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2007年冬天以来，几大一线城市楼市下跌的消息陆续传来，如此前11个月内北京商品房现房销售和期房销售分别比上年同期下降24.5%和2.9%，于是一时之间“拐点”之说风起云涌。同对中国股票市场发展趋势的预测一样，中国房地产市场的不确定因素在去冬今春也相继引起“百家争鸣”，一方认为从去年冬天以来，由于国家相关政策的出台，某些城市的房价已经开始出现降价的趋势，他们估计由于相关因素影响，中国房地产市场的“拐点”已经出现；另一方则认为房价的下降只是暂时的局部现象，从长远来看房价不会下跌，双方皆由因导果，颇值探讨和分析。
笔者认为，中国房市的“拐点”还并未出现，目前房市所发生的萎缩现象其实只是一种“假摔”现象，真正的房市降价还为时尚早。房地产市场的综合表现是靠房价来体现的，毋庸置疑，同中国股票市场的发展趋势一样，其实只是预估。虽然只是一种预估，但笔者认为，要想得到相对科学的估计结果，我们应该纵观国内外经济大环境、观察整个房地产市场的发展形势，辩证的看待问题，而不应该凭空猜想或是一叶障目。国家政策的调控、市场供求关系的变动趋势、房地产业的成熟度和周期性都是应该全面了解和分析的对象。
一、从宏观经济环境分析，拐点产生的环境支撑还未成熟
首先，看国内外经济大环境。由于美国次贷危机引发了国际资本市场的震荡，但是中国金融市场是一个封闭的市场，美国次级债危机不会波及到中国市场多少；中国的金融机构投资购买的美国次级优债券不多，至多也不会超过100亿美元，不会对中国经济的大好形势造成多大影响；此外，对人民币的升值预期，在今年仍将使得大量的国际热钱流入中国并进入房地产市场。随着2007年金融市场的全面开放，未来的房地产市场除了传统的银行资金外，境外资金也多渠道进军中国房地产市场，外资银行、外来资金必将成为中国地产业的新力量，这将成为推动今年房价上涨的一个重要因素。此外，房地产作为国民经济的重要组成部分，宏观经济形势的发展对其影响十分深远，这样一来，正确地估量宏观经济的发展趋势自然成为研究房地产市场的前提和出发点。“十五”以来，我国宏观经济发展良好，国民经济持续保持两位数的快速增长态势，随着GDP的大幅增长，人均实际收入大幅提高。温家宝在人代会上的政府工作报告和答中外记者提问中，提出2008年我国的GDP计划增长8%，但实际上仍然可能达到10%左右的高位，市场经济的整体性和联动性给房地产的持续发展提供了机会。
其次，看国家政策导向。为了房地产市场平稳、健康地发展，2007年至今，国家在土地交易、信贷发放、利率调整等各个与房地产相关的环节相继出台了一系列调控政策。这些政策出台之后，炒房者的投机行为受到了遏制，但在宏观调控的新政策下，只是部分消费者预期房价会下降，可能会等待房价进一步回落而持币待购。但是从长期来看，这部分需求是客观存在且数量巨大的，而基于投资性需求和投机性需求，在宏观政策的调控下，投资者会更加理性地分析投资收益，短期内这部分投资行为可能会大幅下降。但是，从长期来看，在利率、汇率政策外部发生巨大变化，而投资渠道单一的情况不可能好转的情况下，这部分从楼市上撤除的资金流向何处还有待观望，至今仍然是一个问题。如果没有更好的投资渠道（当前大部分投资者对股票相当谨慎），这些资金也许还会重新回到楼市中来，在下一波楼市行情中推波助澜；同时，相关土地政策的推出更加突显了土地这种特殊资源的稀缺性。然而，从房价的构成来看，房价的下跌空间微乎其微。房价的构成主要包括土地成本、建设成本和项目经营期间的各种费用、税金及附加等内容。如，城镇土地使用税的征收以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收。征收标准的提升会增加物业持有类公司负担和提升开发企业囤地成本。土地是房地产生存和发展的必要条件，也是整个商品房成本中的重要组成部分。在国家土地新政策执行后，土地价格上涨迅速，土地供应量也随之大幅度地减少，而住房需求的快速增长又进一步加剧了房地产开发的土地供需矛盾。这样一来，房价预期越来越高，房价下降的希望也就显得越来越渺茫。
二、从中国房地产市场自身发展趋势看，拐点产生的时机并未成熟
首先，看房地产发展的成熟度和周期性。由于短时期内土地价格的增长伴随土地出让政策的改变不可避免，开发成本的增加、供需结构性矛盾、市场竞争的加剧和成本构成的逐渐透明可能导致利润的整体下滑，市场优胜劣汰的竞争法则决定房地产市场终将走向成熟。显然这还有很长一段路需要走。不过，虽然我国房地产市场仍处于中期发展阶段，仍处在工业化、现代化、城市化的过程中，但从国民经济发展需要和人民居住水平提高的角度看，市场需求的潜力还是很大的，所以房市“拐点”离我们还有一段距离。从周期上来看，在市场调节和宏观调控的双重作用下，房地产业必将会在过热、调整、复苏这个不断更替的循环周期中稳步发展，只要调控得当，房市的萎缩现象是不会出现的。
其次，看潜规则原因——房地产市场官商勾结。当前，房地产领域的官商勾结、权钱交易问题相当严重。笔者认为，房地产系统腐败频发与制度不合理和行业特点有关。原因在于，土地供应及出售权限全部掌握在地方政府机构手中，而土地是房地产业运营的最核心也是最起码的经营要素，如果没有土地，房地产开发业务无从谈起。对房产商而言，因为销售基本不是问题，因此能否标到土地，或能否标到有较大增值潜力的土地成为整个房地产操作中的一个先决条件。从制度角度来说，从土地出让、项目审批、银行贷款到销售环节等，每一个环节都有不少关卡，层层设卡的本意是避免权利独揽，让权利在阳光下运行，但很多制度性的关卡最后不是挡住开发商的违法行为，而是为部分掌权者提供了受贿之门。一是官商事先共谋，在土地用途、出让地块大小、出让时间等要素上达成“共识”，交易对象实际上更侧重于有限或事先确定的一些公司；二是通过改变土地用途来牟取收益。官方勾结使得房产成本“雾里看花”，也从渠道上导致房地产宏观调控不可能立马见效。有人甚至怀疑，这段时间的房价下跌是不是某些受益分子对房地产调控的一种“积极”呼应和“联动”。
三、从供求平衡的市场规律看，条件不成熟“拐点”必将“难产”
从供给方面看，国家为了城市居民居住条件得到改善，越来越多的满足中低收入者的廉租房和经济适用房将获得政府支持；同时，经济适用房面向城市低收入住房困难家庭供应、单套面积控制在60m2左右的定义和规定，使得经济适用房面对的是有限人群，也即商品住宅仍就是住房供应体系中的绝大多数。从而意味着房地产开发企业以往在住房供应体系中所享有的利益基本不被冲击，因此大量商品楼的投资仍将持续并催生更大规模的房地产投入。另一方面，越来越多加入“富人”群体的人们对超大户型、别墅型的消费需求也为房地产的投资加了一把火；从需求方面看，随着我国城市化步伐的加快，我国每年新增城市人口约2千万，以城镇人均居住面积推算，新增需求约4亿平方米，几乎和2006年的住宅竣工面积相当。参照其他新兴经济体的发展规律，预计到2020年，我国城市化率将达到55%～60%，每年新增城市人口约1，800万。依据政府控制性指标以及可比经济发展规律，预期未来15年需新增城镇住宅169.4～203.3亿平方米。根据2004年的人口普查数据，中国10～44岁人口占总人口的57.6%。未来15年中，两次生育高峰出生的中国人将在购房高峰期重叠。这明显预示我国楼市将在未来一段时间内仍将求大于供。
综上所述，当前讨论的“拐点”其实是一种“假摔”，我国的房价由于现阶段复杂的现实国情影响，在短期内不会出现过热，但是从长远来看，其走势也将是平稳中略有上升，基本上不会出现萎缩下跌的现象。同时，笔者认为，所谓“拐点”，在数学用语上其实是指极值点，并不是大家想像的上升下降的分界点。在此引用其实不太恰当，不是规范的科学用语。平抑房价是每一个老百姓的心愿，但是我们确实需要充分认识到房地产宏观调控的艰巨性和长期性。目前，中国房地产市场的主要矛盾其实是房价的不断攀升剥夺了大多数居民的基本居住权，当前国内房地产市场是否出现“拐点”，仍然是以最近政府的房地产市场调控政策作为重要判断标准的。在此，笔者也想提请相关部门注意，千万别被房价大跌的“假象”所蒙蔽；否则，真正的“拐点”将会姗姗来迟。但笔者仍然相信，经过一段时间的恢复和发展，只要国家的宏观调控政策得到有效落实，国民经济稳步、健康的发展，我国的房市也会走上理性回归的轨道。■ |
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