| 联系我们 |
 |
合作经济与科技杂志社
地址：石家庄市建设南大街21号
邮编：050011
电话：0311-86049879 |
|
|
| 经济/产业 |
从2003年10月中共十六届三中全会通过的《中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定》中明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费”。自此，理论界和社会界对物业税的开征进行探讨，有些学者甚至提出一些具体的措施。就我国目前而言，开征物业税的时机并没有成熟。
一、何为物业税
物业是指已建成并且有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住的建筑物及与之相配套的设备、市政设施、公用设施和建筑物等所依附的土地。实际上，物业即房地产，是房地产的别称；物业税即房地产保有税，是对房地产保有环节课征的一种税。主要是针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承担人每年缴付一定税款，计税依据随房产的升值而提高。我国物业税改革也就是要将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税及土地出让金等收费合并，转化为向房地产的拥有者统一收取具有财产性质的物业税。改变我国现行的房产税、土地税主要是针对生产企业和房屋租赁征收现状，对房产拥有者都要征收。
二、我国现行开征物业税难点分析
（一）土地出让金不能归入物业税。土地出让金与物业税是两个性质不同的范畴，税是公共分配范畴，地价是市场范畴，两者不能也不应相互替代。在我国公有制体制下，将土地出让金纳入物业税管理是没有法理基础的。从理论上来讲，土地出让金是国家作为土地所有人对出让土地征收的一种地租，而财产税是政府对财产所有人收取的。将土地出让金改为物业税，就等于承认了私人对土地的所有权，从而模糊了财产所有权与使用权的界限。
（二）慎重考虑地方财政承受能力。物业税的开征必然减少地方财政收入，而且在长期的土地批租制度下，地方政府已经透支了未来财政收入。地方财政收入来源很少，但随着城市化的发展，城镇基础设施建设和公共服务状况都需要得到改善，而这部分支出是由地方财政承担的。物业税的开征，无法短期内弥补地方政府的财政赤字，从而影响地方政府财政职能的发挥。
（三）房产评估困难。物业税虽然是一种对物税，但首先必须将课税物折算成以货币衡量的货币价值，然后才可以按一定的税率课征，也就是，首先要对房地产进行评估。那么，物业税的开征就需要一套完整的、科学的房地产评估制度。但是房地产市场价格每年都有变动，而且评估的人为因素多，很难客观地、准确地测定房地产的价格。此外，就目前而言，改革所涉及的房地产范围广、规模大，尤其是居民住宅这块儿，其评估费用相当可观。费用由谁承担又是一个问题，如果由个人承担，指望个人主动报价缴税是不现实的。在西方国家，这部分支出由地方政府承担，那么，这笔支出地方财政未必能承担得起。
（四）税收优惠如何确定。目前我国房产类型很多，仅对商品房征收物业税还是对所有类型房屋均征收物业税尚无定论。此外，由于登记制度不完善，社会征信体系尚未全面建立，对于房产的实际保有情况不能准确界定，尤其是对于有的家庭拥有多套房产，但以不同姓名登记的情况不能有效监控。所以一旦开征物业税，由于征税对象很难准确界定，必将产生税负不公以及新的腐败等情况。此外，对于中低收入家庭应如何征税，是否要给予税收优惠，以及给予何种程度的税收优惠等问题都有待商榷。
（五）慎重考虑个人综合税收负担能力。物业税虽然属于财产税，但财产本身并不是税源，财产所有人的收入才是税源。而个人的收入已经缴纳了个人所得税，未来很可能在我国开征的社会保障税和遗产税的税源也要来源于个人收入，这些税种都会加重普通老百姓的负担。物业税的开征要合理测算个人的综合税收负担能力。
三、物业税开征后可能的负面影响
（一）可能导致“平买贵用”现象。物业税的开征致使消费者的使用成本增加。从理论上讲，物业税的开征，在购房这一环节上，降低了消费者一定的购房成本，但是，物业税在降低购房者进入门槛的同时也提高了养房门槛。另外，由于物业税值是动态的，它将随房屋市场价的升高而升高。因此，征收物业税需要有关部门定期对房地产市场价格进行评估。一旦“物业税”付诸实施，税务部门就将向符合条件的房地产业主分期收取大笔税金。其计税依据是房地产的市场评估价格，房价越高，纳税就越多。这样可能会使普通买房者形成矛盾心理，希望自己居住的环境越来越好，但是又怕税越缴越高。到时候交不起物业税，有好房子都住不起，只能把自己的房子卖给那些交得起税的富人，也就是可能会造成穷人永远也没有机会住好房子。
（二）可能造成纳税不平等及逃税现象。物业税是以当时的房地产价格为计税依据征收的，而房地产价格每年都会变动，这就会增加每年的房产评估成本。由于我国房地产估价制度体系未建立，配套不完善、市场不规范本身就是一个“麻烦制造源”。具体表现为：估价人员素质不高、不注重勘察现场、数据收集不全面、对估计报告采取套用形式、技术水平不高、对房地产价值把握不准确。此外，房产评估有比较大的人为因素，那些富人自然可以买通房产评估部门，以给他们的多处房产评估较低的价格，从而逃税。而广大百姓没有那么有能耐，只好老老实实地缴税，因此滋生了腐败现象。
（三）可能导致房地产商的过度开发。物业税的开征有可能刺激房地产商疯狂开发。征收物业税后土地的取得成本降低，而相关税费的合并或取消，将占开发成本接近50%的税费转嫁给了消费者，开发商的筹资额和筹资成本（财务费用如银行借款利息）大大下降，项目的总开发成本下降，房地产开发的进入门槛也随之降低。在这种前提下，购房门槛的降低又极大地刺激了消费者的购买需求，由此市场对土地的需求增加，很难说不会出现新的“圈地”运动。而过度的圈地可能导致开发商的过度开发，房地产市场的虚假繁荣，最终造成空置率的提高。
（四）房价下调空间被过分夸大。很多人认为，物业税的开征使房地产开发商的开发成本可以大幅下降，房价将较大幅度的下降。但是房地产价格涨跌及其幅度由多个因素左右，开发商成本的降低并不会直接导致相应价格的下降。因为在市场经济模式下，每个经营者都在追求利润的最大化，任何价格总体而言都是由供需决定的，而目前我国房地产市场仍带有浓重的垄断色彩。开发商的定价与其开发成本没有多大直接关系。若市场需求不变，降低开发商成本的任何努力均无法实现降低住宅市场价格的意图。此外，我国人口众多，加之当前正处于快速城镇化进程中，大量人口涌入城市，在一个较大时期内住房需求量注定将会居高不下，所以即使物业税开征能降低开发成本，也不会引起房价的明显下降。而是变相通过增加小区附加值（如绿化等）以及利用各种促销手段来稳定房价。实际上，物业税的开征，开发商成为最大的受益者，而购房者前期购房价格没有明显下降，后期养房负担却加大。而且出卖土地是现在很多地方政府财政收入的重要组成部分，取消一次性预收70年土地出让金后，他们的财政收入会大幅下降，这样他们必然会靠提高土地出卖价格来维持自己财政收入的稳定，这样也会形成取消土地出让金开征物业税后，地价没有大幅下跌的结果。
（五）影响二手房市场交易。近年来，一些政府重新进行城市总体规划，加大拆迁力度，对拆迁户实行货币化补偿，在很大程度上带动二手房的交易。但物业税的开征可能会引导广大拆迁户更加关注新建商品房。虽然开征物业税后推出的一手房价格并不比开征前的二手商品房价格高多少，而且以后每年都要交物业税，但吸引力还是会比二手房大。此外，二手房的个人所得税在一定程度上抑制二手房的交易。物业税的开征必然使二手房市场雪上加霜，不利于二手房市场的发展。
目前，在我国开征物业税，无论是在理论上还是在实践中，都将遇到相当多的问题，对于这些问题如果不能很好地解决，开征物业税是不实际的。■ |
|
|
|
