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近几年，我国房地产市场价格大幅度上涨，房地产行业在不同程度上存在着一定的泡沫成分。目前，一些学者认为房地产行业是暴利行业，房地产是中国最佳的寻租场所，是比股市圈钱还要来得快、风险又小的聚宝盆。而房地产商则倾向于从房地产行业出发，认为中国的房地产行业不是暴利行业，房价是由市场来决定的。我国的房地产是否存在寻租行为，以及应该如何去解决与规避这些寻租行为，成为影响房地产行业健康发展的关键因素。
一、寻租理论
寻租是20世纪后半期在西方得到广泛发展和应用的经济理论成果。1974年著名经济学家安妮•克鲁格在《寻租社会的政治经济学》一文中首次正式提出寻租概念。之后，西方许多经济学家对寻租理论进行了深刻的研究。1982年巴格瓦蒂提出了“直接非生产性寻利活动（简称DUP）”，它不仅包括在政府干预条件下的寻租活动，而且还包括寻求政府干预的活动。布坎南等公共选择学者提出了两个观点：一是寻租基本上是通过政治活动进行的；二是限制寻租就要限制政府。这一理论对于政府失灵问题有巨大的贡献。
寻租的理论内涵主要是：有着预期的经济租金是寻租行为发生的前提，而租金是通过获得或维持某个领域的垄断地位来得到的，根源在于政府或行业协会等有权机构的干预。寻租活动是一种非生产行为，没有产生任何产品与劳务，降低资源配置的效率。
每个行业在不同层次上有着不同程度的寻租行为，房地产业作为我国的支柱行业，也同样在有些方面存在着寻租行为。西方的寻租理论对于我国的寻租行为的解决有着重要的理论指导意义。
二、我国房地产行业寻租行为分析
（一）寻租行为产生的原因与条件
1、高额的预期经济租金。房地产业是一个特殊的行业，有着高回报、高风险的行业特征，房地产开发活动是一次性投资巨大和同时形成的价值也很大的投资活动，持续周期长，涉及环节多。由于房地产特殊的行业性质和我国当前的国情，房地产行业存在着高额的经济租金，这样与房地产业相关的一些利益主体就会抓住一些寻租机会和条件进行寻租。
2、各个相关利益主体之间有着一定的利益联系。经济租金是寻租行为发生的前提，寻租者要想获得这部分租金的关键是拥有这些资源的控制权或垄断权。
(1)许多房地产公司在一些地区与城市占垄断地位。房地产是资金高度密集的产业，规范房地产信贷为主要内容的央行“121号”等文件的出台，对房地产企业的要求越来越高了。虽然全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，对自有资金有限的企业，他们的发展受到了约束，这样对一些大中型的房地产公司来说，更加增加了他们在一些地区与城市的垄断地位。
(2)政府或行业协会等权力机构的干预。大部分房地产公司面对我国房地产市场高额的预期经济租金，必然会使得这些房地产公司向政府或行业协会等权力机构寻求一种非生产性获利，从而产生寻租行为，房地产企业是房地产经济活动中最活跃的寻租者。
(3)我国房地产业制度有一定缺陷。虽然，当前我国房地产业较上世纪末来说，制度完善了许多，但是由于我国的房地产市场起步较晚，与西方发达国家相比，我国的房地产业制度存在着一定的缺陷。我国的房地产市场竞争日益激烈，但是由于制度缺陷，给寻租者带来了大量的寻租机会。
（二）寻租行为的表现形式和行为分析。我国房地产在许多方面存在着一定程度的寻租行为，这里主要是分析土地和经济适用房这两个方面的寻租行为。
1、土地寻租行为
(1)当前我国土地出让方式主要是协议出让方式与招标拍卖出让方式。招标与拍卖出让方式与协议出让方式相比，有着可以在一定程度上提高建筑市场信息的透明度、为供求双方相互选择创造条件、促进不同劳动者之间竞争的优点。然而，当前有下面几种情况：现有的建设体制，项目法人都不是本质意义上的法人，它是各级政府（公共财政）的委托代理人，从法律上为他们提供了弹性空间；一般性建筑产品的承包合同清单项目众多，工程实施及结算具有一定伸缩度，工程成本控制及账务处理较具弹性，为招投标的暗箱操作提供了物资基石；建筑产品招投标需要对某些内容及过程进行保密，客观上不利于社会监督；我国政府在很多情况也是有着很大的经济利益动机的经济人，地方、部门保护主义现象在我国很突出。正是由于上述原因，我国招标与拍卖出让方式存在大量的暗箱操作，由此产生了大量的寻租行为。
(2)政府的圈地运动。国资委宏观战略部赵晓在《财经时报》上指出：目前房地产行业的暴利完全是因为土地寻租行为而造成的，现在房地产土地的获取有很大一部分是依靠违法圈占城镇周边农地来取得的，圈占周边农地有以下几种情况：①绝大多数是政府行为，即由政府或相关政府部门直接介入征地活动；②圈占农地的目的是为了搞开发区、引进外资，人为地加速城市化的进程；③为了降低征地成本，吸引外资，征地补偿的标准很低；④征地行为均具有强制性；⑤很多征地活动不合法；⑥征地面积面广量大，涉及农民很多。
现在，很多地方政府借机“经营城市”，大搞“圈地运动”。由于经济利益的原因，圈地活动中就产生了寻租、造租行为。尽管圈地活动中，政府要给予农民和拆迁户一定的补偿，但从长期来看，农民和拆迁户的长期利益得不到根本的保证。这样，就会使得我国的高低收入差距加大、我国城乡二元经济结构严峻、三农问题显著，对我国科学发展观的贯彻带来一定的影响。
2、经济适用房方面的寻租行为。经济适用房是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效果，而不是降低建筑标准。
经济适用房的本意是政府为了减小高低收入差距，为城市中低收入家庭提供的一种公共福利，而推出的具有保障性质的商品房。经济适用房沿用价格双轨制，同时我国的金融和信用体制不健全，政府管理者和居民申请者之间又存在严重的信息不对称，给一些权力机构和人员提供了谋利的空间。于是这些利益主体受经济利益驱使，而利用他们的权力产生寻租行为，通过“放号”等行为来达到寻租的目的，使得很大一部分经济使用房并没有分配到低收入者手中。这样就歪曲了发放经济使用房本来的意图，违背了该政策的初衷，也给国家造成了很大的经济损失。
（三）寻租行为带来的后果
1、阻挠市场运行，降低资源配置效率。房地产经济中的寻租行为给房地产经济的发展带来了很大程度的负效应。我国房地产业发展的目标是建立社会主义房地产市场经济体制，市场对资源配置起基础性作用。而寻租利益主体为了维护自己的利益就希望保持政府对房地产业资源的种种控制权，或者通过某种“市场”形式以支配和影响房地产资源的配置。因此，寻租就阻挠了市场的正常运行，降低了资源配置效率。
2、增加交易费用，减少社会福利。寻租是一种不必要的额外支出，庞大的租金相当部分用于公关等消费，增加了交易费用，使得国有土地资源失控，造成了许多不必要的资源浪费。经济适用房本来是一种公共福利，一些经济利益主体利用寻租的一些条件，产生寻租行为，减少了社会福利。
3、损害消费者合法权益，导致社会矛盾。在健全的房地产市场竞争环境中，消费者可以在自由流通的市场中自由选择商品。而寻租的房地产企业会利用政府或行业机构等有权机构的权力干预消费者的购买选择权，或者直接用行政权力限定购买对象。在没有提高房地产产品质量的情况下，这些寻租企业就获得了行政垄断带来的利润，这将刺激寻租者反复寻租，导致恶性循环。这样寻租企业还会将寻租的成本、自身低效运营的成本转嫁给消费者。圈占周边农村土地的寻租行为使得农民的收入得不到保障，“三农”问题严峻。经济适用房方面存在的寻租行为，加大了高低收入者之间的贫富差距加大，是很严重的社会问题。
4、给政府官员腐败提供了空间和机会，败坏社会风气。寻租给权力腐败提供了空间和机会。权力能给一些企图从寻租行为中获利的政府官员提供腐败机会。他们为了获取私利，主动与开发商或其他利益主体寻租联手，利用职位的权力和影响力，将本应该招标拍卖挂牌出让的土地变为以协议方式低价出让，将本不符合改变用地条件的土地设法改变其用途，将本属于中低收入群体获得的经济适用房变成了其他用途的商品房，这些行为严重损害了国家集体的利益，败坏了社会风气。
三、房地产寻租行为解决措施
（一）加快经济体制改革步伐，完善房地产制度，减少政府干预，充分发挥市场机制作用。我国房地产市场经济发展还不够成熟和房地产制度的不完善，使得相关利益主体有机可寻，必须加快经济体制改革步伐和完善房地产制度，从制度上消除赖以寻租的体制。只有减少政府干预，充分发挥市场机制作用，才能避免利用资源控制权的寻租行为的发生。在土地出让过程和经济适用房的发放过程中，信息的不对称是存在寻租行为的重要因素之一。公开的市场竞争，有利于保护消费者的利益，能够使资源配置达到最优化。
（二）政府行为透明化，加强监管和反腐败。由于寻租行为一般都是暗箱操作，政府的干预是寻租得以发生的关键因素之一，这与政府行为不够透明有密切关系，所以必须提高政府行为的透明度，这样才可以为寻租的解决提供有效的保障。因此，必须进一步加强对土地出让环节的监管力度，促进土地市场向规范有序的方向发展。在我国土地出让过程和经济适用房的发放过程中必须加大监管力度，加强社会监督，使政府行为透明化，保证整个房地产市场规范、有序地运行。
（三）加强反垄断立法，对垄断房地产企业实施适度的政府规制。在房地产资源总量不变的情况下，任何房地产企业对房地产资源使用的不经济都是对社会资源的浪费，而对资源的节约就是对社会资源的节约。如果房地产企业按照自己的意志进行房地产资源投入，从总体上看都会导致房地产资源利用的不经济。房地产寻租行为的产生，与房地产资源的垄断是分不开的。为了房地产业更好地发展，使房地产资源得到合理利用，政府必须加强反垄断立法，对垄断房地产企业实施适度的政府规制。
（四）加强职业道德建设，提高经济人的道德素质。法律法规的制定对房地产寻租的遏止是必不可少的，但寻租本身不仅仅是一个经济现象，还包含很多政治和道德的含义。把道德和价值观融进法律、规则、制度和官僚机构当中，才是根本解决寻租的办法。我们不仅要加强法制建设，还要加强职业道德建设，提高经济人的道德素质，努力消除各种导致寻租行为发生的诱因，充分发挥道德约束在遏止房地产寻租中的作用。■ |
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