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提要 众所周知，资金是制约房地产开发的一个最为重要的因素。在银行贷款门槛提高的今天，如何筹措资金是房地产企业面临的一大难题。房地产证券化作为一种新型的融资渠道正受到各方追捧。
一、房地产证券化概述
房地产证券化是指通过发行基金权益单位，将小投资者的资金汇集后购买房地产，或将房地产按价值单元分割成小的产权单位，出售给投资者，实行房地产所有权和使用权分离的一种投融资方式。房地产证券化的精髓在于通过有价证券的形式对原本价值大、周期长、位置固定的房地产进行价值分割，既有效解决了开发企业的融资困境，又使中小投资者能够分享房地产投资的利益，推动房地产投资与消费两方面的实现。房地产证券化的这一特性显然适应了当前国内一方面资金需求缺口巨大，另一方面投融资渠道匮乏的市场现状。
二、房地产证券化在我国推行的必要性
目前，已经有不少专家学者从我国的经济发展水平、房地产市场体系、证券市场体系、相关法律法规等宏观方面对我国房地产证券化的可行性及必要性进行了论证，在这里本文就不在赘述，本文从参与房地产证券化的各个利益主体的角度去剖析我国推行房地产证券化的必要性。
（一）商业银行
1、提高了银行信贷资产的流动性，改善了银行资产负债结构，降低了贷款风险。通过房地产证券化可以有效地分散金融机构发放住房抵押贷款的部分风险。从我国的情况来看，房地产贷款存在着一定的风险。一方面房地产开发商贷款的不良率较高；另一方面虽然个人购房贷款的不良率较低，但随着未来房屋税收政策的逐步到位和物业管理费用的提高，购房者的还款能力可能受到影响，按揭贷款可能出现风险。实施房地产证券化之后，通过预先出售抵押贷款，提早回笼资金，从而降低流动性风险。住房抵押贷款是一种期限长、流动性差的业务，银行又很难在短期内对负债结构做出相应的调整，抵押贷款证券化为金融机构根据变化的市场环境及时调整自己资产负债结构提供了有效途径。
2、改善了资本充足率，有助于提高银行资本利用率。住房抵押贷款的风险权重要比证券化后获得的现金或者投资的住房抵押贷款证券的风险权重高，抵押贷款证券化能够使银行等金融机构通过出售相对较高的风险资产，降低资产结构中的高风险资产的比率，提高银行的资本利用率。
（二）大众投资者
1、有助于降低居民住房贷款成本，刺激居民购房有效需求。房地产证券化为我国的住房贷款资金提供了新的资金来源。资金来源的增多，有助于降低住房贷款的筹资成本，进而会降低居民住房贷款成本，提高居民的支付能力与有效需求。
房地产证券化的投资利润率（6%左右），银行存款利率和普通的债券，虽然具有一定的风险，但是比起股票，其风险就微不足道了，而且房地产证券化具有很强的信用担保。投资者在选择项目之前应对项目做一个比较全面的分析，从而降低投资风险。
2、满足投资者的多元化投资需求。目前，我国居民拥有大量储蓄，到2006年末，我国金融机构储蓄存款余额已经达到将近161587.3亿元。2007年4月这一数字已经增长到了170728.12亿元。但是我国投资方式单一，存在巨大的潜在投资群。房地产证券是将符合要求的单笔债权聚集起来，形成以一组债权为基础的组合，实际上是将一定数量的在期限、利率、房地产类型等方面具有共性的多个债权进行投资包装及信用担保后，以证券的方式出售给投资者。同时，由于房地产证券的发行通常由政府机构或类似机构进行信用强化，其安全性比较高，有助于将潜在损失控制在一定程度内，能够较好地满足个人和机构投资者多元化的投资需求。
（三）政府部门
1、有利于完善我国投融资体系，健全资本市场。随着资本的快速扩张，我国金融市场在融资结构、组织结构和监管结构等方面均出现了许多问题，建立结构均衡合理且风险控制机制完善的金融市场体系，已成为我国金融市场发展战略转变的关键。房地产证券化通过资产支持证券的发行、金融市场职能的分解、金融风险的合理再配置以及信用的多重繁衍，优化了我国金融市场的结构。同时，作为重要的金融创新工具，将大大丰富我国金融投资工具，有利于增加我国资本市场融资工具的可选择性。房地产证券化可使筹资者通过资本市场直接筹资而无须向银行贷款或透支，同时其较低的融资成本有利于提高我国资本市场运作效率。
2、有效拉动国内需求、促进经济增长。将投资需求与消费需求二者并举，重视企业及居民个人的投资及消费，以实现对经济增长的双重拉动，有效刺激社会总需求的增长，带动整个国内市场活跃和国民经济的持续发展。
（四）房地产市场
1、有利于拓展房地产业资金来源，扩大房地产业融资规模，构建良好的房地产运行机制。据统计，到2005年末我国商品房空置量已超过1.14亿平方米，积压其上的国有商业银行贷款已超过3000亿，再加上新建的商品房，要想全面启动房市，约需要4500亿元的巨额资金。同时，在房市全面启动之后，为了保证房地产业的持续稳定发展，近期内每年至少还得投入不低于3000亿元的金融支持。这样巨大的资金缺口仅靠我国现有的住宅金融支持是远远不够的，而推行房地产证券化，直接向社会融资，并且融资的规模可以不受银行等中介机构的制约，有助于迅速筹集资金、建立良好的资金投入机制。
2、解决房地产企业融资难的困境。自从2003年的“121号文件”出台以后，房地产企业的贷款门槛大大提高了，没有充足资本的企业无法取得银行贷款，很难维持其地产开发行为。即使是资金实力强的品牌企业，也因为资金问题而制约其扩张行为，房地产证券化提供了一种新型的融资渠道，不论是大企业还是小企业，只要其项目前景看好，都会受到投资者的青睐，获得资金支持。
三、我国推行房地产证券化保障措施
（一）创造良好的房地产证券化制度环境。房地产证券化涉及房地产制度、金融制度和企业制度。因此，我国的房地产证券化将有一段艰难的路要走，要进一步深化房地产制度、金融制度、企业制度改革，规范资本市场特别是证券交易市场的运作制定、健全相关法律，如制定《评估法》、《抵押物处置法》、《房地产保障法》、《特设机构特别法》等相关法律，或者在相关现行的行业法律法规中，如《商业银行法》、《金融资产管理公司条例》、《证券法》、《信托法》等，对参与证券化的各个机构的权利、职能以及业务范围加以确认，为保障房地产证券化的顺利实施创造条件。
（二）培育多元化投资主体。培育多元化投资主体，包括政府、金融机构、开发商、证券公司、保险公司、信托机构、个人投资者等。这里要特别说明的是，政府的有效支持和合理介入是相当有必要的，从发达国家的房地产证券化发展经验看出，政府在资金、担保、政策等方面的支持是非常重要的。政府同时还要致力于建立健全房地产投融资体系，为房地产证券化的实施提供保障。
（三）构建信用评估体系。独立、客观、公正的信用评估是住房贷款证券化成败的关键。以国外成熟的资产证券化体系为例，一般需要由国家出面，建立全国统一的担保机构，对证券化资产进行担保或保险，对个人信用予以认证，使其信用等级得以保障。当前亟待进一步加快住房贷款保险市场和担保制度的建设，规范信用评估行为，完善资产评估及个人信用认证的标准体系，从而提高国内信用评估机构的素质和水平，最终防范金融风险。
（四）完善会计和税收制度建设。为积极推行住房抵押贷款证券化，必须根据我国会计法规，结合资产证券化本身的特征，制定相应的会计制度，如建立借款人资信审查、价格评估、抵押证券评级等一系列统一标准的会计制度。税收制度方面，可以吸收借鉴国际成功经验，进行税收安排的创新。
（五）有关人才培养和教育问题。发展房地产证券化需要大批熟悉基金管理、经济预测等多方面的法律、会计、审计的专业人才。而我国目前这方面的人才还比较缺乏。为此，我们应普及房地产证券化知识，使投资者对其品种有所了解；利用学校培育高层次复合性人才；选少数优秀人员赴国外考察，熟悉发达国家的房地产证券化操作程序及相关法律。■ |
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