| 联系我们 |
 |
合作经济与科技杂志社
地址：石家庄市建设南大街21号
邮编：050011
电话：0311-86049879 |
|
|
| 经济/产业 |
为配合国家对房地产行业的宏观调控，整顿和规范房地产企业会计秩序，从2004年财政部加强对房地产开发企业信息质量的检查到温家宝总理做出“加大会计监督检查力度，综合治理会计信息失真问题”的批示，再到国家重点检查的39家房地产企业的会计信息质量，政府对房地产企业会计信息的监管达到了一个新的高潮。检查发现，房地产企业会计信息失真极端严重，个别企业隐瞒利润高达57%。本文拟解决以下两个问题：一是监管部门在成本因素的限制下，对于房地产行业重点监管的数目在怎样一个范围内才能够达到收益最大化；二是监管部门对房地产企业进行监管时应注意的问题。
一、基于成本限制的监管部门收益最大化问题
人总是面临权衡取舍的，而会计规则的监管部门在监管问题上也同样面临着决策问题。一方面如果政府监管部门进行重点审查的范围小，很显然就不能发现很多企业的造假行为，从而减少了监管部门所获得的惩罚收入带来的净收益；另外一方面监管需要成本，如果重点监管的范围很大的话，耗费的成本也相当高。在成本因素限制下，重点监管范围可以通过下面这样一个模型确定：
考虑这样一个模型：
1、假设市场上共有n家房地产企业，在一定期限内（如一年）违规的企业数m是一个离散随机变量，各房地产企业会计规则执行者违规是相互独立的，其中有m家违规的概率是P（m），且■P（m）=1（假设房地产企业违规数目m近似的服从possion分布，即m～P（?姿），?姿＝nPi其中Pi可以由历史数据和经验分析出来）。
2、假定会计规则违规者违背会计规则的行为，只要监管部门通过追加监管力度进行监管就能查出来。监管部门查处一家违规能够带来的罚款净收益为r，监管部门成本为c。
在固定周期内，为监管部门决定一个监管数量Q使得监管部门的期望收益最大。当Q≥m时，来自m家房地产企业的罚款净收益为mr；而剩余的（Q－m）家，监管部门耗用的成本为（Q－m）c。此时获利期望为：
■mr-c（Q-m）P（m）
当Q＜m时，获得来自监管的Q家房地产企业的罚款收益为Qr。此时的获利期望为：■rQP（m）
所以监管部门的总获利期望为：
C（Q）＝■mr-c（Q-m）P（m）＋■rQP（m），这就是典型的“报童问题”。
采用边际分析法：
△C（Q）＝C（Q+1）－C（Q）
＝■mr-c（Q＋1-m）P（m）＋■r（Q+1）P（m）－■mr-c（Q-m）P（m）－■rQP（m）
=r■P（m）-■P（m）
=r1-■P（m）-c■P（m）
=r1-■■P（m）
显然，△C（Q）与1-■■P（m）同号，且关于Q严格单调下降。
由于■P（m）=1，所以，当Q?邛n时，△C（Q）?邛－c＜0。
△c（0）=c（1）-c（0）=r1-■■P（0），与1-■P（0）同号，当P（0）＜■时，△c（0）＞0。随着Q的增大，△C（Q）从正值逐渐减小到负值。
设Q＝Q*时，c（Q*）= ，则对于Q*有：△c（Q*－1）＞0，△c（Q*）≤0，从而，■P（m）＜■＜■P（m） （1）
又因为m～b（n，Pi），所以（1）式可以换算成：
■■＜■
＜■■ （2）
通过查possion分布累计概率值表，即可确定最优的Q。因此，监管部门选择监管的房地产企业数目在这个范围内能达到收益最大化，也就是说，在这个范围内进行重点审查最有成效。
二、房地产企业监管建议
受到成本等因素的限制，监管部门在监管过程中不可能面面俱到。那么，监管部门在对房地产企业进行监管时，应该重点关注哪些问题呢？
房地产企业的特殊性质也使得房地产企业会计信息失真现象甚为严重。首先，房地产企业是非常典型的资本密集型产业，标的大，开发、销售、结算的周期都比较长，成本的发生是一个延续性的过程，时间跨度非常大。这就使得房地产企业的核算比较困难，难以以一个统一的标准进行；其次，房地产行业的开发资金一般都是以银行贷款──间接融资为主。为了获得贷款，房地产企业就必须使企业财务状况保持良好，因此，对财务报告进行包装也就成了理所当然；再次，房地产企业应缴纳的税金种类多，计算复杂，因此，偷逃税金方法也多种多样。比如，通过把一些应税商品房变成免（减）税“政策房”偷逃营业税，将《房屋租赁合同》变更为《仓储合同》以偷逃房产税，对签订的各种经济合同不按规定缴纳印花税，等等。郯城县审计局2005年审计公告2号文件显示：锦业房地产开发有限公司未提供账簿资料；龙泉房地产开发公司少提企业所得税10.8万元、土地增值税6.7万元、印花税1.2万元。万泰房地产有限公司账面反映多交税款为当年多交的营业税24.5万元、城建税1.2万元、教育费附加0.7万元、土地增值税1.8万元，共计28.2万元。因此，在对房地产企业进行监管的过程中应该重点关注以下几个问题：
（一）房地产企业的成本核算问题。房地产开发项目成本核算涉及到土地购置成本、土地开发成本、房屋建筑安装工程成本、配套设施、“三费”及开发期间的税费等，而且各项费用的构成复杂，不确定性因素大。同一项目含有很多不同功能的建筑物，这些不同的建筑物在成本摊销问题上就值得商榷，而各建筑物的成本也因其功能不同有很大差异，简单的把成本按照比例摊销的话就不能真实的反映各建筑物的成本，也不符合会计上的配比原则。只有按不同的功能对象确定其成本才有利于保证会计信息的可靠性。不过，在这一点上，新准则有了很大进展，强调了会计信息的可靠性，即要求投资性房地产的公允价值必须在其公允价值能够取得并能可靠计量时才允许采用公允价值计量属性。此外，由于房地产配套设施的建设可以与土地开发同步进行和不同步进行，许多企业将尚未完工、不能有偿转让的公共设施随意分摊到商品房开发成本中。实际上，对于这些配套设施的开发费用，应该分清受益对象来进行会计核算。对于未开发完成的应该采用预提方法将其费用预估到开发产品的成本中，在项目开发完成后，应按照预估数与实际数差额按照规定进行调整。
（二）房地产销售收入的确定。一方面由于房地产行业本身的特殊性，其收入体现形式颇多。有自行开发自行销售的收入，有代建工程收入，出租开发产品租金收入，等等。许多房地产企业就将此收入移花接木到彼收入上借以调节利润；另一方面房地产企业由于开发产品价值高，往往采用预售和分期付款销售的方法，从而造成收款期与房屋交付期不一致，这就给企业有空可钻。比如，有的企业在开发项目比较集中的情况下，就将已经办理了竣工验收手续但尚未交付的房地产确认为收入。笔者认为，不应该以销售收入的手续是否完成为收入确认标准，而更应该关注交易在实质上是否已经完成。比如确认是否存在与销售产品所有权相关的风险和报酬在实质上是否转移，供需双方就已销售的产品是否不存在重大异议为准等。
（三）税金是否遗漏和金额是否合理。房地产企业一直是全国各地拖欠税收“黑名单”中的大户，金额庞大。避税也是房地产企业会计信息失真的主要原因之一。国税局在2003年颁发的“房地产开发企业预售收入按15%的利润率征收企业所得税”也一直未得以落实执行。房地产企业涉及的税种主要有印花税、房产税、个人所得税、营业税以及企业所得税。印花税是房地产企业存在问题较多的一个税种，其中以购销合同的税基问题最为严重，很多企业对于在开发项目末期用于工程安装的电梯购买合同，小区内健康器材等配套设施的合同视而不见。在对房产税进行审查的过程中应该重点关注企业长期未卖房的现实状况，因为很多企业将房产出租但仍然挂在存货账而偷逃税款。此外，还要关注房地产企业是否通过出差补贴变相提高福利以偷逃个人所得税，以及将应税收入长期挂在“预收账款”账户不予结转为“经营收入”偷逃营业税和所得税等情况。在很大一个程度上，会计人员处于主体行为，但是这都不是会计人员主观意愿所为，而只是迫于领导的要求。就因为这样一种违背原则的要求不仅给会计人员造成了很大的心理负罪感，侵犯了所有者的权益，也给国家带来一定的危害，使国家税收流失。
（四）加大力度审查原始凭证。原始凭证故意失真几乎是所有企业都存在的问题。假发票漫天飞更是给原始凭证故意失真创造了条件。让众多投资者怦然心动，打造出巨额利润的银广夏就是最好的写照，无视会计上对原始发票真实可靠的要求，原始凭证的填制要规范、数字要准确更不用说，其控股公司天津广夏居然伪造了从原料购进到生产、销售、出口的全部单据。
三、结束语
房地产是我国的国民支柱行业，对我国的经济发展起着举足轻重的作用。只有从多方面多层次分析房地产行业会计信息失真的原因，加大对房地产行业的监管力度，才有利于促进国民经济更健康稳定的发展。■ |
|
|
|
