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提要 随着我国房地产市场的飞速发展，人们对其越发关注。房地产项目的合理引入，对房地产市场运作会起到至关重要的作用。目前，房地产企业在融资上出现了资金来源以货款为主、资本结构不合理、境外资金利用水平低、融资渠道拓展难等问题。本文通过分析，有助于得到比较适合我国国情的房地产融资模式。
一、我国房地产融资现状
从融资的总量来看，房地产开发融资规模相当庞大，2005年达21179.1亿元。房地产开发融资增长速度2003年达到34.6%的最高峰。2003年宏观调控开始之后，融资增速呈现下降趋势，2005年增速下降至23.4%。2006年国家陆续出台的政策并没有产生实质影响，房地产开发融资增速回升，前11月份全国房地产开发融资同比增长29.8%。
从融资的结构来看，我国房地产开发资金来源有国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。其中，国内贷款、自筹资金和其他资金是主要来源，在2005年房地产开发的资金来源结构中，这二者占资金总额的98.73%。而国家预算内资金、债券和利用外资的绝对数和份额均较小。
二、我国房地产企业融资中存在的问题
1、融资方式单一，资金来源以货款为主。据国家统计局的房地产开发投资资金来源统计显示，当前房地产开发投资主要资金来源是自筹资金和其他资金。总体测算，房地产开发投资资金约有45%来自银行贷款。清华大学房地产研究所刘洪玉认为，从开发角度来看，房地产行业的开发资金有20%多来自贷款；另外一部分自筹资金和预售收入也有一部分是靠个人信贷转化过来的。房地产开发资金过多依赖于银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险过度集中于商业银行。
2、以债权融资为主，股权融资比例小，资本结构不合理。从房地产市场的运行过程及其资金链来看，房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的。在房地产市场上，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。与此同时，股权融资在我国房地产企业融资中的比重较小。1999年债券在房地产开发企业的资金来源中的比重达到0.21%。近年来，房地产开发企业的债券融资比例日益下降，目前不足0.01%。
3、境外资金利用水平不高。由于国内证券市场对房地产企业直接上市限制比较严格，海外上市曾一度被许多国内房地产企业看好，但真正通过境外证券市场直接上市的寥寥无几，其中最重要的原因就是国内房地产企业对于国际规则不熟悉。一位美资投资银行中国研究主管认为，国内房地产企业谋求海外上市本很正常，但关键是他们都缺乏经济实力，卖的概念都是“房屋市场商”，不重视对土地的储备，想在国际上取得资金支持较难。
4、法律法规不健全，影响融资渠道拓展。相关政策法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。如，房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式，房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件却处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。
三、原因分析
1、始终未能形成良好的融资体系是房地产企业融资困难的内部原因。从市场环境角度分析，国家之所以实施宏观调控，是不满当前房地产企业的盲目开发从而导致投资过热，进而影响整个国民经济稳定增长的现状。我国房地产市场还不规范，许多房地产企业鱼目混珠，即便是大的品牌性房地产公司的融资渠道也过于单一。由于房地产企业融资方式一味单调地依靠银行贷款，致使房地产开发的资金来源过分集中于银行，使其承担过多风险。也就是说，在事实上，房地产企业将其本应承担的市场风险和信用风险都转嫁与金融体系乃至整个社会。然而，银行为房地产贷款的目的是以增值为目的的放贷，而不是追求房产。如果国家不去注意金融风险的防范，那么一旦出现房地产的经营风险，就必然会导致银行有许多销售不掉的房地产，而银行却无法支付储户的本金和利息，最终的结果还是会引发很大的金融风险。同时，银行对房地产业的制约也很大，银行目前所能提供的贷款品种促使开发商必须在短期内开发、销售，时限最长为三至五年。因为银行没有长期贷款品种，基金、信托市场等融资方式又不成熟，开发商只能依靠现有的资金资源快速开发、建设，造成开发商日光短浅不注重房屋的品质滥建工程，从而形成一个恶性循环。因此，始终未能形成良好的融资体系是目前房地产企业融资困难的内因，正是由于融资渠道的过于单一使得中央为防范金融风险不得不政策频出，导致在宏观调控卡住银行贷款的投放后，房地产企业的巨额资金需求与狭小的融资渠道之间的矛盾越来越突出，致使这些企业在此矛盾的夹缝中日益难存。
2、金融市场不完善及法规滞后是房地产企业融资困难的外部原因。我国的房地产业始于上个世纪八九十年代，房地产市场发展还很不成熟，特别是资本市场政策相对滞后的问题比较严重，使相应的融资运作缺乏有效的法律依据。另外，金融市场不完善也是造成融资困难的原因之一。以房地产基金为例，房地产基金的投资组合分为两部分，80%投向房地产及其关联行业，20%投向政策允许的债券市场。但由于我国金融工具较少，基金经理人在选择时就显得比较困难。房地产投资基金是一个新生事物，而且缺少相应的政策规则，实施起来障碍重重。
3、大多数房地产企业自身条件先天性不足、鱼目混杂、实力较差是导致其融资困难的根本原因。我国一半以上的房地产企业，尤其是许多中小型企业大多数都先天不足，并且大都奉行“机会主义路线”。这主要是由于我国的房地产企业大多起点低。很多是当年的建筑队发展过来的，缺乏良好的底蕴；其次是企业历史短，有很多是半路起家，部分部门和单位看到机会就成立了项目组，由项目进而发展公司，企业创建的目的很直接，就是瞄准房地产暴利空间。企业全部的核心在于获取项目收益，谋求生存，没有长期的远景目标，因而造成房地产企业唯利是图，投机钻营。
房地产业本身就是一个资金密集型产业，加上中国房地产企业先天不足，融资危机摆在了许多房地产企业而前。从某种程度上说，一个房地产企业融资的能力决定了其生存的能力。
四、解决方法及对策
1、国家应尽快完善我国金融市场，及时建立相关政策法规。针对我国金融市场不完善、政策相对滞后的问题，政府应该迅速建立起一些与之相对应的法律、法规。只有政策法规制定的比较及时、到位，融资的途径才会更加畅通，市场才会更有序。那些靠钻制度的空隙投机经营的企业才会出局于市场，更利于那些运作较好的企业的良性发展。另外，国家应该在资金成本、利率杠杆等方面加强干预，因为我国的利率、汇率手段的运用比较僵化，如果不能解决这方面的问题，房地产市场的调控就不会有什么明显的效果。
2、努力提高房地产企业自身实力，依靠直按融资才是未来中国房地产融资的最终出路。直按融资才是未来中国房地产商融资的最终出路。直按融资不仅可以使有实力、运作规范的房地产开发企业能够从股票市场、债券市场获得资金，而且房地产信托基金、资产证券化等金融创新下的推出及金融创新的市场发展，也会推动房地产金融的快速发展。只有这样，银行的风险才可以降到最低，只作为房地产企业融资的辅助手段，而非现在的唯一手段。而要真正做到以直接融资为主，房地产企业必须努力提高其自身的实力、打造企业品牌、提高企业信誉以及社会声誉等。企业自身实力上升了，融资渠道的多元化才能更好地实现。
五、结束语
在市场经济条件下，房地产开发企业的生存、发展都与融资相伴。融资驾驭控制得好，可以给企业发展、壮大增加动力，融资失控必然影响企业健康发展、稳定和信誉，同时也会给企业、债权人、国家造成损失。虽然目前房地产开发企业主要的融资渠道仍是银行贷款，但在做好项目贷款可行性研究的基础上，还应该加强融资创新方面的研究。应该时刻关注市场，关注金融创新产品并进行深入研究，根据企业总体发展战略，有选择地设计融资结构，利用现有融资创新产品进行资金融通，以求得以更低的资金成本获取更大的经济收益。■ |
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