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近年来，由于受宏观调控政策影响较大的房地产业风险的逐步提升和旅游业可持续发展的良好前景，作为旅游业和房地产业两个黄金产业交叉的旅游房地产业逐步受到业界及专家学者的关注。
一、旅游房地产发展背景与概念界定
（一）国外及我国旅游房地产发展背景。旅游房地产发源于法国地中海沿岸。20世纪六十年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村开发了以分时销售的方式招揽客户，标志着旅游房地产的开始。20世纪七十年代中期，美国旅游房地产形成了主流产品，美国当局为了处理积压与闲置的物业，充分盘活闲置资产，从欧洲引入时权酒店这一概念，取得了巨大的成功。1987年以后，大量的投资商、开发商介入这一领地，使产品模式更加清晰，法规也相应健全，配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟。目前，世界上最大的分时度假公司是国际分时度假交换公司。它的创办发展使以分时度假为主的旅游房地产开发成为今天西方房地产开发的主流。在亚洲，日本、韩国、菲律宾、泰国、马来西亚、新加坡等国家在旅游房地产发展方面也取得了可观的经济效益。我国旅游房地产萌芽在20世纪九十年代。九十年代初期，海南首先出现了分时度假酒店。九十年代末期，在假日旅游热和旅游地房产大量空置的情况下，旅游房地产的分时度假成了房地产业和旅游业共同关注的热门话题，分时度假的发展也引起了专家学者的关注。
（二）旅游房地产的概念界定。对于旅游地产的概念如何界定，业界仍然存在不少分歧。比较流行的观点认为，旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发营销模式，其开发物是实现全部或部分旅游功能的房地产。业界一般认为旅游地产包括以下四种形式：一是旅游景点地产。主要指旅游区内为游客旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质、非住宿型的建筑物及关联空间；二是旅游商务地产。主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间；三是旅游度假地产。主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间；四是旅游住宅地产。主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。目前，世界各国所操作的旅游地产主要指旅游度假地产。
二、我国旅游房地产现状
（一）相关法律政策不完善。我国长期以来商品住宅的销售方式只有按建筑面积、套内建筑面积和套内面积等三种方式销售，并按照实际可使用的土地使用权年限确定产权。而目前国内已有部分地方在没有法律规范的条件下开始发展尚处于萌芽状态分时度假房产，对于办理时权的手续国内还没有合法的依据，开发商涉足旅游房地产业没有合理的法律政策约束，这对于旅游房地产的购买者来说，意味着确权的困难，也意味着其权利在法律上没有保障，所以权益纠纷也频频发生。现有房地产相关法规制度与旅游房地产的开发经营不配套现象非常严重。
（二）项目开发缺乏规划，市场信誉度低。我国旅游房地产开发缺乏整体规划，宏观和微观不协调，项目选址和规模的确定缺少依据，使其形成无序开发建设，造成房地产开发并不能与景区的景观相协调。在项目建设时不顾环境条件大兴土木，导致景区生态破坏，并且造成严重的环境污染。同时，开发项目缺少特色，建设重复性大，尤其是一些人文景观项目，各地千篇一律，缺乏各自的文化特点。大批旅游房地产开发商一拥而上，管理水平参差不齐，而且大多数旅游房地产项目分散经营，没有意识到品牌效应和可持续发展，在开发经营过程中存在大量短期行为。
（三）经营模式单一，缺乏创新。目前，的旅游房地产经营开发方式普遍过于传统和呆板，除了项目单纯照搬国外经验没有创新外，在经营操作上也普遍采用单一的旅游风景式，不能形成自己的品牌。而且目前我国是唯一没有实质性加入全球分时度假的大国，旅游房产难以形成一个整体的营销网络。
（四）消费者心理与支付能力的制约。尽管旅游房产在国外已风靡多年，但在我国尚属新兴事物，消费者普遍对其不太了解。长期以来，人们对消费尤其是房产等大宗消费的心态是“我拥有”而非“我享受”，求实体而非服务，先存入后消费的度假方式对很多人来说还很不习惯。而我国约有4亿个家庭，2%的高收入家庭也不过800万户。而旅游房产相对昂贵的价格使得它目前还不可能进入普通工薪阶层的消费领域，那么也就是说只有很少数高收入者会选择分时度假消费，规模效益难以保证。
三、我国旅游房地产发展建议
（一）健全相关法律法规政策。对于旅游房地产法律法规的不完善和其发展过程中出现的种种破坏市场秩序、损害投资者利益的现象，政府相关部门应进一步制定相关的法律法规政策，引导我国旅游房地产的发展，也使执法部门有法可依。借鉴国外的法律规章，结合我国实际制定出旅游房地产方面的法律规范，完善带薪休假制度，调节淡旺季旅游客流的不平衡现象。同时，应加大执法力度，加强监督管理，对损害投资者利益的经营者坚决给予法律制裁，以营造一个公平公正的法治环境，使旅游地产健康、稳定、快速地发展。
（二）统筹规划，兼顾社会效益、环境效益和经济效益。规划是建设的龙头，所有项目必须符合旅游景区的总体规划和控制性详细规划，并确保项目布局合理，布点均；既着眼当前，又立足长远；防止过多过滥和破坏性开发建设。首先，旅游地产发展要体现社会效益，不能对景区居民生活、社区环境和原有规划造成不良影响和破坏。其次，由于景区原生态体系通常相当脆弱，因而发展旅游地产要先调整和完善现存的敏感生态体系，进行保护性、建设性开发，获得环境效益，这是旅游地产增值和可持续发展的保障。再次，要兼顾地方和发展商自身利益，即在满足上述两方面要求的前提下，将资源优势转化为经济效益。
（三）合理开发，注重保护稀缺生态景观资源。旅游房地产一般而言都是在一些重要的生态景观资源比较丰富的地区进行开发，而任何一种开发在某种意义上都意味着对原有生态系统的一种改变。从本质上来看，旅游地产的发展过程也是旅游景区所在地的土地资源和空间资源支配权的分配过程，与地产资源相同，旅游地产资源必然具有高稀缺性。在这个过程中，如何保证生态景观系统向正的方向转变是值得我们思考的一个重要问题。开发旅游房地产，不能搞“掠夺性开发”，破坏自然景观的和谐。必须注重旅游景点开发与环境保护的协调发展，通过对旅游资源的合理利用与开发，形成滚动发展和良性循环，以开发促进环境保护，实现生态景观的可持续发展。
（四）准确定位，注重本土文化及其特色。从全国范围上来看，不同地区的景区旅游资源数量、质量、区位和可进入性各不相同，这决定了旅游地产开发形式和规模的不同。要找准旅游房地产在整个房地产业项目体系中担当的时代性角色，避免同一地区在产业与项目结构上的雷同，努力发挥旅游性这一自身的独特优势，将土地、人口、农副特产、民俗、文化、人文、环境等因素，围绕所扮角色与功能目标，整合到开发项目中去。只有结合景区各自特点，并针对景区客源市场的需求进行合理规划，才能在全国范围内有效整合和开发旅游地产资源，形成优势特色互补，有效有序的开发态势。同时，也可以开展全方位的营销及全行业的信息管理，从而构造一个全国范围内的全新的产业运行模式。对于时权酒店及相关的分时度假产品，则更要注意本土化问题，在开发分时度假产品中整合国内资源，使其运作和发展与国内实际情况相结合。
（五）旅游房地产的定位应面向国际市场。旅游房地产的发展不仅要面向国内市场，更重要的是面对国际市场。据预测，未来20年中国旅游业和房地产业都将会有极为广阔的发展前景。国际度假联盟组织中国大区秘书长、中国休博协会秘书长沈飞表示，到2015年我国有望成为世界最大的旅游目的地国，因此旅游地产不但要瞄准国内客户的需求，还要吸引境外人士，这需要对国内众多的旅游地产项目进行资源整合。
旅游房地产多处在风景名胜地、海滨地区及运动、度假胜地，而我国地大物博，自然资源丰富，这就给旅游房地产项目的开发带来了自然景观、绿化生态、历史文化等方面的先天优势。市场经济向来遵循先介入、早开发、先受益的原则，因此我们有理由相信，未来几年我国旅游房地产领域发展潜力巨大、前景广阔。旅游与房地产横向结合的创新模式必将带来旅游与房地产业的美好明天。■ |
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