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提要 近年来，中国经济持续快速发展使得城市化进程日益加快，大量的劳动力涌入城市，在一定程度上促进了城市中住宅的需求。住宅产业已成为我国国民经济的重要支柱产业。本文主要论述目前我国城市化进程中的住宅建设现状和发展前景，指出城市住宅建设中存在的问题，并提出相应对策。
一、城市化过程中我国住宅产业发展现状
近年来，中国住房体制发生了根本性的转变，旧的住房分配体制基本打破，新的住房体制初步形成。在住房货币分配政策、住房税收政策、住房金融政策等相关政策的综合作用下，住宅建设取得了前所未有的巨大成就。从1978年～2006年我国城市人均住房建筑面积从7.3平方米猛增26.7平方米，基本解决了住房短缺问题的同时，住房品质也明显提升。持续多年的大规模建设活动，使我国城乡居住情况得到普遍改善。住宅产业的发展，创造了大量就业机会，极大地促进了社会和谐。我国城市化也将以每年1%左右的速度发展。考虑到推进城市化发展进程、旧城改造、无房户解困、住宅更新换代等因素，住宅的需求将是巨大的，住宅建设任务将十分繁重。大规模的住宅建设给住宅产业的发展提供了一个良好的机遇，也给滞后的产业现状带来了严峻的挑战。我国住宅产业经过十多年的改革和发展，取得了显著的成效。住宅产业在未来的二三十年内，都将是中国国民经济发展的增长点，发展空间十分巨大，是前景光明的朝阳产业。随着我国住宅建设顺利完成了由计划经济型发展方式向市场导向型发展方式转变的第一次重大转折，住宅产业也已经进入了持续、健康发展的新时期。
二、住宅建设过程中存在的问题
近年来，在住宅建设管理部门的大力推进下，经过开发商的精心打造，我国的城市住宅建设水平不断提升，不仅给老百姓带来了更多的实惠，也引领着我国城市住宅建设不断向国际先进水平迈进。但在住宅建设中也存在着一些值得关注的问题，在今后的建设过程中应引起重视。
（一）缺乏创新意识、人文意识。住宅建设规划过程中，不能很好地考虑城市的人文积淀，往往与城市的人文底蕴相偏离。小区建设过后，住宅定位比较混乱。部分小区在建筑设计和规划布局上，盲目照搬西方建筑风格，而忽视与当地自然环境、历史文化的有机结合，结果不仅缺乏自身特色，而且与周围的环境很不协调，严重影响了城市景观；一些小区的房型设计和全装修住宅中，过于照搬西方的式样，忽视了当地居民的居住习惯和发展阶段，造成“二次”装修和大幅度改造，浪费严重。
（二）配套设施不够完善。在实际中，部分配套设施跟不上城市建设步伐。具体表现在：往往一个小区建成以后，交通设施、供水供电设施、有线电视网络、难以迅速跟进。物业管理不能进行很好的渗透，物业管理服务样式单一，不能很好地满足住房者的潜在需求，而且物业管理企业良莠不齐。一些小区的会所贪大求全，脱离小区的实际需求。结果造成一方面由于会所偏大，效益不能充分发挥，另一方面居民非常需要的儿童、老年活动场所以及无障碍设施等，却不能得到满足；一些小区的游泳池、网球场等经济利益比较明显的设施建了不少，而停车位却明显不足。
（三）在科技应用和建筑质量方面。一些小区在智能化设施、垃圾站、箱式变电站等比较容易看得见的方面下了一些功夫，而对于目前大力提倡的墙体保温等外表不容易看得见的方面不愿意去做；地面上的设施选择比较好的材料，而地下管线等不容易看得见的东西却采用廉价劣质的材料。许多小区的屋顶搞得越来越花俏，而空调外机的位置、阳台设计、管线布置、楼道建设等却比较粗糙；一些小区的道路非常宽敞，但缺乏必要的路障，给居民出行带来一些交通安全隐患；在一些规模比较大的小区内，缺乏必要的路标，门牌号标识也不够清晰，给外来人员带来一定麻烦；绿地建得很大，但乔、灌、草本等植物的搭配方面却不够合理。
（四）环境污染问题。落后的住宅生产方式与技术所造成的大气污染、水污染、室内空气污染问题也比较突出。建筑用能产生的气体排放占到全国温室气体排放的25%。北方城市冬季由于燃煤导致空气污染指数是世界卫生组织提出的最高标准的2～5倍。
三、对策思考
上述问题的存在，一方面与开发商过分强调经济利益、忽视社会效益有关；另一方面也与部分开发商自身的开发管理水平有限，缺乏总体协调和把握住宅建设最新发展方向的能力有关。为解决上述问题，政府管理部门应建立必要的政策法规，加强管理，对开发商的行为进行必要的约束。这样，才能更好地坚持“以人为本”，满足老百姓不断增长的居住生活需要；才能真正适应提高住宅建设水平的要求，推进我国的住宅建设不断向前迈进。
（一）加快建立和完善住宅产业技术政策及技术保障体系。建立与住宅生产有关的标准和规范体系、建筑与部品模数协调体系，开展标准化、多样化与工业化相结合的标准设计，为实现住宅生产的通用化、配套化、系统化提供技术支持。提高住宅规划、设计水平，是质量控制体系的重要组成部分，是增加住宅适度的重要方面。应当加快完善住宅设计规范和设计标准，提高住宅功能质量和环境质量。
（二）加快研究推进住宅产业现代化的经济政策。为加快推进住宅产业现代化，对新技术、新材料以及先进适用成套技术的研发、生产和推广应用，要研究制定经济扶持政策，引导、扶持、保护和激发企业在推进住宅产业现代化方面的积极性，形成一批具有技术创新能力的骨干企业，形成一批实施住宅产业生产、技术应用和技术集成的企业群体。进行合理经济分析，最大化地利用土地的价值。根据城市的产业结构和产业层次，划分城市的产业经济区域，最大化地利用城市土地的价值。因此，在城市中心地带更适合用来发展商业房地产项目，如写字楼、商厦等，同时，住宅区可考虑向郊区发展。
（三）高度重视旧住宅区的整治改造和村镇住宅建设问题。旧住宅区的功能和环境质量问题，是现阶段住房质量和居民需求之间矛盾的集中体现。在保证新建住宅质量的同时，要着力于完善城镇现有住房的功能和环境配套水平，重点是设施设备改造和环境治理。应当进一步加快危旧住房改造，研究建立旧住宅区整治改造资金的筹措机制，加大对旧住宅区整治改造的投入；对危旧房改造项目继续予以土地、税费等方面的扶持；加快推进旧住宅区的物业管理。同时加强对小城镇和农村建房的技术指导，制定和推广小城镇住区规划和住宅建筑标准，提高小城镇住宅建设水平，根据当地实际，使用先进、适用的住宅建筑技术。
（四）考虑人文因素，形成与城市文化与购房群体相吻合的区规划建设。在小区规划过程中，充分考虑与所在城市的人文脉络是否相互协调。在进行产品开发定位时，事先对本小区的住宅进行定位。考虑购房者所属的社会集团的层次以及他们所属的社会集团的共同偏好和具体需求，对土地进行分门别类的开发，最大化地创造社会福利。
（五）进行住宅建设时，发展省地、宜居型产品，有效利用土地资源，提高居民生活舒适度。在房地产开发过程中，合理规划建设用地，有效利用土地资源。同时，要考虑居民更高一层次的需求，加强自然化、人性化和人文化的建设，在保证住宅绿化面积等量方面努力的同时，在绿色住宅方面下好功夫，力争在单位面积上获得最大的生态效益，构建安全、健康、人与自然和谐共生的环境。
（六）发展住宅建设新技术，走资源节约的发展道路。我们应当结合西方的先进技术和中国的具体国情，选用适合我国住宅建设的新技术，尽量减少能源消耗，走环境生态友好型的住宅建设路线。例如，我们可以考虑采用节能省地的新住宅体系——多层轻钢结构住宅，这样既可以获得节地、节能、节水、有效利用土地资源，增加住宅使用面积的好处，还有利于环境保护。住宅的建设与使用要耗费如此之大的资源，如果按目前住宅建设和使用的资源和材料消耗水平发展，势必对我国资源和环保产生巨大影响，也将成为建立资源节约型社会的障碍，唯一的途径就是走资源节约的发展道路。
总之，进行城市化改造和建设是一项十分艰巨而又意义重大的工程。而住宅建设作为它的基础和传载体，更应该被放在重中之重的位置。我们应当深刻认清形势，结合我们的具体国情和工作实践，完善我们的城市化进程中的住宅建设，促进中国城市化进程的快速健康发展。■ |
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