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2007年初，美国次贷危机开始初现端倪，之后美国政府的措施一定程度地减轻了危机的影响。有的经济学家乐观地宣称次贷危机已经结束，可是2008年6月底至7月初美国印第麦克银行被挤兑，美国两大房地产抵押贷款巨头——房利美和房地美陷入经济困境。“两房”危机标志着美国次贷危机可能进入了新的发展阶段。原本局限于次级抵押贷款领域的信贷危机，已经发展演变为可能危及美国整个住房抵押贷款市场以及整个房地产金融领域的危机。
一、美国次贷危机发生的原因
美国次贷危机的发生不是偶然的，它是内因和外因诸多因素共同作用的结果。
首先从内因上看，美国次贷危机产生的根本原因在于，美国的次贷产品及其机制存在着严重的缺陷。具体地讲，主要表现在以下几个方面：
一是模型定价代替市场定价。模型定价是指次贷产品的定价主要是通过数学模型或是评级来实现的，它的实现依赖于许多假设条件，而假设条件与现实环境的不一致就使危机存在潜在发生的可能性。
二是次贷还款模式隐藏风险。大部分的次贷产品采用仅有利率贷款和本金负摊还贷款。仅有利率贷款指借款者在最初几年里只需付贷款利息而不用偿还本金。本金负摊还贷款是指当本期的月付款项不足以偿还贷款利息，或低于完全按市场利率变动应计的月还款额时，将其差额计入下一期贷款余额的行为。这就导致借款人的前期还款负担小，而后期还款负担大。
三是金融创新的应用使得次贷产品过度衍生，风险由一级市场传递到二级市场。一级市场的风险表现为借款人违约使借款机构的当期盈利减少，是非系统风险。而住房按揭支持债券（RMBS）到担保债凭证（CDO）、担保债凭证的平方、乃至n次方的衍生，不仅造成了银行流动性告急，而且造成资本市场全方位的流动性危机，非系统性风险转化为系统性风险。
从外部原因看，对次贷风险的低估和借款人还款能力的高估，为最终酿成次贷危机创造了外部条件。首先，评级机构对风险的评估仅限于对信用风险本身而不包括流动性风险，低估了次贷市场的风险。另外，信用评级机构直接参与衍生产品的设计并提供评级，使其面临利益冲突，丧失独立性和公正性，倾向于给这类产品较高评级。其次，美国房产市场的持续繁荣，低利率使得借款人高估自己的还款能力，刺激了次贷市场的繁荣。当次贷的浮动抵押利率攀升、房价的贬值以及还款人自身收入的恶化必然会导致道德风险和逆向选择的发生。
当然，除上述原因外，市场环境的变化也是美国次贷危机发生的诱因之一。处于对消费需求拉动型通货膨胀的担忧，美联储连续17次提息，房地产泡沫开始破灭，抵押品贬值，而贷款利率上升使得一些债务人出现偿债困难。由于担保债凭证（CDO）下面的抵押品违约率急升，导致相关担保债凭证的价值缩水，引发投资者对相关担保债凭证的全面挤兑。信用评级机构对次贷抵押品降级，投资者开始重新对作为抵押品的资产支持证券（ABS）进行估值。继担保债凭证市场的恐慌性抛售后，投资者开始沽售所持有的高质量资产，其价格随之下跌。风险通过金融衍生品的杠杆效应被放大，造成市场信心失守，危机波及整个金融市场。
二、我国房地产市场现状
目前，我国人均GDP已经超过1，000美元，根据“大道定理”，我国经济已经进入“康庄大道”，在这个时期房地产成为支柱产业，它对我国经济增长的贡献率逐年加大，再加上我国城镇化速度加快，大量农村剩余劳动力涌入城市购房置业，使房地产行业进一步发展。但是，我国的房地产市场却存在以下诸多问题：
1、购房需求旺盛。2003年以来，由于通货膨胀上升的因素，实际利率为负值，使得购房者持有房屋的成本相当低，刺激了投资性购买的需求。其次，国内住宅的租金收益率（毛租金/住宅市值）一直处于下降的趋势，投资性购房者完全寄希望于房价的不断增值。再次，“5.30”股票市场暴跌后，投资者对股票市场预期收益率下降而把资金配置在房地产投资上。但是，购房的资金主要来源于银行按揭。截至2006年末，我国个人住房贷2.27万亿元。一旦部分购房人的收入下降，贷款成本增加，还贷能力出现问题，极有可能发生连锁反应，导致房价在大涨之后发生大跌，潜在风险演变成现实危机。
2、房地产信贷增长过快，房地产开发企业的开发资金以银行信贷等间接融资为主，企业资产的资产负债率较高。房地产贷款比例偏高，加上房价的飙升，使房地产产业的风险大量转向发放贷款的银行业，如果房地产价格出现大幅下跌，银行自身持有的房产抵押价值将降低，进而影响到房地产的信贷投放，而这将进一步导致房地产价格下跌，从而引发金融危机。
3、国内商业银行在短期利益的驱动下放松了对房地产相关业务的标准。这突出表现在：向手续不完备、“四证”不齐和项目资本金未全部到位的开发商发放贷款；向主体结构未封顶的项目发放个人住房贷款；对借款人的财务分析不到位；对贷款的真实性调查不充分；贷后管理薄弱等。一些银行对房地产按揭贷款的资质审核形同虚设，而不问贷款用途的“个人消费贷款”、个人信用透支等开始冒出，中国式次级贷款者正在显现。
4、政府对房贷市场的监管较为宽松。住房贷款的发放过程中，部分银行贷款“三查”制度形同虚设，工作人员甚至与开发商和中介机构共同虚构贷款合同，虚抬房价，骗取银行贷款。2007年政府对住房按揭贷款市场稍加规范，房地产市场就发生了巨大逆转。即使是2007年的359号文对国内个人住房按揭贷款仍然是世界上最为宽松的。表现为个人按揭贷款政府有优惠的政策之外（如首付比重及贷款利率的优惠），个人市场准入标准低（如许多国家个人按揭贷款月还款是家庭可支配收入的28%～35%，而我国则达到了50%），对这些市场准入者审查不严。
5、“热钱”涌入，加剧投机现象。在人民币升值和利率看涨的诱惑下，国际“热钱”会想方设法绕过资本管制涌入中国市场，使已具泡沫成分的房地产市场中的投机更为严重。
通过以上的综合分析可以看出，我国的房地产市场已经显示出种种诱发美国次贷危机的现象，如果不加以防范与控制，我国有可能发生类似美国的次贷危机。
三、美国次贷危机给我国带来的启示
为了防范类似美国次贷危机的发生，我国必须从商业银行和政府两个方面采取措施，才能够从根本上解决问题。
在商业银行方面，着重应做好以下工作：
1、重视房贷市场的风险。各家商业银行为了短期利益而放松对贷款人的标准。目前，房地产开发贷款加上房产预售过程中银行按揭贷款，导致信贷资金在房地产资金来源中占到60%，银行成为房地产风险的主要承担者。各商业银行应该审慎对待房产市场风险，避免盲目放贷。
2、建立和完善信用评级体系。美国次贷还有信用等级的划分，而我国对个人住房抵押贷款的风险还没层级，对客户资料的真实性审查不够或审查难度大。银行应加紧做好低端的、基础性的工作，对贷款的风险、信用状况等做到完全了解，建立完善的信用评级体系。
3、合理应用金融创新，注重审慎经营策略。过度的金融创新和金融产品衍生可通过财务杠杆的扩大效应招致风险，美国次贷危机就是活生生的例子。我国的房贷市场中存在一些“自我证明贷款”和“零首付贷款”现象，住房贷款的证券化也开始出现，如“转按揭”，“循环贷”和房屋“净值”贷款等，这就加剧了风险。因此，商业银行要合理应用金融创新。
4、建立房贷损失保险机制。商业银行已经成为房贷风险的最大承担者，房贷风险保险机制可以保证还款人在违约时由保险公司代为偿还，从而减少和转移银行的损失。
在政府方面，应着重做好以下工作：（1）进一步实行从紧的货币政策，同时通过税收等财政手段提高住房持有者的成本，抑制过热的住房需求。（2）加强对市场和银行业的监管。首先，规范商业银行的借贷行为，加强对企业的审查，并进一步监督个人住房市场的发展。其次，针对我国分业监管使处于不同金融机构边界的业务带有明显的边缘性、交叉性，造成监管盲区的现象，要进一步完善我国“一行三会”的金融联席会议制度。再次，可以考虑建立全国性的独立的第三方资产评级机构并加强对它的监管。（3）针对“热钱”涌入我国房地产市场加剧投机的现象，应采取综合措施加强对外资的管理，严格控制“热钱”的流入、流出，以减少房市的波动，减少泡沫破灭招致的危机。（4）建立应急机制，警惕宏观经济系统风险。美国次贷危机能得到一定程度的控制，与美国政府的应急反应策略是离不开的。因此，我国也应该建立相应的机制，防范可能出现的风险，对存在的结构性问题要防微杜渐。（5）完善有关房贷市场的法律法规。包括：房屋土地管理、房屋预售、审查及监管、企业和个人贷款等诸多方面。■ |
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