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提要 本文通过文献资料法和比较分析法，简要介绍了目前我国现行的农用地价格管理制度与政策，提出构建我国农用地价格管理制度与政策的意义，详细阐述了构建的内容，希望从我国农用地价格管理制度与政策入手，来解决农用地方面的一些问题。
一、我国现行的农用地价格管理制度与政策
目前，我国地价管理的制度与政策仅仅是针对城市土地价格制定的，农用地价格管理的制度与政策几乎没有，仅有学者在农用地估价制度方面提出了一些构想。随着农用地征用、农村土地市场的建立、农村土地流转现象的出现，迫切需要有关农用地方面的制度与政策，其中农用地价格管理的制度与政策尤为重要。
二、构建我国农用地价格管理制度与政策的意义
（一）有利于促进我国农用地价格体系的完善。目前，我国农用地价格体系不完善，对其研究的起步比较晚，没有一个完整的价格体系，使得城乡地价体系人为的加以割裂，这样不仅有碍于地价的科学评估与管理，而且也不利于“统一、规范、竞争、有序”的土地市场的建立，更不利于耕地保护及农业的持续发展。因此，构建我国农用地价格管理制度与政策要求有一个完善的农用地价格体系。
（二）有利于顺利开展农用地价格评估。开展农地价格评估有利于实现农地产权在经济上得以体现，是合理征收地税、促进公共积累的需要，有利于农地资源优化配置，有利于农地市场的培育与规范，有利于农地流转，是贯彻《土地管理法》的需要。而要发挥农地价格评估的作用，需要构建我国农用地价格管理的制度与政策来保证。
三、我国农用地价格管理制度与政策的内容
（一）我国农用地价格管理配套建设的制度与政策
1、建立和完善农地产权制度。明晰集体土地所有权主体，按照《土地管理法》抓好落实。只有做到产权明晰，农村土地市场才能够充分发挥市场调配资源的作用。通过明晰集体土地主体来进一步强化农民对土地所有者的权属意识和集体意识，保障集体对承包土地的最终收益权和处置权。同时，要稳定承包权、搞活收益权，防止集体土地资产的流失。保证农村土地产权制度改革顺利发展，因此必须出台相应法律、法规和政策规定，尽快制定我国农村集体土地使用制度改革的法律性文件；出台我国农村土地利用管理的政策性规定，实行农村土地有偿、有限期、有流动的使用；加强农村土地产权登记和产权转移的审批管理，要实行农村土地有偿使用，建立农村土地市场，对土地产权进行登记和对土地产权转移过程进行必要的审批，是实现农民土地财产权和促进农用土地资源合理、有效利用的基本保证。
2、建立和完善农村土地市场。我国农村土地市场的健康发育对于农村土地资源优化配置、农业产业结构调整、农村经济发展等都具有重要的现实意义。在稳定农地基本承包经营权的情况下积极推进农地市场的流转。加快农地市场建设的重要意义在于，通过市场机制的作用提高农地的配置效率，使农地的产出增加。当前农地市场建设政策取向中应注意以下几个问题：一是农地经营主体确定问题。应在保证农村稳定的前提下，将农地市场准入主体的范围扩大到全社会和国外的投资者。二是农地市场内部的细化问题，使农地内部的各种用途实现转换，即强调农地内部的结构转换。
地价管理作为土地市场建设的核心，地价管理的对象——价格是市场竞争的手段，是市场供求状况的显示器和调节器。因此，应通过公平竞争形成合理的地价，在调控土地市场方面发挥突出的作用。真正要达到管理地价的目的，还应通过管理、调控地产市场入手，政府应将调控地价的注意力放在调控地产市场上。当然，前提是政府必须立足于客观实际要求和遵循客观经济规律。
（二）我国农用地价格管理制度与政策
1、建立基准地价体系与定期更新、登记和公布制度。在城镇基准地价的内涵上已基本达成共识，即基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下各级土地或均质地域，按照商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估确定的某一估价时点上一定年期物权性质的土地使用权的平均价格。随着我国建设用地征用制度改革的深入，解决农民征地补偿问题，首先是要承认农民对土地的财产权，走评估地价、照价征用的路子是必然趋势，客观上需要建立农用地基准地价体系。目前农用地征用价格过低，农民上访事件时有发生，已成为影响社会稳定的重要隐患。同时，目前农村集体非农建设用地流转十分活跃，迫切需要建立农村集体农用地和农村集体非农建设用地基准地价体系，为农村集体非农建设用地流转、农村集体土地管理与地价管理政策及措施的制定提供依据。而且为了实现城乡地价统一管理，应该建立农用地基准地价。
2、实施征地价格限价政策。实行最高限价和最低限价的地价政策。最低限价是为了保护土地所有者的利益，最高限价是为了保护土地使用者的利益。所以，最低、最高限价也都是为了实现全社会的最大利益。以当地公布的基准地价和标定地价为依据，交易地价不能超过这些价格的一定幅度。在征地价格中，征地价格构成的确立很难，在保证国家、集体、农户三者利益都不受到侵害的基础上构建，在确定合理的征地价格构成之后，我们依据限价政策来确定最终的征地价格，以农地市场基准地价为依据，确定征地价格的范围。
3、建立健全农用地估价制度。建立定期对农用地的地力进行测评和估价的制度，由于农用地的土地物质（土壤质量）对于农用地的产出水平有重大影响，因此必须重视对农用地土地物质的估价。这就要求定期对农用地的地力进行测评和估价。这项基础性工作应由政府来组织和推动，可考虑由县级政府来具体负责实施。
实施土地估价师资格认证制度和注册登记制度。国外大多数国家和地区都未专门区分农用地估价师与非农用地估价师，但也有部分国家做出了区分。如新西兰在1948年制定估价师法，该法规定土地估价人员分为城市土地估价师和农用地估价师，二者都必须通过所规定的资格考试。在许多国家和地区，对土地估价人员，通常都是采取注册登记制度。例如，日本的不动产鉴定主要向建设大臣办理登记，至于鉴定业者则需向建设省或都道府县办理登记；法国的法庭鉴定土地需办理登记。我国现在实施土地估价师资格认证制度和注册登记制度，但是主要针对城市土地估价，若坚持城乡地价统一管理，农村土地市场的建立、农村土地流转，就必须对农用地实施土地估价。笔者主张在原有土地估价师资格认证制度和注册登记制度基础上加入与农用地相关的部分，主要包括农用地估价与市地估价不同的方法，例如土壤潜力估价法、标准田法等；同时，相关知识也应该增加土壤学与地质地貌学的有关内容。
4、建立农用地价格监督制度。不同的资源状况和不同的社会经济制度决定了不同的土地占有方式，我国的国情决定了不能实行土地或农地的私有制。因此，建立我国的土地市场，只能是国家严管下的适当层次的土地市场。对农用地价格管理，政府土地管理部门要进行监督，建立地价动态监测体系，加强地价监控，为地价管理提供及时、准确的决策依据。及时掌握全面、准确的地价信息，是实施地价管理的基础，也是利用地价杠杆调控市场，为地价管理提供翔实的地价资料、为社会提供服务的重要保证。
四、结语
本文仅对构建我国农用地价格管理的制度与政策提出了一些初步的构想，希望有关农用地价格管理的法律法规或部门规章能够尽快出台，加强对各项地价管理制度建设和执行情况的检查，抓好制度落实。■ |
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