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随着私家车数量的日益增加，地面停车位资源稀缺而且使用混乱，小区地下车库经济价值逐渐提高，小区地下车库的权利归属问题成为大家讨论的热点。本文从小区地下车库的特性出发，分析其“社区性”、“防空性”、“空间性”以及权利归属，并提出相应的法律建议。
一、小区地下车库的“社区性”——小区业主和开发商之间的产权之争
小区地下车库主要发挥的是满足小区内业主停车需要的功能，目前随着私家车数量的日益增加，停车位对于有车业主来说是一种与生活必需品几乎同样重要的资源，小区地下车库的“社区性”更加凸显。如果小区业主以外的任何其他人对小区内车库或者停车位所有权的垄断，进而向业主收取高额垄断资金，这既会损害业主的利益，也违背市场经济公平交易、自由竞争的基本原则。小区内业主对小区内车库有优先购买或者承租或者使用的权利。在其他国家对于小区车库的规定中也有所体现。例如，美国法律对小区内的车库以及停车位所有权的制度设计，遵循的基本原则之一就是不允许小区业主以外的任何其他人拥有小区车库以及停车位的所有权。
小区内业主对车库是购买或承租后使用，还是直接拥有使用权，则要从现实操作的层面来看。小区地下车库有的是按照《城市居住区规划设计规范》制定的相应的标准修建，这一部分车库一般是会计入公共分摊的面积中，小区业主共同拥有车库产权；另一部分是开发商超标修建的地下车库，这一部分车库的面积如果已经计入公共分摊的面积，那么应该属于共有财产，由小区业主所有；如果没有计入，那么应该首先满足小区内业主对停车库的需求，面向小区内业主进行出售、出租。
车库的销售形式有的是将车库作为全体业主的共有物进行分摊销售，销售后转交给业主委员会进行管理；有的是在保证一户一车位的前提下作为专有部分的从物进行“捆绑销售”；有的是作为独立的专有部分与商品房分开销售（出租）。不论哪一种销售形式，都应该首先满足小区内业主的优先购买和租赁。
二、小区地下车库的“防空性”——开发商与国家之间的产权之争
从小区地下车库的来源看，由防空地下室改建的地下车库占有很大的比例，从而使部分小区地下车库具备了“防空性”的特征。
从人民防空工程的权属特性来看，人民防空工程分为两类：一类是从国家安全角度考虑，国家明确规定无论在战争时期还是和平时期都不允许对社会开放和用于商业用途的人民防空指挥所工程、公共人员掩蔽工程等工程，属于纯公共物品；另一类为战时将收归政府做防护使用，为发挥适应经济发展的需要以及充分利用资源而进行平战结合使用的工程。这些人民防空工程产生的最终根源就是人民防空工程本身在战时和平时具有的两种不同属性。其物品属性具有一定的阶段性，战争时期，相对于一定范围内的居民来讲，任何该范围内居民的使用都不会影响其他人的使用，成为一种公共物品；而和平时期，进行商业开发，其开发和使用具有明显的排他性和竞争性，属于私人物品。对于这部分人防工程，可以界定其一定时期的私人物品属性，谁投资、谁使用、谁受益。
（一）防空地下室车库的权属讨论。根据防空地下室所改建的地下车库在销售之前其产权是属于国家还是属于开发商，依据《物权法》该如何约定这类车库的权属，是广泛讨论的问题，这一归属的确定，对于明确地下车库的产权归属问题具有重大的意义。有学者从义务均衡的角度分析，开发商无权诉求防空地下室车库的所有权。根据与人防相关的法律法规规定，城市新建民用建筑必须按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室，如果因地形、地质等技术原因而无法修建的，要缴纳易地建设费，由人防部门统一易地修建人防工程。如果没有修建防空地下室而交纳了异地建设费，用以抵建设费统一修建的人民防空工程产权是属于国有的；而修建了防空地下室，其产权却属于开发商所有，这自然属于义务不均衡。而且，如果开发商拥有利用人防工程改造的地下车库的所有权，在发生战争危险的时候，不利于社会公共利益的实现。
本文认为，这种观点有待商榷。开发商因为地质条件等原因不能修建防空地下室而交纳异地建设费，但是只要他认为修建地下车库的收益大于成本，完全可以开发普通的地下空间作为地下车库使用，因工程质量要求相对较低，其成本较防空工程低。而修建防空地下室一方面要投入相对来说较多的资金以及维护费用；另一方面还要承担战时或战备被征用的风险。单从异地建设费的角度而认定其义务的不均衡，似乎不妥。
（二）车库初始产权归属比较。从国家角度来看，国家规定开发商结合民用建筑修建防空地下室的义务，包含着两层含义：一是开发商有义务按照一定的技术标准修建防空地下室；二是战时无偿交由国家以实现人民防护安全。而且国家的目的在于保证和保护战争期间人民的生命和财产安全，并不是为了获取地下空间的所有权以及收益权。国家实施的是战时征用的权力，以及和平时期对人防设施实行监督检查的权力，是一种社会公共权力，一种具体的行政执法权。如果权利初始分配给国家，会造成产权主体不明晰，多头管理以及资源利用低效的问题，也不能实现地下车库的业主专有或共有。
如果权利初始配置给开发商，一方面根据现代物权理论中社会化所有权的概念，所有权并不是绝对的权利，其行使应以不损害社会的公共利益为前提。因此，开发商对地下车库的所有权受到一定的限制，包括获得开发权利时与人防部门签订合同，约定战时无偿交与国家调配；平时按照人防工程的质量标准进行维护，并接受人防部门的监督和检察，不会影响战时社会公共利益的实现；另一方面从产权的角度来看，明晰的、排他性的产权可以使权利主体形成合理的预期，激励产权主体扩大生产促进资源流通，有利于资源的充分合理利用。获得地下车库的初始产权，权利的安全性高，开发商获得激励，必然加大投资地下车库的建设，既可以有效解决地面停车混乱与停车困难的局面，又可以促进地面土地的集约利用。
从目前一些城市进行的立法实践也可以看出，人民防空工程的所有权可以由开发商获取。例如，《重庆市人民防空条例》中规定：“凡依法建有、占有人民防空设施的单位和个人必须向所在地县级以上人民防空主管部门办理人民防空登记，领取人民防空资产所有权证，人民防空资产发生转移、变更时，必须报人民防空主管部门审批或者备案，并重新进行资产登记，换发所有权证。”《上海市民防工程建设和使用管理办法》也规定：“民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权，民防工程的所有权登记，按照本市房地产登记的有关规定执行。”这些经验值得推广。
三、小区地下车库的“空间性”——地表上下建筑物的权属差异
（一）小区地下车库“空间性”的问题所在。地上建筑物是对地表之上一定空间的使用，通过审批和获得土地使用权，无需获取地上空间使用权，就可对房产进行登记确权，其原因在于大家一致认为地上建筑物所占的地上空间在土地使用权的空间范围以内。地下建筑物是依附于地表，对地表之下一定空间的使用，建筑通常是地上地下同时开发。那么，地下建筑物所占的空间是否同地上建筑物一样，是在土地使用权的空间范围以内呢？
《物权法》第一百三十六条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。而从我国目前部分城市的立法来看，却仍然存在着对“地下空间权”的其他理解。开发商获得销售之前对地下建筑物的产权，要首先通过一定程序获得地下空间使用权。例如，2005年3月杭州市政府出台的《关于积极鼓励盘活存量土地促进土地节约和集约利用的意见》（试行）规定，用地单位利用自有土地建设地下空间作为地上建筑配套或附属设施的，可以划拨方式使用。如果是利用地下空间从事经营性、销售或转让的，就得有偿使用，并具体规定了地下空间使用金的标准。《深圳市城市地下空间使用条例（送审稿）》认定，依法独立使用的地下空间，其土地权利确定为地下空间土地使用权或者他项权利，以出让方式或者划拨方式取得，地下空间利用人要取得一定的地下空间，必须交纳一定数额的出让金，并进行登记。
（二）土地使用权与空间利用权的空间客体区分。土地使用权和空间利用权的空间客体区分，涉及到土地使用权的客体范围和空间使用权客体范围的概念区别以及两个客体范围是否可以重叠的问题。通常认为空间权是一种用益物权，包括空间所有权和空间利用权，空间所有权和土地所有权相伴存在，国家享有城市土地所有权，继而享有城市的空间所有权，空间利用权是对土地地表上下一定空间的使用和收益权。空间权的客体，应区分土地使用权人享有的空间范围和空间使用权人享有的空间范围。地上建筑物以及建筑物地下的基础工程与地表是连为一体的，因此土地使用权的行使必然要求对地表上下有限范围空间的支配权。因此，获得土地使用权所应然获得的空间范围，根据实际的使用用途可以分为：土地用于种植或者养殖，则土地使用权的空间范围包括地面上动植物生长所需的空间以及地面以下植物根系生长、凿井汲水所需的空间；土地用于建造建筑物，空间范围则是规划允许的建筑物的高限，以及建筑物基础工程的稳固所需的地下空间和建筑物通风透光所需的空间。空间使用权人所享有的空间范围受土地使用权空间范围的限制，是土地使用权空间范围以外的空间，存在于楼宇屋面之上、露天道路、庭院之下，以及无地上建筑物土地之下和有地上建筑物的建筑物底板之下。
（三）小区地下车库“空间性”界定。从以上的概念界定分析，小区地下车库使用的地下空间在土地使用权范围之列。那么在附属于土地使用权的空间范围内，可否再设空间利用权？本文认为，不宜在土地使用权空间范围内再设空间利用权。因为如果这一空间利用权是由国家创设，进行出让转让，同一空间的使用权归属于不同的权利主体，违反物权理论“一物一权”原则；如果由土地使用权人自行创设，则会出现空间利用权部分从国家取得，部分从土地使用权人取得，取得权源不同、方式不同，造成混乱，引发纠纷。而且如果开发商获得空间利用权才可进行开发和登记，获得地下车库产权的业主还需要像获得分割土地使用权一样，获得分割空间使用权，这就使地下车库问题变得更加复杂。本文认为，地下车库并不涉及空间权的问题，是对土地使用权空间范围内的使用。作为地下建筑物，应该和地上建筑物一样，计算容积率。参照《深圳市经营性停车场（位）土地使用费征收办法》，进行土地使用权面积的分摊，依照《汽车库建筑设计规范》设计建设，使之符合我国房屋申领产权证书的条件，进行登记确权。
四、小区地下车库归属问题法律规定
小区地下车库的归属问题，法律一直在做尝试性的修改和规定。2005年3月《物权法》草案第五次审议稿第76条规定“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明的，除建设单位能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”讨论一致认为，物权法是适应市场经济的需要保护产权主体利益而制定，应该着重考虑市场经济行为中行为主体信息不对称造成的不公平现象。以约定确定车库的归属在开发商与业主博弈力量不对等的现实条件下是不公平的，应该从法律的角度对车库权属进行界定，以保护业主的权益。因此，2006年10月份物权法第六次草案针对这一问题对小区车库的归属问题进行了修订，提出“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”2007年10月1日正式施行的《物权法》第七十四条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《物权法》规定：“车库应当首先满足业主的需要”，考虑了车库的“社区性”，遵循了“限内原则”。《物权法》第一百三十六条规定：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立，明确了地下空间在土地使用权的空间范围内，并未单独设立空间权的概念。
五、结论
地下车库权属问题的复杂性在于其“社区性”、“防空性”以及“空间性”。《物权法》解决了“社区性”的问题，规定了小区业主的优先购买和承租权。法律还应该从小区车库来源的角度进行类别细分，并进一步明确地下车库的“防空性”问题，从激励开发商集约利用资源的角度，规定开发商可以取得防地下室改建车库的初始产权，而国家对防空地下室有战时征用和平时监督的权力；有关法律也应该明确地下车库的“空间性”问题，地下车库的建设虽占用地下空间，但并不在空间权客体范围以内，应明确地上地下建筑物的同等地位，共同分摊土地使用权，登记确权。“防空性”和“空间性”的进一步规定，可以解决《物权法》未对地下车库进行类别细分而产生的理论上的模糊问题，作为对《物权法》的有益补充。■ |
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