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提要 随着我国城市化进程的向前发展，城市住房需求量逐渐增多，而相对于高校毕业生，多数选择在城市就业。因此，留城大学毕业生的住房问题也日益成为政府和人们关注的焦点。本文通过对在杭毕业3年以内大学生住房状况的调查统计分析，了解留杭大学毕业生的住房基本情况、支付能力和购房趋向，分析目前留杭大学毕业生住房难的问题，以期对留杭大学毕业生住房条件的改善有所裨益，并为各城市政府的有关决策提供参考。
一、研究背景和目的
杭州大学毕业生就业数量正在逐年加速攀升，他们优越的知识水平以及高水平的专业技能是杭州经济持续发展的动力。在看到留杭大学生数量大幅度提高的同时，我们必须面对的另外一个现实：留杭大学生的收入增长赶不上房价的增长，留杭大学生住房难的问题引起了各方关注。本文试图通过对在杭本科大学毕业生（毕业3年以内，以下简称大学毕业生）的住房状况的调查来了解留杭大学毕业生的住房基本情况及其存在的问题，并在此基础上提出相应的对策建议，以期对留杭大学生住房条件的改善有所裨益。
二、调查方法
在查阅文献和征求专家意见的基础上，我们设计了调查问卷，包括两部分：基本信息涉及大学生的年龄、性别、收入；项目信息涉及留杭大学生住房基本情况、购房趋向分析、购房支付能力。题型主要是单项选择题，还有少量开放问题。调查对象选取了在杭各高校部分最近3年毕业的本科生，调查共发放问卷325份，回收问卷320份，有效问卷319份。调查方式采用到杭州各校学工办了解留杭大学毕业生的联系方式，并通过网络调查、电话调查以及见面发放问卷调查等方式进行。
三、结果与分析
（一）留杭大学毕业生住房基本情况
1、住房类型统计分析 （表1）
从表1可以看出：留杭大学毕业生主要以租赁房为主，个人月收入1，500元以下的能够有能力购买商品房的很少。
2、住房建筑面积统计分析 （表2）
表2显示留杭大学毕业生住房面积水平还比较低，据相关资料表明杭州户均建筑面积为73.4m2，大学毕业生住房面积明显低于城市居民平均住房水平。而且中、低收入留杭大学毕业生住房面积相对来说明显偏小。
3、住房户型统计分析 （表3）
住房各类户型统计如表3所示，从中可以看出：留杭大学毕业生住房户型以1室1厅和2室1厅为主体，特别是中、低收入留杭大学毕业生其居住户型主要是以1室1厅为主，这说明留杭大学毕业生在目前的条件下，居住的空间和户型选择以经济使用为主。在市区的一些老住宅区，户型普遍为1室1厅或2室1厅，面积不过40～50m2，就是这样小的住房，有的留杭大学毕业生甚至还是好多人在同一个屋檐下，共用厕所、厨房，相互挤在一起居住。
4、对现有住房的满意情况 （表4）
从住房满意度可以看出：留杭大学毕业生对自己现有住房满意和十分满意的比例较低，基本满意的占到36.7%，不太满意的占33.6%，此外还有16.8%的人非常不满意。这也就说明留杭大学毕业生对住房不满意的比例还是比较大的，而且收入越低，对现有住房越不满意。
（二）留杭大学毕业生购房趋向分析
1、计划购房总价 （表5）
计划购房总价位如表5所示，对于总价的选择虽因不同的人群存在很大的差异，但30～50万元之间的总价是需求的主流，总房价在50万元以下的占93.8%。
2、计划购房时间 （表6）
不同收入的留杭大学毕业生购房时间打算如表6所示。
（1）就购房时间而言，以后不打算购买住房的留杭大学毕业生占24.6%，主要是指杭州本地的大学生或一些家在外地且家庭比较富有，其父母已为其在杭购买了住房的大学毕业生；打算1年内购买的占6.2%；打算2～3年内购买的占12.5%；打算3～5年内购买的占11.1%；打算5年以后购买的占9.4%；选择买不起的占36.2%。
（2）数据统计说明，一方面未来几年内的住房购买欲望还是很高，住房需求旺盛；另一方面未来相当一段时间内买不起住房的留杭大学毕业生人数平均占到近40%，说明杭州的住房价格令相当数量的大学毕业生感到难以承受。
（3）月收入1，500元以下的留杭大学毕业生选择买不起商品住房的占到52.6%，对于这部分人群，必须依靠政府的公共住房或住房补贴支持才有可能买得起或租得起房子。
（4）月收入1，500元以上的留杭大学毕业生打算3年内购房分别为46.5%和51.6%，除去已购房的大学毕业生，这个比例还是相对大的。但买不起商品住房的比例又分别为31.0%和25.0%，杭州商品房的价格使得大多数中、低收入大学毕业生望而却步。
3、计划购房面积
计划购房面积如表7所示。（表7）
（1）在面积的选择上，留杭大学毕业生购房意愿趋向于小面积住房，50～70m2的房子最受青睐，占39.7%；选择70～90m2的占37.9%。
（2）中、低收入留杭大学毕业生的购房面积集中在50～70m2段。其中，月收入1，500元以下的大学毕业生购房面积集中在50～70m2段，占56.9%，月收入1，500～2，500元之间的留杭大学毕业生的住房需求集中在50～70m2段和70～90m2段，分别占36.7%和39.2%，月收入在2，500元以上的毕业生购房面积主要在70～90m2段，占50.2%。
4、购房考虑因素 （表8）
从总体来说房价已成为影响购房者的购房行为的首要因素，其次考虑的是地段，占19.45%，地段因素无疑是影响购房者的另一个重要因素。
（三）购房支付能力统计分析
1、首付金额统计分析。留杭大学毕业生可供的首付主要集中在8万元以下，占63.7%。月收入1，500元以下的大学毕业生首付集中在5万元以下，占73%，买不起任何住房。月收入1，500～2，500元之间的大学毕业生能承受的首付集中在12万元以下，占75.3%；其中，55.3%能提供的首付在8万元以下，平均首付为7.5万元左右。（表9）
2、按揭总额统计分析（表10）
（1）留杭大学毕业生承受的按揭总额10万元以内的占22.9%；按揭总额10～20万元的占39.4%；按揭总额20～35万元占32.1%；按揭总额35～50万元的占9.1%，按揭总额50万元以上的占1.5%。
（2）月收入1，500元以下的大学毕业生能承受的贷款总额集中在10万元以内和10～20万元，分别占40.0%和33.3%，这是连经济适用房都不可能买得起的；月收入1，500～2，500元之间的大学毕业生能承受的贷款总额集中在10～20万元，按70%的贷款比例计算，购房总价约为15～30万元。
综合考虑大学毕业生能承受的房价总额在30～50万元之间，而能承受的贷款10～20万元是占了绝大部分。这也说明了留杭大学毕业生的期望购房水平比实际承受能力高，实际购房时按揭总额是会超过他们的实际支付能力，这样就存在着不小的金融风险。
3、筹款途径 （表11）
留杭大学毕业生的筹资途径首选是自己积累，其次是银行按揭，接下来分别是公积金贷款、父母的财力支持。可见，除了积累和父母资助外，贷款已经成为购房款的主要来源。
四、存在的问题
通过本次调查，大致了解了留杭大学毕业生的住房情况，从中也发现了一些问题：
（一）留杭大学毕业生住房需求旺盛，但结构性矛盾突出。约有18.7%的留杭大学毕业生打算1～3年内购买住房，打算3～5年内购买的占33.3%，说明住房需求量还是很大。同时，留杭大学毕业生希望提高居住水平的欲望很强，计划的购买总价大都在30万元以下，约占47.2%，而目前只有远郊的住房产品和市区的某些单身公寓属于这个价位。因此，如何切实有效地解决住房供需结构性矛盾是摆在杭州市政府面前的首要难题。
（二）留杭大学毕业生支付能力有限，很大部分人群无力购买商品房，也不能享受经济适用房等保障性住房。综合考虑留杭大学毕业生经济上能承受的房价在30～50万元之间，而现今的高房价，特别是在市区大部分地段1m2达到上万元，这样显然是无法去购买商品房的；另一方面经济适用房对于大学毕业生是没有资格享受的，针对大学生的经济适用租赁房供应总量不足，很多留杭大学毕业生无法享受政策的优惠。
（三）留杭大学毕业生住房需要进一步改善，住房政策亟待进一步完善。收入越低，住房问题越严重，尤其是平均84.9%的大学毕业生选择租赁房，同时供应给留杭大学毕业生人才公寓的总量很少，他们中享受到优惠的比例也就很低。
因此，虽然杭州政府部门为大学毕业生实现“居者有其屋”制定了不少政策和措施，也改善了一部分大学生的住房问题，相信解决留杭大学毕业生住房问题的政策还将会逐步完善。
五、对策与建议
第一，加大小户型和低价位商品房供应量。大学毕业生虽然有很强的潜在购买力和较稳定的收入，但在工作初期没有积蓄，经济能力依然较弱，承受不起总价高的房子，小户型、低总价的商品房依然是大学毕业生购房的首选，因此政府应从土地供应、规划设计等方面引导开发商多开发一些小户型、单身公寓以及价位较低的产品，以满足大学毕业生的住房需求。
第二，加快建设针对大学生的人才公寓。政府应大力建设不以赢利为目的的大学毕业生人才公寓，以较低廉的价格出租给他们，以缓解他们的住房问题。这样，一是不会加大他们的生活负担；二是人才公寓的方式更多的是提供了一种适合他们的产品，而不是给他们以经济的补贴，因此不会导致生活质量的下降。
第三，出台相关优惠政策。在购房方面，政府可以给大学毕业生购房一些优惠，如规划建设一批大学生购买可九折或是给一次性购房者以一定的补贴。此外，在租房方面也可以给予一定的补贴，也可以给收入较低的大学毕业生提供廉租房，拓宽廉租房的享受范围。
第四，在银行信贷方面提供方便。在银行信贷方面，可以简化大学毕业生申请住房按揭贷款的手续，降低申请门槛。出台相关政策鼓励企业为自己的员工特别是大学毕业生优先解决住房问题，让企业也参与到这项意义重大的工程中来。也可以考虑给那些向大学毕业生出租房屋的业主给予税收上的优惠，鼓励房东将自己的房子出租给大学生。
第五，学习其他城市的经验。在住房保障体系中，进一步扩大覆盖范围，将公共住房制度体系建设覆盖到大学毕业生等住房困难群体。■
基金项目：浙江省教育厅科研项目（项目编号：20060523）的部分研究成果 |
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