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2005～2007年全国商品住宅均价由2，937元/m2升至3，665元/m2，商业用房均价则由5，022元/m2增加到5，819元/m2，2007年全国土地价格上涨增幅达到13%左右。地价的飙升导致开发商拿地越来越难，开发商为求发展，开始大量囤积土地，风险随之加大。为了规范房地产市场，政府加大了宏观调控力度，2007年的6次加息更迫使开发商在拿地之前开始谨慎思考怎样合理利用土地。我国城市化进程的加速和生活水平的提高导致住宅地产的刚性需求，而经济的发展使得商业地产迎来了黄金时代。在企业层面，商业和住宅哪种地产模式才能使其盈利合理化、持久化，哪种地产模式更有前景，业界众说纷纭。本文针对不同的地产开发模式提出独到的见解。
一、行业综述
（一）关于住宅地产。住是人们的基本需求，具有持续性，是马斯诺需求层次理论中的低级阶段。改革开放以来，我国经济持续高速发展，人民生活水平显著提高，其中人均住房面积从1984年的4m2增加到2006年的25m2。目前，我国已掌握了多种住宅开发技术，并积累了丰富的实践经验。为满足不同收入人群的需要，我国现主要的住宅开发类型有别墅、高档公寓、普通商品房、经济适用房、廉租房等。根据十七大精神，为实现“住有所居”，政府将会加大低端住宅的开发比例。住宅具有开发周期短，销售后基本实现资金的快速回笼；首付少，便于投资者买卖，适合大众群体；开发所需资金的来源一般是以银行贷款和自有资金为主，有稳妥的收益空间，风险相对较小，便于操作等特点。我国现在城市化水平在30%左右，如果按每年1%的速度增长，2010年预测达到40%左右。预计今后几十年将是我国住宅项目高速发展时期。
从我国房地产市场前景来看，投资住宅机遇和挑战并存。机遇在于随着城市化进程进入加速阶段，大量农村居民涌入城市以及城市居民改善居住条件的需求导致城市住房紧张，为住宅地产的持续发展提供动力，而且其增值空间比商业地产空间大得多。挑战则是随着可开发土地存量的减少，开发商为获得稳定收益，会趋向开发可持有性物业类型，即投资空间比住宅地产大的多的商业地产。而且在住宅的配套产业缺乏的情况下，无法使住宅附加值进一步提升。
（二）关于商业地产。商业地产的概念可以理解为在开发商业房地产过程中，将投资估算、开发规划、市场定位、业态组合、招商、销售和运营管理等按一定的次序作为一个整体流程来运作的房地产开发与经营业务。业态类型包括商场、娱乐场所、休闲性场所、各类消费性场所等。近五年来，我国商业地产投资以年均约29%的速度增长，开工面积以28%的速度扩大。特别是2006年以来，我国城市化进程的加快和大规模住宅小区的投入使用，为商业地产的开发提供了广阔的空间。
开发商介入商业地产是日后发展的一个方向，支撑点主要有：1、有较高的回报率，回报方式多种多样，可以收租，也可以自营或者与商户联营；2、投资方式多种多样，可以购买、托管、包租和联营等；3、土地资源的稀缺性将促使开发商的角色从销售转向经营，住宅开发的外延也需配比商业。
但开发商业地产也有其明显的短板：1、目前的商业地产开发大多都是只看销售不管经营，导致大量的商业后期无法持续生存，而且一个城市所需商业体量有限。2、商业项目购买后（自用还可以）出租或出售很困难，操作方面专业要求高，并且物业管理费等服务费用较高，保值、增值效果有待提升。3、商业地产对开发商的实力和理念有很高的要求，我国的房地产开发企业大多是以开发住宅起家，近几年才向商业地产转移，缺乏开发商业地产的经验，因此社区商业将会成为重点开发类型。
二、地产类型比较
作为地产开发商，必须掌握商业地产和住宅地产的开发理念和经营理念以及在功能、地段、目标客户等方面的区别。
在功能方面，住宅的功能要求较为单一，主要是满足人们的居住功能。而商业地产则承载着购物、餐饮、娱乐、休闲、商务等功能。在地段方面，住宅选择地段的弹性空间较大，不论城市中心，还是城市郊区，抑或荒郊野岭，均可开发住宅。而商业对“易达性”的要求很高，项目最好处在道路十字路口或紧邻干道，客流、人流、车流穿行方便，这样才能增加顾客的光顾可能。并且商业一旦离开城区，就需要对商业的经营内容、业态进行检讨。在目标客户方面，住宅地产涉及客户层面较窄，一般分为投资型客户和自用型客户。投资性客户乃是依靠买后出租及房产升值获利。而自用型客户乃是买后自用。商业地产涉及经营商户、商铺投资者和目标消费者三类人群。商业地产还涉及到未来的消费者定位问题，故其客户群复杂性要胜之于住宅。在操作过程方面，从开发商角度，开发商将住宅卖出后住宅的使用价值就开始在消费者手中体现。而商业地产在销售以后，还要进行招商、开业和经营管理。在物业要求方面，住宅对物业的要求相对简单，只要能满足居住的功能就可以，对层高、荷载等的要求也不高。但对于商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求，任何一点的差池都有可能影响商业地产项目的生存。而且不同的商业业态，对物业的要求也不同。在销售模式方面，住宅的销售模式通常为直接销售。而商业一般分为直接销售、带租约、返租式销售、整体销售四种模式，不但每种销售模式可以继续细分，而且每种销售方式均有其销售的适应对象。在投资回报形式方面，对于开发商而言，商业地产的投资回报形式有销售获利、后期经营收益和物业升值三种。而住宅的投资回报形式只能通过销售来实现。在专业性要求方面，商业地产与住宅地产对专业要求的程度和重点是不同的，商业地产除了要遵循住宅地产所遵循的建筑规范和消防规范外，还要遵循商业规范。商业地产的运作对于商业专业性的要求极高，住宅地产的运作则不需要进行复杂的商业设计。
三、商住决策分析
对房地产开发企业来说，无论开发何种地产类型，都需严格按照房地产开发流程进行。在此，大致把其分为获取土地阶段、规划阶段、实施阶段。开发商需要以系统性、综合性的观念在各个阶段做出正确的决策。
在获取土地阶段应做出是否获得该地块的决定。根据企业自身的财务状况、在建项目的资金流对拟建项目的影响、地块附近的业态、自身竞争能力等结合地块的规模初步确定可承受的最高出让价格以及获得该地块后可能给企业带来的收益、风险等。如果预期收益大于风险，则获取土地，否则就放弃该地块。
获得土地之后需要对土地进行规划。根据建设行政主管部门的规定，在开发地块上，开发商必须按规定实施开发，即开发商的决策因素分不可改变的和可改变的两大类。不可改变的因素有用地面积（开发商为了扩大规模而对相邻地块进行整体购买的除外）、指标、用途等，可改变的因素有开发物业水平、商住比、业态组合、开发成本、开发收益、开发周期等。
如果是住宅用地，则应在前期确定项目的定位、主打户型、面积、价位、周边配套、开盘时间、目标客户、销售策略等因素；同时，根据规划可以安排10%左右的商业作为住宅的配套服务，这部分商业的类型和模式直接影响住户的购房决策。如果是商业用地，则应在开发前期确定资金来源、商业模式、经营业态、经营者、管理者、销售模式等因素。由于商业地产经营风险大，商业地产的开发需要开发商、经营商和设计院统一协作，由专业的商业运营或管理公司指导设计院的设计工作，这样才会免除后期商家的使用困难，实现商业地产的可持续盈利。总之，在规划阶段要对影响项目成功开发的各种因素进行严密的分析。
在实施开发阶段，应考虑项目施工技术、经济可行性、物业比例、开发周期、销售形式、收益、风险等一系列问题，确保项目的开发能给企业带来最大的收益。
对于最优选择，本文运用运筹学的最优化理论来辅助企业决策。若用V表示企业进行开发获得的总收益，用xi表示影响项目总收益的各种因素，则各因素在函数f的作用下，地产开发获得的经济收益可表示为：
V=f（x1，x2，……xn）
随着土地的紧缺，实力强劲的开发商热衷对大宗地块实施整体购买、整体开发，以实现规模效应。此时，开发商在既得地块上开发何种地产模式，需要根据城市区位、物业配套、经济水平等，用全面的、整体的概念，站在企业战略管理的高度来考虑。开发大宗地块时，开发商可在规划范围内适当调整物业类型的体量比例，如经过详细分析研究得出15%商业和85%住宅时可实现盈亏平衡，则开发商可以通过提高商业体量比例、调整销售价格、改变营销技巧等手段，实现目标最优。
此时，V不仅仅表示项目开发所获得的经济收益f1，还有整体开发带来的社会效益f2、文化效益f3、自身影响力和品牌的提升带来的间接商业效益f4等。
V=f（x1，x2……xn）+f2+……+fm
四、商住决策实施
掌握影响地产开发的决策因素以及开发不同地产类型时的区别后，开发商就可以根据地块实情和自身实力，分析采用最佳的物业开发类型和物业组合比例。商业和住宅的区别和开发前的决策只是给开发企业提供一个导航，在企业进行决策时真正起作用的还是领导层，故只有领导层善于理论联系实际，从企业战略管理角度进行地产开发决策才能实现地产界的和谐发展。我国处于城市化进程的加速阶段，商业和住宅是房地产开发的主要物业类型，虽然国家的宏观经济政策直接影响着房地产业的发展趋势，但房地产开发企业的开发理念直接决定了商业地产和住宅地产的前景。■ |
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