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提要 本文立足于国家宏观政策的影响和激烈的市场竞争条件，分析房地产企业开发向中小城市转移的原因。
关键词：中小城市；转移；房地产开发
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
目前，随着大城市房地产开发的推进，市场逐渐饱和，而房地产品又是不动产，当某一地区的房地产市场供求不平衡或开发成本在不同地区存在差异时，不可能像其他商品一样可以通过房地产品在地区之间的流动来使这种不平衡或差异消失。在激烈的市场竞争和国家宏观政策的调控下，一些资金薄弱、技术、营销策略以及物业管理上比较落后的企业为了生存和发展就必须改变经营方针，选择适合自身发展的策略，中小城市凭借劳动费用低、原材料供应好、市场需求大等优势吸引房地产企业的开发重心由大城市向第二梯度上的这些具备条件的中小城市推移。同样，对于那些大的开发企业，单靠大城市的市场已不能满足市场对这些产品和产业的需求，受市场需求的驱动要求也会向第二梯度上的城市转移。据统计，约有40%左右的中国百强房地产企业已经进入中小城市并开始了项目投资，这说明许多房地产企业已经发现了中小城市这块大奶酪。本文主要从以下几个方面来分析房地产企业开发重心转移的原因。
一、房地产企业开发成本的影响
房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。
第一，土地费用。这是一项最重要的费用，一般占总成本的20%～30%。众所周知，我国是一个人口众多而土地资源匮乏的国家，为了规范地产市场、提高土地的使用效率、充分发挥市场合理配置土地资源的基础性作用，国土资源部于2002年7月1日出台了《招标、挂牌、出让国有土地使用权规定》，房地产企业获得土地必须通过公开招标、挂牌、出让的方式，和企业以往通过协议、转让的方式获得土地相比成本更高。在这样的情况下，许多企业只有通过提高房产价格以获取预期利润，然而大城市居民可用于住宅消费的收入和房价的差距较大，以及其他大的开发商的竞争使得这些企业的市场占有额相对较少，并且随着大城市房地产业的快速发展，土地存量和旧城改造中释放出的城市存量土地减少形成土地供应瓶颈，限制了房地产开发在大城市的发展，而中小城市拥有大量的土地和较低的价格不断吸引开发商的目光。
第二，建筑成本中人工、材料费用的上涨。据统计，从事建筑所需要的劳动力占全社会劳动力的3%。现代社会的发展，人们消费水平提高、物价上涨，大量的劳动力在大城市中的消费水平大大提高，造成人工费用大幅度上升。由区域经济学可知，当劳动力费用（表现为工资）在特定区位对配置企业有利时，就可能使一个企业的主要市场移向有廉价劳动力的地区，中小城市由于大量农村人口的转移，拥有大量的廉价劳动力，并且建筑材料，如钢筋、混凝土、水泥等上涨，而许多中小城市原材料丰富、加工成本低、供应良好等优势同样吸引开发商的目光。
第三，企业融资成本增加。房地产业是典型的资金密集型行业，需要大量的资金运作，而目前大部分企业的自有资金严重不足，多数企业的资产负债率在70%以上，有的高达90%。目前，我国房地产金融市场仍不完善，开发商融资渠道单一，主要通过银行贷款来开展项目，为了控制金融风险，银行采取银根紧缩，提高利率等措施。利率的提高会增加房地产企业的融资成本，使企业的开发成本增加，在激烈的市场竞争中，企业的经营面临强大压力，为了生存和发展，企业就会寻找其他成本较低的地方，而许多中小城市的地方政府为了发展经济，往往又会提出一些优惠政策。
第四，配套设施。随着大城市人们生活水平的提高，人们对住宅的质量、环境、公共服务设施配套和基础设施建设等提出了更高的要求，房地产开发企业为了在竞争中获胜，就会花费大量财力在这些方面；相比之下，中小城市发展落后，人们的居住条件很差，对住宅的要求还停留在满足其居住的条件下，对住宅的绿化率、容积率、物业管理和配套设施等要求不高，开发商花费在这些方面的费用会大大降低，从而降低了开发成本。
二、房地产市场的影响
房地产市场是一个多功能的综合性市场，它由地产市场、房屋商品市场、房地产金融市场、房地产劳务市场和房地产技术信息市场等构成。目前，大城市房地产市场过热、投资规模过大、房地产价格增长过快和大量银行资金涌入房地产市场，严重违反了市场规律。针对这一情况，国家通过房地产开发政策调整、土地出让政策调控、外资购房政策严控、房地产金融适时紧缩和提高房地产税收等措施来调整房地产市场，促使房地产市场走向规范化，然而这些政策的出台让那些资金不足、技术落后的房地产开发企业在激烈竞争中的生存更难。
社会经济发展和人民生活水平的差异，使不同地区房地产业的发展程度、布局结构、规模、速度等产生巨大的地域性差别，这种区域性主要表现在区域供求状况的差异、区域价格的差异、形成房地产市场之间的不完全竞争，开发商为了获取高额利润便会选择那些对自己有利的区域去发展。
（一）从需求的角度来看。第一，城市化进程的加快将会刺激中小城市的房地产需求，预计我国2020年的城镇化将达到65%。目前，我国正处于城市化的加速期，随着科学技术的进步农业的劳动生产率大为提高，释放出大量的农村剩余劳动力向中小城市转移，城市化自上而下的推力更大，国民经济和社会资本的增长使工业化规模扩大，城市可提供更多的就业机会，城市化自上而下的吸引力较前增强，城市化呈加速发展趋势，在此阶段，城市人口的急速增加以及城市经济的迅速发展导致对房产需求急剧扩大。第二，中小城市房地产价格较低促使需求增加。由于开发商在中小城市的开发成本较低，从而售价与大城市相比低很多，从需求曲线可知，价格与需求量成反向变化，价格的降低会使需求量增加。第三，人口增加扩大中小城市房产需求量，除了大量农村人口的迁移外，中小城市由于劳动力资源充足、原材料丰富等优势吸引许多企业向其迁移从而带来大量的人口，无论是企业本身，还是城镇人口在生产和生活上都对房地产有所需求。第四，中小城市的自然条件和环境因素也会刺激房地产需求。环境因素通过人们的效用选择直接作用于房地产需求，影响的程度取决于需求环境弹性的大小，在供不应求的条件下，房地产价格呈现刚性，需求环境缺乏弹性，即人们主要关注的是是否能买到房产，环境质量给人来带来的效用可以被忽略，这时环境因素对需求因素的影响程度很小；但是，当大城市房地产市场达到饱和的时候，形成供大于求的局面，房地产价格刚性减弱，需求环境弹性变大，这时环境因素对需求影响变大，人们会越来越关注环境对生活、工作和休闲的影响。目前，许多中小城市自然条件良好、环境优美，可以为人们提供一个舒适的生活环境。随着大城市房价不断上涨，人们用于住宅消费的可支配收入与房价的差距越来越大，许多大城市的人们都会选择环境优美、价格较低的中小城市居住，增大当地房地产市场需求。
（二）从供求的角度来看。目前，中小城市的开发企业大多资金不足、生产技术和管理方法落后，开发出的产品不能满足人们的要求，造成供不应求的局面，这就为房地产企业的开发重心向其转移奠定了坚实的基础，而巨大的需求市场又为企业的发展提供了一个大的发展空间。
三、当地政府的影响
最近几年，国家为了控制房地产业的不正常发展，采取了一系列行政措施对房地产进行宏观调控，但对大城市和中小城市产生的效果不尽相同。对大城市而言影响较大，供给开始紧缩；中小城市由于地方政府基于自身利益而与中央政府利益不协调，政府部门基于自身利益目标而动作不协调，调控措施执行大打折扣，地方政府充当起当地房地产业的保护伞，仍大规模投资。开发商在政府的大力支持下能获取较高利润，从而越来越多的开发商的开发项目会选择这些城市。
首先，我们来分析一下地方政府推动当地房地产业发展的动因。我们知道，地方政府的财政预算外收入，土地出让金占的比重很大，而随着土地使用权改革后，地方政府行使土地所有权职能，土地就成为地方政府的摇钱树，大量的土地出让金可以为城市建设筹措大量资金，弥补地方财政税收和资金缺口，成为城市建设的助推剂。其次，房地产业能带动地方经济增长，政府要发展城市经济，扩大城市的集聚效益和规模效益，填补就业缺口，缓解结业压力，发展其他产业，如建材、化工、供水、供电、装饰材料等就会首先发展当地房地产业。因此，地方政府为了实现部门和个人利益的最大化，就会为房地产业的发展提供各种优惠条件，比如税收、政策方面的优惠；为开发过程中各种手续的办理开绿灯；为房地产业的发展提供一个良好的环境，促进当地房地产业发展。
四、结论
从以上分析可知，一个地区产业一旦集中过度，就会产生规模不经济和外部不经济，造成企业的开发成本和区域经济活动总成本的增加，无论开发商是顺应市场导向还是政府“看得见的手”的作用都会促使产业向外扩散。所以，房地产企业的开发向中小城市转移是房地产业发展的趋势之一，然而随着大量开发商向中小城市转移也会给这些城市造成当地产业结构不合理、房地产价格快速增长等问题。但是，随着房地产市场的规范化、制度的不断完善、宏观政策的执行力度加大和一些资金雄厚、技术先进的开发商的进入，这些企业在中小城市的生存会越来越难，那么这些企业只有在自身发展的基础上调整战略，注重知识创新、管理创新、技术创新、市场创新才能可持续地发展。
（作者单位：重庆大学建设管理与房地产学院） |
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