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近年来，我国土地资源浪费严重，房地产投机猖獗，严重扰乱了房地产市场的正常秩序。开征物业税对于我国宏观经济的健康发展、税制的完善、保证稳定的地方财政收入都具有重要的作用。
一、拉弗曲线及其对物业税应用的分析
（一）拉弗曲线的提出及基本内涵。美国供给学派经济学家亚瑟•拉弗运用现代经济计量方法对税收负担、税基、税率和经济之间的关系进行了形象描述，建立了一个反映税率和税收之间函数关系的模型，这就是著名的“拉弗曲线”。拉弗曲线是一条上凸的曲线（图1），图中横轴代表税率水平，纵轴代表税收收入或政府收入。该图说明：（1）在税率为零时，政府没有税收收入；如果当税率为100%时，意味着人们要把全部收入都用来纳税，政府会因为无人愿意工作和投资而税收收入为零。（2）当税率水平处于B或者B’时，表明很低或很高的税率所产生的政府税收收入相同。（3）如果税率从B点提高到A点，税收水平会随之提高。如果税率从B’点降到点A’，也就是政府减税，那么税收收入也会增加。（4）E点是最佳税率点（但不是50%），在此点上，政府税收收入达到最大化E’。偏离这点，无论税率提高或降低，都会减少税收收入。供给学派把E’-EF，即图中的阴影部分称为“税率禁区”，当税率进入禁区后，税率与税收成负相关的关系，在此情况下要恢复经济增长势头、扩大税基就必须降低边际税率。
（二）“拉弗禁区”与我国物业税。目前，我国房地产税制涉及的税种主要有营业税、土地增值税、企业所得税、契税、印花税、城镇土地使用税、耕地占用税、个人所得税、房产税、城市房地产税、城市维护建设税等11个税种。结合房地产业自身特点，可以将它们分为三类：第一类是房地产流转税类，它是在房产或土地经营、交易过程中课征的税收，涉及到印花税、契税、耕地占用税、营业税、城市维护建设税等税种；第二类是房地产保有税类，它是对拥有房地产所有权的所有人或占有人征收，一般根据房地产的占有形态，即土地、房产或房地合一的不动产来设置，涉及的税种有房产税、城市房地产税、城镇土地使用税等税种；第三类是房地产所得税类，它是对取得土地、房屋所有权的人课征的税收，涉及的税种有土地增值税、企业所得税、个人所得税等税种。（图2）
目前，房地产保有税类仅3个税种是对城市房地产征收的，这些税种不仅设置的税率较低，而且都具有较大的免税范围，使得房地产保有环节总体税负水平仅相当于房地产价值的1.5%～2%左右。而房地产流转税类和所得税类的近10个税种是对房地产交易过程征收的，这些税种的税率设计虽各不相同，但却造成了房地产交易过程整体税率过高（主要有：营业税及附加税5.65%，契税3%～5%，土地增值税30%～60%，所得税33%），交易环节总体税负水平相当于销售收入或经营收入的23%左右。这种现象直接导致了税率与房地产税收之间并非呈线型增长关系，税收收入增长与经济发展不同比例。
我国房地产税制的这种现象可以解释为：第一，我国房地产交易环节的房地产流转税类和所得税类税种过多、税率过高，进入了拉弗禁区，即处于图1的E’-EF区域，可以用B’点来表示，此时税收收入处于较低水平，应该利用政策手段降低税率，使税收收入达到A’点甚至E’点。因此，我国进行房地产税制改革应选择合并房地产交易环节的税种，降低税率。第二，我国房地产保有环节的税种过少，税率较低，可以用图1中B点来表示。应该引进税种并且扩大税基。因此，可以在我国引进房地产保用阶段的税种——物业税。
二、开征物业税具有的效应分析
物业税的开征对政府、居民、房地产开发商而言，都是有较大的影响的。但总的来说，对各利益主体是利大于弊的。
（一）对政府的效应分析
1、开征物业税给政府带来的好处
（1）开征物业税，能进一步规范并有效地均衡甚至增加国家税收。我国现行的房产税仅针对经营性质的房屋设计，不仅征收面过窄，而且容易导致个别方面负担过重。政府一次性将土地的50～70年的使用权批租出去，虽然获得了巨额收入，但是却失去了一个稳定的税源，如果将来土地升值，政府也不可能获得补偿。新物业税开征，不仅能有效均衡各方税负，而且也能大大拓宽税收征收面，增加国家税收。
（2）有利于深化我国的财政制度改革，建立地方政府财政的主体税种。从宏观经济层面来看，如果物业税成为地方政府的主体税种，将促使政府更加注重基础设施、环境和投资条件，这种影响是积极而深远的。有资料显示：中国财政总支出的65%集中在省以下的地方政府，20世纪九十年代曾经高达80%。但是，在收入方面，地方政府没有相应的自主权。由于地方缺少主体税源，导致地方政府偏向于钢铁、汽车等附加值较高的行业，继而造成重复建设。如果能够使物业税成为地方政府的主体税种，就可以为政府带来稳定的税源，最终会推进各地方政府在决策时秉承“对下负责”的态度，从长远利益考虑房地产市场投资环境，保证城市的可持续发展。
（3）有利于城市功能分区。从城市发展远景来看，大城市中功能分区是必然的。一方面利于城市规划建设；另一方面能够缓解城市交通，提高城市居民整体生活品质。通过在不同区域实行不同税率的物业税，可以使城市居民在价格信号的诱导下，自发地实现功能分区。
（4）物业税可以作为经济杠杆调节贫富差距。房地产行业在国民经济中占据举足轻重的地位，作为资金密集型的行业，也是最易体现贫富差别的行业，因此房地产领域是税收能够较好地发挥作用的领域之一。通过调整物业税的税率，实行不同的优惠办法，物业税能够发挥转移社会财富的作用。
2、开征物业税给政府带来的相关问题
（1）如何确定适当的计税依据。到目前为止，我国拟开征物业税的计税依据和税率并没有固定统一的规定。国际上，征收物业税的国家的计税依据各不相同，主要有两种：一种是按评估价值征收；另一种是按市场价值征收。虽然市场价值能够更准确地反映税基的真实面目，但是它具有更强的变动性，测定起来比较困难。根据我国具体国情，应倾向于以物业的评估价值作为物业税的计税依据。但是，以评估价值作为计税依据又可能导致老业主税负明显高于新业主税负，所以在物业税开征初期，对老业主应采取过渡措施，而且开征前需进一步明确和细化评估的尺度和标准。
（2）城市建设资金短缺问题。一直以来，一次性收取的土地出让金和城市配套建设费成为政府进行城市建设的强大资金保障。如果改为由物业保有期分期按1/50或1/70收取物业税，政府的财政收入势必大幅减少。一但遇到房地产业不景气，政府所收取的物业税也难免随着物业评估价值的下降而减少。这都会使政府改善公共服务和城市基础设施的能力受到很大影响。如何保证政府现行的开支和建设资金的需要也是有关部门要认真研究和考虑的问题。
（二）对房地产开发商以及房地产市场的效应分析。经济学中有一条税收原理：对某一物品征税可能使该物品的市场规模收缩。那么，开征物业税将怎样影响房地产开发商及房地产市场呢？
1、征收物业税带给房地产开发商和房地产市场的利益
（1）开发成本有望降低，并减少金融风险，短期将获超额利润。目前，我国实行的是“批租”土地使用制度，开发商必须一次性支付相当于目前房价50%的土地出让金和大部分税费来向政府购买一定期限内的土地使用权。巨大的开发成本一方面加大了开发商的筹资风险；另一方面也以高房价的形式转嫁给了消费者。物业税的开征，将有望改变原有的体制，把开发商为消费者代缴的部分税费分期由业主缴纳。从而减轻了开发商的筹资压力和相关利息负担，减少了纳税环节，缩短了开发时间，从而大大降低开发环节的成本。
（2）有利于限制投机行为，规范房地产市场。首先，征收物业税可以从消费环节抑制需求。在中国城市发展中，已经出现了房地产投资热的现象，一些城市居民购买房产并不是为了生活消费，而是为了进行投资。曾经出现的浙江温州炒房团，从一个侧面说明房地产市场已经发展到新的阶段，以消费型为主的购房行为已经逐渐地被投资性购房行为所替代。在这种情况下，国家鼓励房地产开发的一系列制度都应该调整。具体到税收制度方面，征收物业税可以有效地遏制开发商的投资冲动。当商品房交易市场过于理性化时，开发商必定会对商品房的建设规模有一个合理的计算。他们不会轻易接受地方政府提出的开发项目，将自己的资本集中投入到城市房地产开发中去。
（3）有利于规范房地产税收制度。房地产业税种繁杂、一些税种计税依据不合理、重复税收等问题一直是公认的事实，在某种程度上制约了我国房地产业的发展。比如，目前土地出让金作为土地价格和房屋价格中的一部分，就被作为税基重复征税，开发商在土地一级或二级市场取得一定年限的土地使用权时，出让金就被作为基数缴纳5.5%的营业税（包括城建税及教育费附加，下同）和3%～5%的契税，当房屋建成销售时出让金再次作为基数缴纳5.5%的营业税和相应的契税。
2、征收物业税引起的新问题。开征物业税，由于房地产开发商的开发成本降低，可能导致房地产商的过度开发。此外 “二手房”市场必然受到打压。
（三）对居民的效应分析。物业税几乎关系到每个城市居民的切身利益，因此物业税的征收应该考虑调控对象的承受能力和社会现实。
1、开征物业税惠顾于居民。物业税降低了购房者的准入门槛。由于一级市场存在两种税制下的土地，因此物业税改革的一个必然结果，便是导致二元价格体系产生。在批租制下获得的土地，房地产的价格构成中包含了土地的全部费用，因此其不动产的售价也会相对较高。而处于物业税改革之后的不动产出让价格中，只包含土地部分年限的费用，价格相对较低。如果改用物业税的形式分期支付地租和税费，房地产业的税收征收环节后移，可以使现在的房价大幅下降。
2、物业税给居民生活带来的负面影响
（1）开征物业税有可能提高养房门槛。开发成本的降低必然使消费者购房的门槛降低，但每月负担的费用却增高了，随之而来的问题是：“买得起住不起”的情况将大幅增加。从而，导致更多的“断供”情况出现，并增大银行个人房贷业务的坏账率，引发新的金融风险。
（2）房地产估价结果可能导致不公正赋税。国际上有这方面的例子，应引起我们的注意。以加拿大多伦多为例，近几年房地产价格上涨，而物业税涨得更快。如果业主所属的小区在短期内成交了几个大楼盘，而且涨幅超过8%，就会扭曲统计结果，导致整片小区的房屋估价上涨，不管旧房业主是否能按这个价格卖出去。我国房地产估价体系未建立、配套不完善、市场不规范本身就是一个“麻烦制造源”。究其原因有：估价人员素质不高，往往不注意观察现场；数据收集不全面；对估价报告采用套用形式技术水平不高，对房地产价值把握不准确。如果按照这样不负责任的评估结果作为物业税的税基，势必导致住房者不公平的赋税。因此，如何合理评估房屋价值从而征收物业税是有关方面面临的一个重要问题。■ |
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