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提要 近几年，全国各主要城市房价快速上涨，中心城市过高的房价导致部分中低收入者在周边城市异地置业，直接影响到周边城市房价。本文通过深圳房价对于毗邻的惠州房价的辐射效应实证分析，结果表明中心城市对周边城市房价的辐射效应是存在的，但在2007年9月房产新政实施后该效应有所减弱。
关键词：中心城市；房价；辐射效应
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
2005～2007年全国各主要城市房价经历了快速上涨过程，中心城市在本轮房价上涨中扮演重要角色。中心城市房价过快上涨，占据了区域房产经济中的制高点，许多中心城市中低收入者纷纷在周边城市异地购房，对周边中小城市房价产生辐射作用。本文以深圳为例，对中心城市对周边城市房价的辐射影响作用进行实证分析。
一、中心城市对周边城市具有较强的辐射作用
广东惠州毗邻深圳，离深圳市区80公里，其中惠州市惠阳区离深圳经济特区关外的龙岗区仅15公里，具有优越的区位优势；惠州是20纪九十年代初全国三大房地产泡沫重灾区之一（其余两地为广西北海市、海南省）。由于区位优势和房地产历史因素，惠州市在本轮房地产价格上涨中显得很显眼，被国家发改委确定为全国70个大中城市房价监测样本城市之一。惠州市本轮房地产价格上涨过程中充满了浓重的深圳色彩。
一是深圳客户成为惠州房地产的消费主力。2007年深圳房地产价格高起，中心区动辄每平米2万元的高房价，使深圳中低收入者被城市边缘化，这部分被高房价“挤出”的深圳居民通过在邻近的惠州市进行异地置业而实现“居者有其屋”。以临近深圳的惠州惠阳区为例，根据惠阳区房地产协会统计，深圳异地购房者在2005年开始大幅攀升，2006年深圳客户占比为57%，部分高档楼盘该比重高达80%。2007年1～8月份，深圳客户已经成为惠阳区房地产的主力客户群，惠阳一些大型高端楼盘，如东方新城等办理抵押登记的客户全部为深圳客户。
二是深圳房地产开发企业积极进军惠州房地产市场。深圳万科、招商地产、华侨城、中信深圳集团、蛇口中建、鼎太、海龙、东森等纷纷进军惠州。蛇口中建和南山集团合作投资约20亿元兴建的半岛一号，建筑面积达100万平方米，是惠州最大的地产项目之一。中信深圳集团获得1.7平方公里的汤泉旅游度假村，同时还拥有100万平方米的房地产开发权。深圳发展商到惠州寻求发展，目的并不在于惠州本地市场需求，看中的是一个更大的市场前景。
二、中心城市对周边城市房价影响定量分析
（一）模型建立。房地产价格变化的构成包括两个方面：一是房地产所有者从物业的使用中获得的收益，这里假设资本收益的预期为零；二是房地产所有者预期价格变化导致其资本收益的增减量。房地产预期价格等于房地产的使用价值加上房地产在各滞后期收益的现值。用公式表示如下：
P■=P■■+H■ （1）
其中，P■表示第t期的房地产价格；P■■表示资本收益为零时的房地产价格，它可以被认为与收入y和土地价格增长率r有关。根据房地产未来价格变化的构成，建立近似线性方程：
P■=a■+a■y■+a■r■+a■［（g■）/（1+r■）］■+u■ （2）
其中，a■+a■y■+a■r■代表资本收益为零时的房地产价格，即基础价值；a■［（g■）/（1+r■）］■代表房地产作为一种资产获得的预期资本收益的现值，即投机成分；ut代表随机误差项。根据指标的可获得性，把模型简化并调整为：
lnP■=a■+a■lny■+a■lnr■+a■lnP■+u■ （3）
其中，P■代表当期商品房价格（用商品房销售总额除以面积代替），y■为当期人均可支配收入，r■代表当期商品房成本（包括土地和建筑成本，用商品房竣工价值除以竣工面积代替）。为了分析中心城市对周边城市房价影响，再加入自变量△P■（即当期深圳市房价与惠州市房价之差），最终模型为：
lnP■=?琢■+?琢■lny■+?琢■lnr■+?琢■lnP■+?琢■ln△P （4）
我们采用Eviews5.0软件对2005年1月至2008年4月的月度数据进行分析，由于月度数据有较强的季节性特征，对时间序列数据运用X■法进行季节调整。经OLS回归得：
lnP=－0.72+0.97lny■+0.39lnr+0.35lnP■
（0.73）（0.002） （0.212） （0.013）
+0.22ln△P （5）
（0.046）
R■＝0.812 D.W＝2.22 （括号内为p值）
该模型中常数项和自变量r统计显著性不明显，且r的系数为负，经济意义检验通不过，这可能是由于惠州市商品房竣工价值的数据源存在不足：一是估值随意性；二是惠州房地产样本量偏小，如2006年惠州商品房竣工面积为173.02万平方米，竣工价值为30.21亿元。由于本文主要研究中心城市房价的辐射效应，故可以放弃自变量r。另外，自变量P■与△P的相关系数高达0.803，模型容易出现多重共线性，故将P■也舍弃。
（二）协整分析。对p、y、△p时间序列进行单位根检验，都是一阶单整，故模型存在稳定的协整关系，运用OLS回归得方程：
lnP=－5.03+1.53lny■+0.24ln△P■ （6）
（0.03）（0.0005） （0.003）
R■＝0.831 D.W＝2.03 （括号内为p值）
对残差做单位根检验，残差序列为平稳序列，表明lnP与y■、ln△P存在长期协整关系。两个自变量的统计显著性很好，其中深惠房价差△P对三个月后的惠州房价影响系数为0.24，即深惠房价差变动1％，三个月后惠州房价变动0.24％，中心城市对周边城市房价的辐射效应是存在的。
（三）各变量因果关系检验。协整检验结果告诉我们变量之间是否存在长期的均衡关系，但是这种关系是否构成因果关系还需要进一步验证。（表1）检验结果表明：lny■、ln△P■是lnP的单向格兰杰成因，这说明滞后2个月的居民人均可支配收入和滞后3个月的深惠房价差是惠州市房价的格兰杰成因。
（四）有关预测。（图1）根据图1显示，深圳与惠州两市自2006年1月以来，商品房销售均价都呈上涨态势，尤其是深圳房价2007年1月开始加速上涨，截至2007年10月，比年初上涨63.8％。2007年9月27日，中国人民银行和银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，提高了申请购买第二套以上住房贷款的首付比例和利率。该房产新政出台后，深圳房价开始逐步走低，而惠州房价则基本保持稳定，偶有小幅波动，两市房价走势出现分化，基本符合全国各城市房价在实行紧缩政策后的“一线城市下跌，二线城市平稳，三线城市上涨”的特点。
如果我们选用房产新政前的数据进行回归分析，得到方程：
lnP=－2.63+1.13lny■+0.29ln△P■
（0.352）（0.019） （0.001）
即房产新政前深惠房价差△P对三个月后的惠州房价影响系数为0.29，高于全体数据分析结果0.24，这说明房产新政后，深惠房价差△P对三个月后的惠州房价影响作用减弱。
三、结论
一是中心城市对周边城市房价的辐射效应是存在的，深圳对于惠州房价辐射影响系数为0.24；二是在房产新政出台后，中心城市与周边城市房地产走势出现分化，中心城市对周边城市房价的辐射效有所减弱。在中心城市房价走弱的同时，应关注周边城市房地产市场可能由此引发投资泡沫破灭的风险。
（作者单位：广东发展银行惠州分行） |
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