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提要 随着中国城市建设的快速发展，全国各地房地产开发、拆迁工程大面积展开。其中，由拆迁工作引起的经济纠纷甚至个别恶性案件严重影响了社会的和谐稳定。本文根据这一状况，针对拆迁纠纷的实质——拆迁中的经济补偿问题，采用博弈理论，分析了政府、拆迁人、被拆迁人三方的经济利益关系，并提出相应的政策建议，对解决当前社会中这一热点问题具有较强的现实意义。
一、引言
随着中国经济的快速发展，全国各地的城市化进程不断加快，各种房地产项目开发、拆迁工作大面积展开。但由于城市的急剧扩张与城市经济发展水平不相适应以及有关法律、法规的缺位，在拆迁工作中，经济纠纷屡见不鲜，甚至出现伤害、自焚等恶性案件，严重地影响了社会的和谐和稳定。据建设部统计，2007年1～6月，全国因房屋拆除引发三级以上事故多起，造成20余人死亡，10余人受伤；建设部受理信件共4，730件次，其中涉及拆迁问题的占25%；上访1，710批次，其中反映拆迁问题的占70%。据国家信访局统计，截止2007年6月底，国家信访局接到关于拆迁纠纷的投诉信件达10，000余封，上访人数5，000余人。
我国即将正式实施的《物权法》中规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”可见，如何切实保护私人财产不受侵犯，是我国当前贯彻落实科学发展观、建立和谐社会所亟待解决的一个重要的现实问题。本文针对拆迁经济纠纷的实质，采用博弈理论研究拆迁主体之间内部的经济利益关系，并提出相应的政策建议。
二、博弈概念及参与方
所谓博弈，是指研究决策主体（即博弈参与方）的行为发生直接相互作用，如各方利益冲突时，如何采取决策，以确保自身获益最大，以及这些决策间的均衡问题。在城市房屋拆迁过程中的博弈参与方通常包括：
1、政府。他们占有很多行政资源，相对其余各方具有信息优势，是博弈中最强势的一方。例如，城市的规划、房管、土地、法院和环保等部门。政府具有经济人理性，在与开发商就土地转让或拍卖上或与被拆迁人的拆迁补偿协商中，以及税收上都尽可能追求最大利益，但其同时受到法律约束，必须按照法律规定办事，维护人民群众的利益，不能一味追求利益最大化。
2、各类开发商。他们占有很多经济资源，相对被拆迁人具有信息优势，是较强势的群体，其开发目的是追求经济利益最大化，有时甚至设置道德陷阱也在所不惜。因此，必须建立良好的约束机制和法律准绳，以避免不正当的竞争，甚至出现腐败。
3、被拆迁人。即被要求搬迁的原有居住者，他们几乎不占有行政、经济资源，处于相对信息劣势的地位，属于弱势群体。但随着现代信息科技的飞速发展，其获取各种信息的能力越强，对拆迁信息的掌握越全面，在拆迁经济补偿博弈中更具有发言权。
三、博弈模型
（一）模型假设
1、假设开发商和被拆迁户都是完全理性的个人，以自身利益最大化为目标。在拆迁期间：被拆迁户有N平方米的住房，若不开发，其收益为I0（住房出售、出租或经营），而开发商的收益为I1（可将开发资金转入其余地块开发）；若进行开发，被拆迁户理想的预期补偿为Z1，不太理想的补偿为Z2，而开发商理想收益为Z3，不太理想的收益为Z4。
2、假设政府不开发的收益为A（税收）；若进行开发，其理想收益为B1，不太理想收益为B2。
3、假设被拆迁人在政府和开发商强制下进行拆迁，其获得补偿为C。
4、假设政府、开发商和被拆迁户三者之间都彼此了解各方的战略空间和收益，即对其余各方都具有完全信息。
（二）基本模型
根据模型假设将拆迁各方利益关系用动态博弈扩展式表示，如图1所示。在此采用逆向归纳法对现实情况中各拆迁主体采取的各种博弈决策结果进行分析。（图1）
由图1可知，三方博弈的“帕累托最优”解为“理想（政府）—理想（开发商）—理想（被拆迁人）”。此状态的纳什均衡解（B1，Z3，Z1）是在不损害任何一方利益的前提下，达到公平与效率的最佳状态。但此种理想状态在现实中往往不会出现，正如上文所述，政府处于最强势地位，有决定开发与否的权力，如其认为开发商对开发地块出价过低或开发后的收益太小（低于A），可以暂停开发，但仍能获得各种税收。而开发商也处于较强势地位，同样有决定开发与否的权利，如其认为开发收益过低（低于I1），或补偿数额太大，超过其能接受的底限，仍可放弃开发，而将资金转入另外开发效益高的地块，此两种状态的纳什均衡解都为（A，I1，I0）。另外，开发商还可申请相关政府部门采取行政手段，进行强制拆迁，以维护自身利益，降低对被拆迁人的补偿。由于被拆迁人处于弱势地位，往往采取拖延方式，期待以时间换取收益。但多数情况下，其只能在政府部门的行政裁决下，被迫接受拆迁，此时的补偿金额为Z2（略大于或等于I0），三方勉强达到利益均衡状态，均衡解为（B1，Z3，Z2）或（B2，Z4，Z2）等；当补偿金额降为C（低于I0）时，不存在利益均衡状态，此时各方不存在公平博弈。
四、实例分析
在最近传得沸沸扬扬的“重庆最牛钉子户”事件中，“钉子户”杨某和吴某夫妇就拆迁补偿问题未能和开发商达成协议，经政府有关部门多次调解，双方仍未能达成一致意见，导致拆迁工程拖延达两年之久，最终通过重庆市九龙坡区房管局下达行政裁决并申请九龙坡区法院强制执行，才使杨某与开发商达成协议，问题得以解决。协议规定：否决杨某最初“原地点，原面积，原朝向”新房的补偿要求，对其采取“拆一还一”的方式进行异地安置。杨某原房屋处于商业核心区，按照《拆迁安置方案》评估价为人民币247.7547万元，现位于沙坪坝区的异地安置房价格为人民币306.8847万元，开发商另补偿杨某旧房设备费、搬家费、装饰补偿费共计12.2222万元。此外，因开发商在未与被拆迁人达成拆迁安置协议前，即对该片区进行施工，给杨某原生意兴隆的火锅店造成了营业损失，同意赔偿其营业损失共计人民币90万元，双方同意按照以上价格采取约定方式置换产权。
对此案例拆迁各方的收益分析如表1所示。由此可看出，“钉”（“钉子户”存在）的结果是三方达到如图2中①状态所示的利益均衡状态，此状态的纳什均衡解为（B2，Z4，Z2），它对三方而言都不太理想。如果最初各方能理性地对待补偿问题，即被拆迁人杨某和吴某若不一味坚持索要“原地点，原面积，原朝向”的新房（不钉），而接受合理的异地安置或现金补偿；开发商适当提高补偿数额，即不但略高于被拆迁人的原有旧房价值，而且对被拆迁人因拆迁导致的隐形成本增加进行适当补偿；政府依法深入协调双方利益分配，则三方都能顺利获得开发后的收益，达到如图2中②状态所示的三方利益均衡状态，此均衡状态的纳什均衡解为（B1，Z3，Z2*）。（表1、图2）
通过对图2中①、②两种状态的对比可见，两种不同的决策对各方结果截然不同：
若采取第一种决策，被拆迁人获得不太理想的补偿Z2远远小于理想收益Z1，因为该商业核心地段新房本身和经营价值都将远远高于旧房。另外，由于开发商在未与其达成协议的情况下即对该片区周围地段进行施工，致使其两年之内无法经营，对其造成了巨大的经济损失。据估计杨某原经营利润为每天1，400～1，600元，以每天1，500元计，假设每年360天，则两年时间损失为1，500×360×2=108万元，而开发商对杨某的营业损失补偿为90万元，杨某净损失18万余元，且拆迁后，被拆迁人新的安置房生活成本增加，经营利润低于原有利润也给杨某造成了经济损失；开发商最初的理想收益Z3也未能实现，仅获得不太理想的收益Z4，Z4远远小于Z3。由于拆迁工程拖延达两年之久，致使开发商遭受了巨大的经济损失，（据有关报道，由于该“钉子户”的存在，拆迁人不能顺利进行工程建设，仅利息损失每天达6万元，两年累计高达4千多万元），同时还丧失了开发顺利完成后的商机和收益（假设工程能在一年内顺利完工，则开发商损失了至少一年的收益），且最终对被拆迁人的补偿也高于最初的补偿计划；政府同样未能获得理想收益B1，仅获得不太理想收益B2，B2也小于B1，由于拆迁工程长期拖延，政府的税收及相关经济利益亦遭受一定损失。
若采取第二种决策，被拆迁人不但可获得较为理想的补偿Z2*，而且还可以利用补偿得到的新安置房进行出租或经营，获取收益，避免了陷入两年内无法经营甚至不能正常生活的尴尬局面；开发商亦可获得理想收益Z3，同时也避免了巨大的利息损失，减少了机会成本并获得项目顺利完工后的收益；政府也可获得理想的税收和其他的经济利益B１。由此可见，“钉”则俱“损”，“不钉”则俱“赢”。
五、政策建议
1、树立城市建设的科学发展观，以科学发展观指导城市的建设与发展。城市建设应立足于可持续发展、协调发展，其规模必须与城市经济发展水平相适应；正确处理城市建设和社会稳定之间的关系。
2、切实贯彻落实《物权法》，保障被拆迁人的物权不受侵犯，明确承认被拆迁人的土地使用权，通过提高土地增值税税率的办法，用多得的税收收入建立拆迁补偿基金对被拆迁人进行补偿；制定严格的拆迁安置条件作为法律依据，切实保障被拆迁人的合法权益；对于采取非回迁方式补偿的，还应考虑补偿因拆迁给被拆迁人增加的隐形成本，如经营收入减少、生活成本增加等；对于涉及社会利益的拆迁，应提供经济适用房供被拆迁人购买；对强制拆迁应该有严格的法律限制，防止地方政府或拆迁人单方面进行强制拆迁，公正、合理地调节拆迁工作中各方利益。
3、出台《住宅保障法》，加大维护被拆迁人居住权的力度，做到“居者有其屋”，保障尚未搬迁的被拆迁人原有的供水、供电，维护被拆迁人的基本生存权利。■ |
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