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自2004年7月易宪容发表了《谨防房地产要挟整个国内经济》的文章以来，关于中国房地产业是否存在泡沫的争论就不绝于耳。关于房地产市场泡沫的看法可分为以下三种：一是泡沫论，认为中国房地产市场不但存在泡沫，而且比较严重；二是非泡沫论，认为中国房地产市场不存在泡沫；三是存在泡沫危险论，认为中国房地产市场已经过热，存在泡沫危险。
什么是房地产泡沫？要回答上述问题，首先必须要回答的问题是：什么是泡沫？《新帕尔格雷夫经济学大辞典》对泡沫所作的定义是，“一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，开始价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引新买主——只想通过买卖牟取利润，对资产本身使用和产生盈利能力不感兴趣。随着涨价常常是预期逆转，接着是价格暴跌，最后以金融危机告终。”中国 《辞海》对泡沫的解释是，“虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本增长和实业部门成长，金融、证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。”从以上两个定义看出，泡沫是资产价格超过实际价值的经济现象。房地产泡沫指的是由房地产价格严重脱离市场基础条件、脱离实际使用者支撑而持续上扬所形成的经济状态，即房地产价格严重背离价值的经济状态。
我国房地产市场是否存在泡沫，依赖于价格与价值之间的关系。当价格与价值相当时，房地产市场不存在泡沫；当价格严重偏离价值时，房地产市场存在泡沫。因此，测定房地产市场是否存在泡沫，主要是确定房地产的价格。
对于房地产市场来说，交易价格千差万别，我国采用的方法是用房价的算术平均数来代表房地产的一般价格。房价的算术平均数能否很好地代表房地产的一般价格呢？如果不能，有没有更好的平均数来说明房地产的一般价格？本文以住宅价格为例进行说明。
一、算术平均数与中位数
1、计算方法。平均数是对经济现象的分析中经常采用的指标，概括表征各种统计数列的基本数值特征，显示数列的一般水平或集中趋势。平均数分为两类：数值平均数和位置平均数。
数值平均数是根据统计数列的各项数据计算的平均数，包括算术平均数、调和平均数、几何平均数等。基本计算公式：
平均数＝■ （1）
算术平均数也不例外，是标志值的和与单位数和的比值。假设n个标志值为x1，x2，…，xn，则算术平均数的确定方法为：
■=■ （2）
位置平均数是根据总体中处于特殊位置上的个别单位或部分单位的标志值来确定的代表值，主要包括众数、中位数、分位数等。中位数是出于数列中等水平的标志值，它将数列分作两部分，一半标志值比它大，一半比它小。中位数的确定方法如下：
将n个标志值按照从小到大（或者从大到小）的顺序排列，假设排列后的顺序为：
x1≤x2≤…≤xn （3）
用Me表示中位数，则：M■=x■■， n为偶数 （4）
2、算术平均数与中位数比较。算术平均数与中位数都是平均数，用来表征数列的一般水平与集中趋势。由于计算方法的不同，使得他们对数字的概括能力不同，对数字的“灵敏度”和“耐抗性”不同。
算术平均数根据数列的字标志计算而得到，数列中任何一个标志值的变动都会在一定程度上影响平均数的大小。因此，它对数字的概括能力比较强。而中位数根据标志值所处的位置而确定的平均数，某些标志值的变动未必会影响到中位数的大小。
如5个学生的考试成绩如下：75、80、85、90、95。则考试成绩的算术平均数为：
■=■＝■＝85
而考试成绩的中位数为：Me=x■=x■=85
假如说学生的考试成绩发生了变动，变成以下数列：10、80、85、90、95。则算术平均数为：
■=■＝■＝72
而中位数为：Me=x■=x■=85
由于确定方法的不同，算数平均数与中位数之间有不同的性质。从上述例子看出，当最小值发生变动时，算术平均数发生相应的变动，即随着最小值的变小算术平均数随之变小。而中位数并没有发生变动，即中位数不易受到最小值变动的影响。对于最大值的变动，两者也具有同样的特性，即算术平均数容易受到极大或极小值的影响。因此，算术平均具有较好的“灵敏性”，而中位数具有较高的“耐抗性”。
二、房价中位数更具代表性
我国在研究房地产市场泡沫尤其是房价时，通常采用的是房地产价格的算术平均数。计算方法为：
平均房价＝■ （5）
如果将销售房屋分作两部分：普通住房与高档房，则平均房价为：
平均房价
＝■
＝普通住房销售价格×面积比重＋高档住宅销售价格×销售面积比重 （6）
从式子（6）可以看出，在平均房价的计算过程中，销售面积的比重是权重，当某一类房屋销售面积增大时，其相应的比重增大，它的价格对平均房价的影响加大。当别墅、高档公寓销售面积的比重加大时，房屋的平均价格会上涨。在房地产行业尤其是房价研究时，应当采用中位数而不是通常采用的平均值，否则可能导致结论的偏误。
表1和表2分别是我国1998年～2005年住宅及别墅、高档公寓的销售额及销售面积情况表。（表1、表2）
从表1可以看出，从1998年～2005年，别墅、高档公寓的销售面积占住宅销售面积的比重并不是很高，最高的2005年也只有5.68%。但从表2的销售额来看，所占比重最小的1998年，也已经达到了7.91%。因此，在平均房价的计算过程中，高档房价格的作用越来越大。由于高档住房的销售价格是销售价格数列中的极大值，会对平均数产生向上的拉动作用，使得平均价格偏高，对价格数列的代表性变差。
而中位数具有较好的耐抗性，即不易受到极端值的影响。在研究房价时，平均房价的中位数是处于中等水平的价格，即有一半的价格大于该数值，而另一半的价格小于该数值。从表1可以看出，对于高档住宅来说，其销售面积所占比重较小、价格较高，因此对于别墅、高档公寓等高档住宅来说，其价格是平均房价中的极端值。由于中位数具有较好的耐抗性，不易受到极端值的影响。因此，中位数对整个数列的代表作用更强，更能体现出房价的一般水平。■ |
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