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住房是一种特殊的商品，其价值大、使用期长，在市场机制作用的背景下，许多居民尤其是为数众多的中低收入家庭，无法仅通过市场来解决自身的住房问题，政府必须对住房建设，特别是对低收入阶层居民的廉价公共住房建设提供各种方式的支持。当然，在解决住房保障问题上，需要注入大笔建设资金，仅仅依靠政府的力量是很难实现的，资金来源渠道的单一，供应手段匮乏成为目前我们需要探讨的问题。针对这个问题，笔者研究了美国低收入住宅资金来源的渠道，从而为我国进一步拓宽和完善融资渠道提供良好的借鉴。
一、美国低收入住宅开发资金来源介绍
（一）州政府或当地政府提供开发资金。“社区发展补助计划”（CDBG），是将住房建设、都市重建和其他住房资助计划结合在一起，并将资金分配给各州和地方政府，旨在促进社区的发展，资金由当地政府或州政府提供。这种计划都是针对低收入或中等收入群体的，并规定不低于70%的CDBG资金必须用于低收入或中等收入群体。CDBG资金还用于消除和阻止贫民区及其不良影响，满足社区的需要确保当地人民生命和财产安全。
家庭计划，是激励具有创造性的州、地方和联合合作伙伴共同进行社区住宅开发以满足居民需求，尤其强调的是非赢利组织和基于社区基础之上的住宅开发组织。通过家庭计划，联邦政府会拨款给当地政府单位以及印第安部落，为低收入或非常低收入人群提供更多的住宅和经济适用房。
专用基金、债券、优先偿还的贷款取得的资金来源。国家、州和市立法机构常常授权给社区住宅开发部门或住宅财政机构为经济适用房开发制定贷款计划。这部分资金通常来源于专用基金、政府税收、债券收益以及优先还的贷款。立法机构要求这些住宅机构将这些资金用于满足特定的住宅需求，如低成本出租房的翻新或经济适用房开发。同时，容许这些机构调整贷款条款来满足某些项目的特殊要求。
（二）联邦政府提供开发资金。针对老年人、残疾人的住宅开发的贷款资金来源。住房和城市发展部提供资助金、从其他借款人那里获得的担保贷款和每月的租房补助。同时，它还提供资本预付——在住宅项目完工投入使用时需要在一个特定时间或较灵活的时间内偿还贷款的免息贷款。
针对授权区和授权企业社区的贷款资金来源。目的是为了提供税收奖励、资助金和贷款给指定低收入地区——即授权区和企业社区，为这些区域创造就业机会，扩大商贸和帮助人们寻找就业。对于授权区和企业社区，居民可以参与到社区建设当中来，他们可以决定在他们周围建设什么项目和进行哪些改造，也可以给开发商和地方官员建议如何来分配资金以及未来会产生什么不良后果。
农村住房服务局、农村合作社提供贷款为农村低收入或中等收入的农民联合合作开发的住宅项目。这些资金用于人口达到2万的社区，对于人口在1～2万的镇，申请人需要在当地农村住房服务局咨询看能否获得贷款。
（三）私人赢利实体提供开发资金。商业银行为经济适用房的开发提供很好的资金来源。
储蓄贷款，储蓄贷款的主要资金都是客户的存款，这些客户的存款使得储蓄贷款公司有能力对外做永久性长期贷款。1989年财政机构改革法案通过储蓄贷款公司为非赢利住宅开发商提供特殊的贷款机会。为了应对危机事件，国会要求储蓄贷款公司建立经济适用房计划。
人寿保险，人寿保险公司是房地产投资长期永久性融资的主要来源。例如，公寓楼和商业中心的建设等。由于投保人定期向保险公司支付一定的保险费，这笔费用使得保险公司拥有了稳定的可以计算的资本现金流。由于它们的商业性质，人寿保险公司非常适合提供永久性融资。公司稳定和可靠的资金容许他们提供长期贷款给借款人。
养老金，员工在退休前每年上交一定数额作为退休后的养老金。因此，养老金和人寿保险一样，也拥有稳定的现金流，也比较适合提供稳定而可靠的永久性融资。
（四）私人非赢利实体开发资金。企业基金，目的是寻找美国所有低收入者并为他们提供合适的、能承受的住房来摆脱贫困逐渐融入到美国主流社会。
国家社区发展协会（NCDI），提供资金和技术支持给非赢利社区开发公司来改进城区内部自然环境和经济环境。它将15个主要的国有企业、基金会、住宅和城市开发部、地方公共和私人组织的资源组合到一起，与社区开发组织共同努力致力于社区住宅开发、促进地区经济发展，提高就业机会并帮助人们提高生活质量和服务水平。
社区经济协会（ICE），目的是为了促进社区的发展，尤其是促进低收入社区的发展。同时，ICE还为城市和农村社区的开发组织提供技术援助。它提供资本金给那些开发商、对社区投资感兴趣但缺乏技术专家、缺乏识别社区投资机会和社区管理经验的开发商。
低收入住宅基金（LIHF），是国企性质的非赢利社区开发机构，主要解决的是低收入社区开发资金的缺乏提供财政支持，以及解决在社区开发组织及其开发过程中存在的问题，其贷款利息也在社区可承受范围内。
经济适用房贷款银团，是财政机构的一个中介部门，它用来整合资源和分担贷款风险。银团可以是国有的或者是地区性的。参与的单位小到最小的社区机构，大到最大的国有银行。进行经济适用房开发的贷款银团是一个独立的组织，他们可以以自己的名义对外贷款，也可以有自己的员工。大部分银团都非常关注公寓类住宅的新建、现有住宅的收购或翻新等项目。
二、美国低收入住宅开发资金来源的启示
（一）从政策上讲，美国政府通过法律保障低收入住宅资金能够及时和足够地投入到位。美国政府先后通过了《住宅法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住宅与城市发展法》等，并由特定的部门来负责开发事宜，提供低息贷款来鼓励人们投资低收入住宅建设，他们通过政策方面的优惠方式来动员全民力量，如一些协会、非赢利组织以及私人部门等一起参与到为低收入者、弱势群体建造房屋上，除了政策鼓励，在私人企业资金无法满足的情况下，政府与私人部门合作开发也取得了很好的成效，因此它的资金来源非常多元化。
（二）金融机构积极参与住宅建设。在美国，私人金融机构和政府金融机构都经营房地产贷款，如个人住宅抵押贷款业务。像商业银行、储蓄放款协会、信贷协会等也经营房屋抵押贷款。同时，美国还有专门的信贷机构，如联邦住宅抵押贷款公司、联邦住宅管理委员会等。
（三）美国社会保障体系非常健全。如针对残疾人的、老年人的以及一些弱势群体的专项资金用于为这部分群体建设住宅，使得为底层人士建房付诸行动，而不是纸上谈兵，因此社会底层人士的利益基本得到保障。
三、对拓宽我国低收入住宅建设资金来源一些建议
（一）尽快建立和完善低收入住宅供应体系和房改金融业务的方针和政策，充分调动各个金融机构以及银行积极性，为低收入住宅开发建设提供贷款，确保低收入住宅资金来源。同时，开辟优惠利率的长期贷款的稳定渠道，用减免税收的优惠政策来降低开发企业的成本与价格。
（二）根据我国实际情况，建议发展专业化的房地产投资基金、房地产信托基金和抵押贷款公司。这样做能使政府的有限资金比较好地启动较大规模的低收入住宅体系，满足广大低收入群体的住房需求，缓解商品住宅市场的压力，又减少了社会资金投资房地产的盲目性带来的需求。如，引入房地产信托基金方式来支持低收入住宅的资金投入及物业的长期持有，以稳定低收入住宅的财源与房源。
（三）大力发展一些非赢利性质的组织。它可以代替政府行使部分职能，是政府职能转变的社会承载体。由它们来承担经济适用房的开发，减轻了政府的负担，同时也将社会中的闲散资金吸引进来。由于它们是不以盈利为目的，因此它最能够实实在在为广大低收入群体考虑，维护他们的利益，并能切实有效地为他们解决实际问题，将政府对经济适用房建设的优惠和补贴政策坚决执行到底。■ |
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