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提要 REITS（房地产投资信托基金）与其他融资渠道相比较，在融资方面具有很明显的优势。本文从REITS的定义出发，指出我国发展房地产投资信托基金的必要性，并且介绍了我国REITS与商业地产结合的情况，同时也概括地介绍了我国企业在境外投资的情况。
一、REITS的定义
尽管不同国家的房地产投资信托基金（简称REITS）并不完全相同，但通常从定义上讲，REITS是指发起人（受托人）通过制定信托投资计划，与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或者股票等方式受托投资者的资金，委托专业的投资机构进行房地产物业或者房地产抵押贷款等投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。
房地产作为不动产，销售过程复杂，属于非货币性资产，流动性很差，直接进行房地产投资有很大的变现风险。而REITS股票或受益凭证本质上属于证券，可在交易所上市交易，具有很强的流动性。REITS还具有投资专向性。相关国家的法律法规对投资方向都做出限制性规定，既保证资金大部分投入房地产业，又避免其炒作和短期利益行为，大大降低了经营风险。税收的优惠性是REITS的重要特色之一。许多国家法律规定，不对REITS进行双重征税，只对投资者个人征税，从而为REITS的发展提供了巨大的推动力。但税收优惠的前提是至少每个会计年度应纳税所得的90%以上应当作为红利分配给股东。
REITS在国外已有几十年的发展历史，从2000年开始，REITS在亚洲也有了突破性的发展。但是，在我国还处于起步阶段。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松指出：“目前国家拥有最高额储蓄和企业融资的需求，而内地这部分融资需求大规模投向海外市场，这个动向值得关注，这说明中国金融有缺陷，发展本土的REITS市场很重要。”
二、我国发展REITS的必要性
首先，REITS将促进我国房地产行业的规范发展。我国目前较为单一的融资结构使得房地产行业抵抗风险的能力较弱，发展房地产投资信托基金不仅增加了一种新的融资渠道，降低了房地产开发企业对银行贷款的依赖性，还可以为房地产开发企业建立多元化融资结构，增强其风险抵抗能力。同时，引入房地产投资信托基金有利于房地产企业规范化操作。并且，房地投资信托基金有利于优化房地产行业内部结构。
REITS与其他融资渠道相比较，在融资方面具有很明显的优势，主要表现在这样几个方面：（1）REITS能够将大量的社会闲散资金聚积起来，既能为社会闲散资金提供投资的出路，又能为房地产融资提供一条有效的途径。（2）REITS融资创新空间十分宽广，并具有巨大的灵活性。因为信托具备链接货币市场、资本市场和产业市场的综合融资平台优势，通过一系列的制度安排，实现一个企业或项目的组合融资。信托还可以与银行互补互动。银行具有资金优势，信托具有制度优势和灵活的创新性。信托在供给方式上也十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品，突出表现在信托对不同阶段、不同水平的项目都可以量身定做解决方案，从开发资金、流动资金到后期的消费资金，乃至一些特殊问题，如“烂尾楼”等都可以通过信托解决，从而增大市场供需双方的选择空间。（3）REITS具有财产隔离功能。房地产投资信托公司的财产隔离功能主要体现在受现行法律、法规充分保护的信托财产的独立性上。信托设立以后，其财产处于这样一种“特殊状态”：它既能充分体现委托人或受益人的“意愿”、“利益”和“特殊目的”，又不记在委托人的所有权益项下，独立于委托人的其他自有财产而存在；它名义上为受托人所有，但又不失为委托人的自有财产。（4）相对银行贷款而言，REITS融资方式，可以不受通过银行贷款时企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%的约束，也能够弥补“121号文”规定的只有主体结构封顶才能按揭所造成的中间消费融资的断裂。（5）相对其他融资渠道而言，REITS融资方式不但可以降低房地产业整体的融资成本，节约财务费用，还有利于房地产资金的持续应用和公司发展。
三、国内REITS发展现状
REITS的一般模式为：由房地产信托机构负责对外发行受益凭证，向投资者募集资金，并将所募集资金委托一家房地产开发公司负责招投标的开发、管理及未来的出售，所获利润在扣除一般房地产管理费用及买卖佣金后，由受益凭证持有人分享。
由于缺乏相应的立法，我国资本市场上的REITS尚未定型，至今国内还没有出现真正意义上的REITS产品。
以2002年7月28日“新上海国际大厦资金信托计划”——中国第一支房地产信托产品为标志，中国信托业再次走入房地产融资领域，并以新的面貌和模式推动着房地产的发展。2003年12月，北京国际信托投资有限公司效仿美国REITS模式，推出了我国第一支商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”，简称欧尚信托，被业界视为中国内地首例“准REITS”，也被认为是国内房地产投资信托基金的开端。
据统计，2006年截止到3月21日，全国发行信托产品76个，总发行规模71.4亿元，其中房地产信托产品23个，占信托总数量的30%以上，资金规模31.7亿元，占总发行规模的45%，月平均发行数量7～8个，月平均发行规模10亿元以上，每个信托计划平均资金规模1.4亿元。房地产信托产品在我国的成功发行，充分证明了房地产业的融资需求和证券市场对低风险产品的需求。但是，如果将房地产信托产品延伸至REITS产品，其发展路径将需要克服产品设计和法律制度上的障碍。
REITS作为一种功能强大的融资渠道，目前在我国虽然还是一个新生事物，但随着国内融资环境紧缩，其呼声日益高涨。2005年随着中国香港股市掀起一股REITS热潮，瞬时REITS变成了炙手可热的话题，甚至被喻为开发商的“救命稻草”。尤其2006年国家宏观调控重拳频频出击，其中“九部委”意见、限外政策、银监会“54号文”、楼盘未封顶禁贷等政策的出台，使开发商的融资门槛再次提高，许多房产项目资金链陷入“四面楚歌”的境地，拓宽融资渠道成为当前迫在眉睫的紧急任务，这一切为国内发展REITS通道似乎带来新的曙光。
四、国内房地产赴海外发行REITS
目前在亚洲，日本、新加坡及韩国的REITS市场发展比较完善。虽然香港REITS起步较晚，但香港致力发展成为区域的REITS中心，以配合其国际金融中心与大陆桥梁的竞争策略。香港证监会最近放宽了REITS跨境房地产投资限制并提高了REITS的最高负债比例由总资产的35%提升至45%，排除了香港相对其他亚洲国家作为REITS中心的劣势。地域限制的消除及负债比例的提升给予国际房地产投资机构在香港成立房地产投资组合的机遇，也提供了中国房地产商集资及套现的渠道。
新加坡当局一直积极鼓励外国公司将境外的房地产透过新加坡REITS（S-REITS）的架构在新加坡上市。为了提高新加坡作为亚洲首选的REITS中心及竞争优势地位，新加坡当局提供了一系列鼓励外国投资者的措施和降低成立成本及税务优惠。这些优惠包括：免除个人投资者于S-REITS分红的所得税、免除S-REITS物业出售的印花税、对外国非个人投资机构的税率由20%降至10%等措施以吸引更多本地及外地REITS在新加坡上市。
2005年12月21日，我国首个房地产投资信托基金——越秀房地产投资信托基金（HK.405）在香港首日上市，这是国际资本市场上首只以中国内地房地产为资产的房地产投资信托基金。作为首家以内地物业为组合赴港上市REITS的企业，越秀投资为此次上市筹备了五年。在2005年12月15日，越秀为5.83亿单位REITS定价，发行价为3.075港元，处于发行价区间的最高端。2005年12月21，日越秀REITS首次上市交易，共发行5.83亿单位，筹资18亿港元。越秀REITS上市后，越秀投资将持有越秀REITS总份额的40%，公众持有另外的60%。
五、我国REITS在境内外发展存在的问题和建议
市场成熟度对REITS的发展至关重要。而我国不仅缺乏市场成熟度，REITS专业人才也很匮乏。我国的房地产信托融资业务人才大多来自信托机构内部或者房地产开发企业，擅长单一的专业领域，但对跨行业的知识普遍缺乏了解，尤其缺少对房地产和信托都能熟练运作的专业人才，这就很难适应大规模REITS的经营运作。另外，融资渠道被进一步限制。因此我们需要大力发展法制和税收制度，建立严格的信息披露制度，建立健全组织体系，加强对房地产信托的监管，培养复合型人才，才能推动REITS在我国的大力发展。
对于国内企业在境外发展，由于国内外在法律体系、外汇管理体系、税收政策等方面的较大差异，国内房地产远赴境外REITS之路在操作层面将遇到一定的挑战。境外REITS在房地产投资权益证券化的过程中，其基础资产（不动产）都被法律转化为一种合同权利，受到法律的保护。但国内目前尚未有针对此方面的具体规定。而根据国内相关法律规定，对通过抵押或证券化的不动产产权转移时，在产权登记机关只能以备案的形式体现。这种备案本身并不具有相应的法律效力，亦即产权无法依据法律变更。而国内日益增多的房地产产权纠纷也突显了国内在相关立法方面的相对滞后。
来自税收方面的优惠是REITS近年来在国际资本市场上大受欢迎的主要推动力之一。现有国内税法方面的有关规定尚不能同国际有关REITS的税收优惠相接轨。例如，在国际上，REITS的收益可以豁免公司所得税。但目前国内尚无任何税收规定将给予赴境外上市的REITS类似的税收待遇，使得基于国内房地产为主体的REITS的投资吸引力大大降低，更难以满足国际资本市场的要求。
国内房地产赴境外发行REITS过程中，法律环境的复杂性及不确定性、外汇管制的影响、汇率风险、税收优惠政策的缺失、所有者结构的调整等，无疑将大大提高整体交易成本，增加发行的风险，延长发行所需的时间，进而推高投资者的预期投资回报率。
境外的证券市场及其证券投资者相对较成熟，REITS可以直接在证券交易所上市流通，而国内证券市场还亟待完善。如果规模很大的房地产信托公司直接到证券交易所上市，不确定性因素很多。而银行间市场的参与者都是成熟的机构投资者，目前的资产证券化试点也是选择银行间市场进行流通的，所以初期选择银行间市场流通可以促进房地产信托的流动性。
REITS的产生与发展可以促进房地产金融的发展，最大限度地保障投资人的利益，有效地与国际市场接轨。因此，有必要在我国推行REITS。不仅如此，我国房地产市场潜力巨大，地区经济差异大，因此各地区的地产项目分散化效果好，能起到分散风险，提高收益的目的。这是我国发展REITS的优势所在。■ |
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