目开发的前期就要作全方位的综合考虑，尤其应重视节能技术的应用，在设计之初就要充分考虑到日后使用过程中的节能、环保、维护等运行成本。虽然节能建筑必然会要求采用新型材料或新技术来强化建筑维护结构，带来建造成本的增加。但要有“为了省钱而花钱”的思想。国外有研究显示，新技术、新材料、新管理方式的使用可以使后期的投入呈几何倍数的减少，增加建筑成本的5%～10%，就能带来后期寿命周期成本50%～90%的降低，节约60%～90%的后期管理成本，使整个全寿命周期的成本大幅度降低。而且节能建筑具有以下一些优势：一是在能源价格不断攀升的形势下可以为消费者创造可观的节能效益；二是较传统建筑能为使用者提供更为舒适、健康的居住环境，提高居住品质；三是由于它是融入大量实用技术的综合性较好的长寿命周期的耐用建筑，也实质性地延长了建筑寿命，因而能创造出更明显的经济性。
科技的应用，全寿命周期成本的降低，有利于全社会资源的节约，维护社会公平。但是对于处于寿命周期源头的建筑开发商而言，必然会加大开发成本，从而抑制其对节能建筑的开发。因此，这就需要国家出台相关的经济激励政策，鼓励支持节能建筑的开发建设。■ |
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