| 联系我们 |
 |
合作经济与科技杂志社
地址：石家庄市建设南大街21号
邮编：050011
电话：0311-86049879 |
|
|
| 经济/产业 |
提要 商业作为第三产业的重要组成部分，是各地区间进行竞争的关键所在。对于政府部门而言，兴建商业区则成为其工作的重点。然而，一个具有较强辐射能力的商业区的形成有其必要条件，盲目地建设反而会加强地区间的恶性竞争。本文通过运用房地产博弈模型，以东阳世界世贸城的开建和义乌国际商贸城第三期的动工为例，以两个商铺市场投资者之间的博弈、商铺市场投资者和商铺投资者之间的博弈为重点，分析和解释我国商贸区建设中带有普遍性的问题。
一、博弈论概述
博弈论是研究不同决策主体行为之间在相互影响和相互作用时各种决策均衡问题的理论，也称对策论。博弈论分为合作博弈论和非合作博弈论。20世纪七十年代以来，随着经济学家的注意力由价格制度向非价格制度的转移，“博弈论逐渐成为经济学的基石”。1994年3位博弈论专家——纳什、泽尔腾和海萨尼获得了诺贝尔经济学奖，标志着博弈论已经成为主流经济学的重要组成部分。
博弈论认为，如果一个协议或机制构成一个纳什均衡，那么所有的当事人都会自觉遵守这个协议，因为给定别人遵守协议的情况下，没有人有积极性偏离协议规定自己的行动规则，这样的协议是自动实施的；如果这个协议不能构成一个纳什均衡，它就不可能自动实施，因为至少有一个参与人会违背这个协议。所以，不满足纳什均衡要求的协议是没有意义的，这就是纳什均衡的一般性解释。
在商贸市场建设的过程中，存在着多个决策主体和行为主体（包括政府、商铺投资者等），不同主体的决策和行为之间存在着相互影响和相互作用。例如，政府的投入直接影响到投资者关于是否继续投资的决策；反过来，商铺投资者的投资行为又会影响政府对商贸区的布局。我国商贸区的建设往往涉及不同的地方政府或市场建设投资主体。商铺市场的潜在参与者与已在位者的不同决策都会对商铺市场参与者与商铺投资者的支付水平产生重大影响。
本文通过运用房地产博弈模型，以东阳世界世贸城的开建和义乌国际商贸城第三期的动工为例，两个商铺市场投资者之间的博弈、商铺市场投资者和商铺投资者之间的博弈为重点来分析和解释我国商贸区建设中带有普遍性的问题。
二、“世贸城”和“商贸城”的博弈
“商贸城”全称为义乌国际商贸城，第一期市场于2001年第七届“义博会”时投入使用；二期于2008年第八届“义博会”前投入使用。在两期市场一炮打响的同时，也进一步推动了义乌的国际化进程。而紧临义乌东界的东阳市决策者看到市场建设可以给当地经济带来如此大的推动作用，也急欲在市场建设中“分一杯羹”。而义乌市有关决策者在完全不知情的情况下，踟蹰于是否进一步开发三期市场的决策问题。此时，义乌与东阳就进入了一个房地产开发博弈。
（一）“世贸城”和“商贸城”的市场进入阻挠博弈。在这样的一个博弈中，“商贸城”显然是处于在位者的地位，而“世贸城”则处于进入者的地位。到2006年止，“商贸城”经过了两期建设和当地物流业的支持，已是一个发展较为成熟的贸易区。由于当地地价飞涨，商铺租金也日益成为市场经营户的一笔沉重的开支。而仍位于老城区的几个老市场中的商户也有搬入商贸城的需求，但当局者从可持续发展角度考虑，三期市场并不在近期规划当中。与义乌毗邻的东阳市的“世界贸易城”就在这样的环境中投资55亿元，在离国际商贸城最近之处悄然兴建。对于这样的一个商铺市场而言，显然是存在这样的新的需求的。
在此，我们假设两个市场采取相同的物权管理模式，且两地区在其他方面（诸如基础设施、物流支持、技术支持等）也完全实现资源共享。显然，在这样一个博弈中，作为商贸城，可以有两个可选战略，一是进行竞争，包括限制向世贸城预定商位的商户在商贸城的承租权、降低商铺租金等；二是不进行竞争。而作为世贸城的投资方，也存在两个可选战略，一是进行商铺开发；二是不进行商铺开发。当世贸城投资方不进行投资，而商贸城方面也不进行开发时，世贸城方的支付为0，商贸城在当下不需采取斗争策略，而商贸城方则会因为远期的三期市场的建设，而得到所有的支付，设为100。为完整起见，在这种情况下，若商贸城方进行斗争，设其成本为30，则商贸城的支付为70。当世贸城方进行投资时，若商贸城不进行斗争，则商贸城的支付为0，而世贸城却因为是一个新建设的市场，存在一定的招商风险和经营风险，设其风险系数为r1，当市场招商成功时，其支付为80，当招商失败时，支付为-10，则其期望收益为r■•80-（1－r■）•10。当世贸城进行投资，且商贸城进行斗争时，世贸城的支付为r■•80-（1－r■）•10，（r■＜r■）。此时，商贸城由于可以阻止一些商户的外流而得到比不斗争时更多的支付，设为20。（表1）
显然，在这样的一种情况下，并不存在占优战略。当r■•80-（1－r■）•10>0且满足r■•80-（1－r■）•10>0时，存在唯一纳什均衡（进入，斗争），即r■>r■>■。类似的，当满足■>r■>r■时，存在唯一纳什均衡（不进入，不斗争）。
当然，实际情况却是义乌和东阳之间由于存在一系列的契约，使得当世贸城开工建设时，商贸城方面不选择斗争策略。因而，对世贸城的投资方而言，只要满足r■>■，开工建设即是有利可图的。
（二）“世贸城”和“商贸城”的房地产开发博弈。当我们把商贸城第三期和世贸城看成是博弈的参与者时，原先的完全信息静态博弈就转变成了完全信息动态博弈。在这个博弈过程中，世贸城是先行动者，商贸城是后行动者。（图1）
由于当世贸城选择开发，而商贸城也选择开发时，世贸城比之前的博弈中的斗争行为还要增加一竞争风险，而此时，商贸城为了争夺市场，只能压价，实际上三期市场处于一二期市场边上，开发条件较为成熟，有较高的保留效用，设这一保留效用为40。此外，由于商贸城的“不开发”战略实际上等同于“远期开发”，同近期开发相比，福田商贸区的基础设施建设将会更加完善，商户的国际化程度会更高，因而具有较强的可持续发展和科学发展的效益。故，我们设：
S11＝80r3-（1-r3）•10
其中，r■>r■>r■；S12＝40；S21＝80r■－10（1-r■）；S22＝0
设商贸城第三期马上开发的概率为?琢，则，只需满足S11•?琢＋S21•（1-?琢）>0，世贸城就会进行开发，而此时，商贸城的最优策略也是马上进行第三期市场的开发。
三、结论
在进行商业区开发时，对于开发者而言，最大的问题往往都是商户的入驻问题，尤其是在这种只有使用权转让的情况下。作为一个理性的开发者，在进行这类商业区的开发时，必须要考虑以下几个方面的问题：首先是可能的市场前景，这一市场中的需求可能在目前看来暂时已和特定的供给相结合，但一旦有更优质的供给便会游离出来。其次还要注意在位者可能的斗争行为及其行为约束，特别是利益关系较为密切的竞争者。■ |
|
|
|
