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以政策手段，满足中低收入家庭的住房需求不仅仅是人道主义的安排，而且也是追求社会整体和谐、增加社会总的福利的一种手段。目前，我国供房的保障政策分为三块：一是实施住房公积金制度；二是建设经济适用房；三是提供廉租房。其中，住房公积金制度对广大居民购房的帮助力度及覆盖面都非常有限，廉租房供应也基本处于空白状态，而相关政策主要集中在经济适用住房方面。经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，它具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指强调住房在住房设计及其建筑标准上的使用效果，而并未降低建筑标准。
我国政府制定经济适用住房政策的初衷是希望达成政府、居民和开发商三者“多赢”局面。经济适用住房政策自实施以来，在增加住房供应、平抑房地产市场价格、活跃我国房地产市场、刺激经济增长等方面都发挥了积极的作用。从平均销售价格看，经济适用住房售价明显低于其他商品住宅，购房者从中获得了实惠，而对于开发商而言，因为土地以政府划拨方式供应，可以获得市内或城市近郊区的开发用地，而基础设施建设费等减半征收，并且在实际操作层面可以通过种种手段规避政府的成本监管等，他们也乐意去开发经济适用房。但是良好的意图并没有带来良好的结果，自1998年以来，在住房市场不断变化的新形式下，经济适用房建设中存在的弊端也日益显现。
一、经济适用房既不“经济”也不“适用”
政府和开发商在做经济适用房这个工程的过程中，责、权、利划分的并不是很清楚，导致开发商能够处处找到寻租点。比如，使用户型加大、绿化面积缩小，等等。来自北京房地产中介机构的调查数字显示，在位于昌平区的回龙观、天通苑两大经济适用房社区内一百八九十平方米、两百多平方米的户型随处可见，并出现了一套经济适用房挂了7台空调的滑稽情景。此外，社区中还出现配套设施及相关规划的缺失和滞后现象。在开发建设环节，开发商对利润的过度追求和由于监管成本过高导致的政府监管不力，令经济适用房陷入了既不经济又不适用的尴尬境地。
二、“寻租”行为泛滥、滋生腐败
经济适用房由政府划拨建设用地，由于行政划拨的透明度低，许多开发商为牟取自身的经济利益，而拉拢、腐蚀政府决策者，致使各种“寻租”活动泛滥。而一些政府官员贪污腐败，运用手中的权力，人为地“创租、抽租”，诱使开发商向他们“进贡”、与他们分享经济利益，这进一步加剧了“寻租”活动的经常性和普遍性，并且也滋生了政府官员的贪污腐败。
三、经济适用房市场准入关把握不当，购房者资格审核制度欠全
经济适用房制度根据消费者的收入水平来确定是否具有经济适用房市场的准入资格，但是在目前市场上“开着大奔买经济适用房”的现象屡见不鲜，这些都是目前管理不健全的表现。对中低收入家庭的识别以及社会居住情况和居民收入情况的调查不明晰，会导致经济适用房优惠政策的最终受益者并不是真正的社会中低收入家庭。收入线的划分应该明确和透明，不能存在所谓的“灰色收入”的成分，同时随着经济的不断发展和个人收入水平的变化，收入线要进行适时调整。
四、经济适用房允许转让
以前的解困房有个老规定：不能转让！国家为了发展房地产市场，允许经济适用房转让，但也引发了许多的问题。经济适用住房的土地是划拨的，在土地都没有转让的情况下把房屋转来转去的，这本身就缺少法律依据。既然经济适用房可以转让，便又给蓄谋炒房的人留下了一个巨大的空间。应该要终止它的转让市场，买了经济适用房之后不住了，可以提出申请，退给政府，之后政府再重新给下一个符合购买要求的人。经济适用房是要解决住的问题，而不应该是解决炒的问题，政策在这里留下了一个空白点。
五、鼓励提前消费，增加了银行潜在风险
数据显示，自从推出经济适用房之后，北京市民购买房地产的热度迅速升温，扭曲了人们对自己购房能力的估计，产生超乎偿还能力的提前消费。由于政府补贴降低了经济适用房的价格，使得人们倾向于高估自己偿还银行贷款的能力。政府补贴在购房时起了很大的诱导作用，却不会显著地改变偿还银行贷款的负担。如果经济适用房购买者偿还银行按揭贷款的负担超过了偿还能力，那么就有可能将风险集中在银行，从而出现银行的金融危机。
然而，随着经济适用房弊端的日益加剧，对是否应该取消经济适用房，社会上主要产生了两种不同的声音：叫停经济适用房、经济适用房不要“革命”，只需“改良”。经济适用房是我国住房保障体系重要的构成部分，停建经济适用房会造成更多的无房可住者，会对中低收入者的生活造成巨大的负面影响，所以“一刀切”的做法只会加剧住房供需矛盾。而在政府调控下，以市场规则为指导，优化针对中低收入群体的经济适用房福利政策才是有效解决矛盾的途径。
1、转变经济适用房补贴方式，改“暗补”为“明补”。目前，我国经济适用房补贴方式属于住房政策中的“砖头补贴”，即向住房供给者提供补贴。但是中低收入家庭的购房能力只有通过获得政府提供的显性补贴或货币补贴才能得以真正的提高，“补砖头”改为“补人头”也可以杜绝开发商利用政策漏洞钻住房保障的空子，获取应属于保障对象的那部分福利来谋取利润。
2、加强住房弱势群体的法律保障，完善住房政策。目前，我国的住房保障制度尚不完善，在法律体系上也存在着诸多漏洞，也因此致使中低收入家庭的合法利益无法得到保护。目前，关于经济适用房的法律措施几乎还是空白，许多有钱人钻政策的空子投机倒把，而真正需要经济适用房的中低收入家庭的购房权益因此无法得到保障。
3、完善经济适用房产权结构，引入合理的退出机制。对于暂时没有能力支付经济适用房价款，而未来收入预期较好的家庭，可以考虑售租结合，由政府暂时拥有产权，以租代售。待时机成熟时，租户可享有优先购买权。对经济条件改善较明显的家庭，应设定合理的退出机制，鼓励其退出经济适用房的补贴范围，并在不增加财政负担的情况下收纳新的应补贴对象，使经济适用住房资产更具活力与效率。
从长远看，鼓励开发商开发面向大众消费者的中低价位商品房，已成为下一阶段我国房地产发展的重点之一。因为，在现阶段中低收入家庭的比重仍然很高，他们在商品住宅市场上将成为主力消费者群体，建设“大众化”的中低价位住宅，可以保证尽量多的中低收入家庭能够找到自己支付得起的住宅，也有利于扩大我国房地产市场的总体规模。相信在政府调控和市场的双重作用下，我国房地产行业将走一条健康发展的道路，“居者有其屋”对众多的中低阶层老百姓而言也不会再是梦想了。■ |
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