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提要 近几年，我国房地产价格大涨，已经成为大家非常关注的问题，政府出台了一系列政策来调节房地产市场，但收效甚微。本文从分析房价上涨的原因来挖掘其客观的经济规律，从而更好地寻求治本之策。
2007年8月16日，国家发改委发布了全国70个大中城市7月份的房屋价格调查，调查显示，70个城市房价同比上涨了7.5%。2005年以来，政府出台了一系列旨在平抑房价的宏观调控政策，然而房价却逆势走高，与2006年同期相比，2007年上半年商品房集中成交价上涨14.22%，涨幅比上年高5.38个百分点。（表1）
实际上，房地产价格的形成是一个非常复杂的博弈机制，地方政府、购买者、开发商等是市场中主要的博弈参与者。由此对近几年房价狂涨的成因可以具体归结为以下几点：一是“成本论”，二是“炒房论”，三是“抬价论”，四是“供求论”。
一、成本论
1、地价成本论。住宅是房、地、产的统一物，其中土地是稀缺资源，不能再生。随着社会经济的发展，对土地的需求量增加，拉动地价上升，土地增值。而土地资源归国家所有，政府通过增收土地增值税、国有土地出让金等获取财政收入，仅2001年～2003年的3年间，地方政府土地出让金收入为9，100亿元，为其带来了巨大收益。而目前国有土地过多选择拍卖方式公开出让推高了地价。
土地公开拍卖，容易造成资金雄厚的开发商哄抢土地的冲动，只要有两家开发商竞拍，就可以使土地价格上升。地产商通过高价格获得土地，势必要通过卖房屋才可以将地价的成本消化掉，因此，地价上涨导致土地成本上升，房价跟着上涨。
2、腐败成本论。房产开发成本不止土地建筑、配套设施费用。因为对于开发商而言，还有一个重要的支出，那就是腐败成本。流动资金的匮乏常常是众多房地产开发商致命的一环，而国家调控是通过银行来实现的。近年来，国家在加强调控的同时，某些银行正在加大贷款力度。为何如此，因为对于个别人来说，只有放贷，才能为自己谋得私利，甚至个别银行明知资金贷出去风险极大，也一样要贷。曾有开发商自曝：“楼盘开发成本只占房价的20%，开发商能拿到其中40%的利润，余下40%的利润，全被相关职能部门层层消化掉了，开发商的腐败成本无疑是房价畸高的一个重要原因。
3、建筑安装成本。在建筑安装成本方面，钢筋、水泥等建材以及劳动力价格持续上涨，导致建筑安装成本提高，也在不同程度上促进了房地产价格上涨。
二、炒房论
住宅资产价格由于其购买者的着眼点在于保值增值，受未来价格预期特别大。购房投资者看中的是投资收益率，如果预期房价会继续上涨，收益颇丰，不管现在房价多高，还是抢着要买，而由于一些城市房价上涨得比较快，外地、境外人士到这些城市购房比率比较高。比如北京，据统计，1/3以上的商品住房是卖给北京以外的人，其中中心区高档商品房占50%，甚至60%以上。这种情况造成了一些城市的供应对象不单单是本市居民，市场供需不是很平衡。
在这种供求关系下，房地产价格会不断攀升，房地产价格的上涨又给出更高的收益期望，刺激更大的投机行为。如此循环就形成了“房地产价格螺旋”，房地产价格就只升不降，整体的房地产价格推高，从而使当地的原住民承受了很高的房价。
三、抬价论
当前，房地产开发企业资金来源中，约有60%～70%是源于银行。在银行信贷资金大多注入房地产市场的状况下，已经隐含了巨大的金融风险，房价下跌不仅会直接影响银行信贷资金的回收，也可能导致整个金融系统的信用危机。因此，每一个开发商都必须在上游资金市场建立对房产价格上涨的预期。
商品住宅价格受地区经济发展程度、收入水平和供求关系制约，全国各地区的房价差异化很大，这种差异性和个别性，使商品住宅资产价格的透明度降低，开发商处于主动地位，这就为开发商任意抬价提供了可能。值得关注的是，一些房地产开发商在做房产建造预算时，故意将建造成本提高，这也是高房价的一个因素。
四、供求论
商品住房供不应求，供求矛盾突出，房地产市场呈现卖方市场是拉高房价的主要原因。
1、“双轨”调控政策——房地产市场失控的无奈政策。近期，一些大中城市房价开始新一轮疯狂上涨，对此管理层出台了“双轨”调控的新政，所谓的“双轨调控政策”就是指对市场发出放任信号，任其按市场原则发展，而为了缓解低收入者对房价猛涨的不满，加大政策性，即增加限价房和廉价房的比重，这一政策没有触动房市的症结所在，还有可能使房价进一步失控。因为市场的放任信号使疯狂哄抬炒高房价肆无忌惮，而媒体舆论对房价的疯涨也采取了容忍态度，哄抬房价的环境更加轻松，这将使房价更加失控，而市场上房价大涨，同样会拉高政策性上的房价。
2、调控政策的反市场化。市场经济主要是靠供求信息来调节，房价上涨太快，照理应该向市场发出增加土地供应、同时抑制需求的信息，然而相关部门却采取了相反的调控措施。首先就是从严控制土地供应，仅仅这个信号就意味着预期供给减少，地价、房价就自然会加快上涨。
现行调控房地产市场的政策，抑制供给硬、抑制需求软，反而导致供求更加不平衡。除了供地从紧从严意味着预期供给减少，提高房地产开发门槛也意味着预期供给减少，不利于形成充分竞争的市场，而容易形成寡头垄断控制市场、哄抬房价的行为。
老百姓购买住房的基本需求和投资性购房需求又是难以抑制的，抑制了供给却抑制不了需求，甚至逼出了更大的需求，房价上涨预期更快，就逼得潜在购房者抢先下手，就会有更多投资投机性需求去“买涨”，透支未来的购买力。越多的人去买涨，房价就涨得越快，形成房地产泡沫危机。这就是反市场操作、违背市场原则，必然要受到市场规律的惩罚。
综上所述，房价并不是受单一因素影响的。房价为开发商狂、为政府狂、为购买者狂，并由此引出了深藏其后的客观经济规律。我们必须坚持对非理性的房地产市场进行调控，同时以制度、机构、工具等创新来化解房地产金融风险，建立有效的住宅保障制度，共同呵护房地产市场的健康发展，共建和谐社会。■ |
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