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价值管理理念源于美国。1974年美国联邦勤务总署首先应用了价值管理的思想和方法。如今，美国、日本、西欧、澳洲及全球范围内形成了以价值为导向的统一管理理念。价值管理被广泛地引入各行各业。近年来，在以房地产项目为代表的工程项目领域，价值管理理念得到了新的拓展，形成了基于价值管理理念下的全寿命周期成本管理法。并且，1999年版FIDIC红皮书提出在项目的设计阶段，业主应运用价值管理技术对方案进行筛选。这标志着价值管理理念得到了国际工程管理领域的认可，成为国际建筑市场的一项惯例。
一、价值管理理念与全寿命周期成本
价值管理理念是价值管理（VM）的核心内容。总体而言，价值管理是一种团队服务，是向业主提供的一种服务，揭示业主价值体系在建筑中最大化业主功能性价值；价值管理是一个过程，从项目前期策划开始到项目建设、运营和项目结束的全过程，在这个过程中要最大化业主的功能性价值。
价值管理不同于价值工程。价值工程是以最低的成本，实现房地产项目的必要功能，着重于功能分析的有组织活动。价值工程的目标是以最低的费用，使项目具有必须具备的功能。而价值管理是一项主动的、创造性的解决问题的服务。它使用有组织的、易推动的和多学科的团队方法去揭示业主价值体系，使用功能分析去揭示项目在时间、成本和质量之间的关系。有两种实现途径：一是以最低的成本取得必要的质量水平；二是以给定的成本取得最高的质量水平。不但如此，价值管理是一个过程，从业主对工程项目进行概念设计开始到项目建设、运营乃至项目结束的全过程，它通过审查所有关于业主价值体系的决定管理项目从开始到使用的全过程，从而最大化地实现项目的功能性价值。可以说，它以价值工程技术为核心，但过程性、系统性、战略性、团队性更强。
价值管理理念为人们提供了一种以项目全寿命周期为着眼点的管理思想。对于项目成本而言，房地产项目在其全寿命周期内一切发生的和预计发生的成本都成为价值管理的研究对象。因此，可以说全寿命周期成本的提出正是基于价值管理理念。全寿命周期成本对房地产项目是非常重要的，投标报价的施工成本只是全寿命周期成本中很少的一部分，运营和维修成本占主要部分，在设计阶段要特别考虑运营和维修成本，不能为了降低施工成本而提高运营和维修成本，这种管理思想应予以提倡。（表1）
目前，我国建筑业进行的成本分析，只是集中于投标报价分析，缺乏对整个建设过程的成本分析。应该对项目从任务书、可行性研究、设计、施工、运营整个过程进行成本分析，也就是要进行全寿命周期成本分析。因此，对于在价值管理理念下的房地产项目全寿命周期成本管理予以研究甚为必要。
二、房地产项目全寿命周期成本（WLCC）
房地产项目的全寿命周期包括项目选址与前期策划阶段、设计阶段、施工阶段、业主入住使用阶段。全寿命周期是一个动态和不断发展的过程，它能够随机地对房地产项目从项目启动阶段到维护阶段的性能进行评估。全寿命周期成本评估过程考虑项目的特征、可重复使用的能力、可持续性、可维护性和过时性，同时也考虑项目启动、建设、销售、物业管理和维护。
与房地产项目各阶段相对应，项目的全寿命周期成本包括：项目启动成本、建设成本、销售成本、物业管理成本和维护成本。
1、项目启动成本。项目启动成本就是业主一开始为启动房地产项目所花费的成本，包括投资决策成本、房屋拆迁成本、取得土地成本、设计前期费用、设计费用、税费、风险成本等。在做决定的过程中需要业主利用自己的知识和经验对所获得的信息进行综合地分析，直到项目建成运营之后，业主才有可能收回项目启动成本。
2、建设成本。建设成本是业主为了建设房地产项目所支出的成本，包括：提供原材料成本、支付给承包商的工程款、税费、变更及索赔成本、公共配套设施建造成本。
3、维护成本。在项目的整个周期中将会产生大量的维修、修复和更换成本，这些信息可以从以前的历史数据中获得。维护成本要需考虑以下几个方面：评价维护成本的度量指标、设施部件的剩余寿命、更换的频率和更换成本、内部的和转包的维修、选择内部和外部的材料和表面、选择照明装置的固定点最小化路线维修和更换成本。
由于成本构成复杂，项目寿命周期比较长，成本控制因素多变。因此，对于房地产项目的全寿命周期成本的管理具有一定的风险。
三、全寿命周期成本的风险管理
全寿命周期成本和风险联系在一起，全寿命周期成本要对将来可能发生的成本进行预计，而这些预计将会产生风险，预计的数据可能产生误差。因此，要对项目可能面临的风险进行分析和管理。
全寿命周期成本管理法提供了项目长期成本效益的估计方法，在房地产项目中的成本支出是长期性的，必然涉及项目寿命期预测、项目特征分析、经济性能的度量、项目收益指标评价。所以，评估与全寿命周期成本相关的风险是至关重要的。
1、寿命期预测。寿命期预测是全寿命周期成本管理法非常重要的一个方面，寿命被看作一个与不确定性和风险相关的随机变量，在项目的早期阶段寿命预测应充分考虑以下因素：主要构件的寿命、构件失效的风险、预制件和构件的质量、更新和维修管理计划、成本限制、维修和更换的频率和时间间隔。此外，技术和使用者偏好的巨大变化导致对房地产项目需求的变化、使用的变化、流行的趋势和新技术的出现将对项目寿命有直接影响。
2、项目特征分析。一个新的或已存在的物理上和功能上的项目特征对全寿命周期成本管理法的计算有重要影响。例如，绝热不好的建筑将消耗掉大量的能源，这将导致增加能源成本。从该角度讲，对项目进行特征分析十分必要。所指的项目特征包括：区位和分布、功能、施工技术、建筑面积、层数和层高、外观与美学效果、构件的类型和质量。
3、经济性能的度量。传统的成本管理法集中于现金流折现，并没有反映资本性支出的总价值，即没有包括无形的和非货币化利益，没有考虑将来成本效益的减少，也没有对风险进行合理的评估分析。全寿命周期成本管理法要求考虑传统方法忽略的因素，对经济性能进行比较全面的度量，包括：（1）选择能够被用来进行方案选择的评估指标；（2）界定指标的最大值和最小值；（3）全寿命周期成本管理法的最优度量方式；（4）降低财务风险方式。
4、项目收益指标评价。全寿命周期成本管理法要考虑折现率、通货膨胀率、税率和费率等。成本估计必须包括最初成本和后继成本，同时也包括投资期回报。这将使投资者考虑不同的方案，决定哪一个方案能够提供最好的回报。财务成本和收入要考虑：通货膨胀率、利率和税率、回报和风险的水平、优化折现率、经济性的影响、风险的财务影响水平、现金流。
以上分析了全寿命周期成本的组成部分。在做全寿命周期成本分析时，要事先收集所需要的信息，对成本和风险做出一定的估计和量化，再根据风险做出决定。全寿命周期成本的风险分析方法有敏感性分析法、风险矩阵分析法、检查表法等，主要是用概率的方法，通过模拟随机过程来实现，如蒙特卡洛法和马尔科夫理论。
四、在设计阶段的全寿命周期成本管理
设计阶段是建设项目成本控制的关键阶段，合理的设计是施工阶段成本控制的前提，更是项目全寿命周期成本控制的重点。设计费用虽然在整个成本控制中比例占用很小，但它在房地产开发的成本控制中却有着举足轻重的作用。从国内外实践所形成的数据来看，影响开发成本的是约占开发项目建设周期四分之一的设计前期阶段。合理的设计方案可以节约施工阶段的建造成本。因为当初步设计方案确定以后，建筑物的结构形式、外观设计、平面布置以及装修标准全部应确定，它对项目全寿命周期成本的影响占75%～95%；在方案设计阶段，评价项目设计的合理性、可行性，这一部分对全寿命周期成本的影响只占35%～75%；在施工图设计阶段影响成本的可能性为5%～35%。因此，对于设计阶段的成本管理法而言，重点应在初步设计阶段。只有通过早期介入项目设计，对项目全寿命周期成本有早期预计，优化设计方案，项目的成本才有可能得到有效的控制。（图1）
设计阶段的全寿命周期成本控制的要点在于：
1、房地产项目的寿命估计。寿命估计是全寿命周期成本中的一个重要方面，没有合理的服务年限就不会有合理的全寿命周期成本。寿命周期评估可以对设计方案进行优化，它在设计阶段可以对方案、技术、过程、材料的选择进行优化。在设计阶段所做的寿命周期评估直接影响到施工和运营阶段，在设计阶段就应考虑到后续阶段的最小化能量消耗，水和废物的重新使用和循环使用，所有决定都要考虑维修和项目管理。
对已经存在的房地产项目和构件，许多方面已经被事先决定了，要集中确定建筑的剩余年限，优化维修和更换成本。对于新建筑，要对构件用数学方法进行估计服务年限，然后系统地得出新建筑的年限。房地产项目的寿命被从设计到项目结束的整个过程所做的决定影响，所以寿命不能被精确的估计。寿命的计算还是用概率的方法，先用蒙特卡罗方法模拟若干次，找出其符合某一个概率分布，然后就可以得出其均值和方差。
2、设计优化标准的确定。设计优化的标准必须从业主和最终的使用者要求出发，包括环境负担、社会经济因素、资产的经济寿命、技术寿命、功能寿命、材料和能源平衡限制、可持续性、功能性和法律规定等其他方面的限制。设计优化产生很多可选择的方案，必须对方案进行量化评估来确定方案。设计优化是一个不断反复循环的过程，信息交流也是动态的，不断在项目参与方之间形成一个持续的过程。■ |
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