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土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为计税依据。近年来，随着国家对土地增值税管理力度的加大，秦皇岛结合自身实际，以规范化、精细化管理为目标，以完善制度、健全措施、狠抓落实为着力点，大力强化财产行为税单税种管理工作，促进了土地增值税管理水平的全面提高。全市累计入库土地增值税4，826万元，同比增收3，897万元，增长419.48%，入库总量位居全省第二位。秦皇岛的主要做法有：
一、突出重点，健全措施，积极探索强化土地增值税管理新举措
土地增值税自开征以来，对规范和引导房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益发挥了积极作用。秦皇岛在该税种开征之初的两年分别征收入库土地增值税75.3万元、365万元，由于该税种在实际征管中计算复杂、征管手段单一，加之当时的增值率较低等原因，使全系统征收入库总额占税收总量的比重较小，征收管理工作一度成为税收征管的弱点。2004年以来，秦皇岛以完善土地增值税征管办法为切入点，狠抓征管办法和管理措施的落实，使该税种税收收入总额不断增长。
（一）以房地产业为重心，全面推行预征办法。房地产业作为土地增值税收入的主要税源，其实现的税收收入在全部土地增值税收入中占有绝对比重。2004年秦皇岛针对长期以来土地增值税管理松懈，核实征收尚未完全落实到位的实际，以明晰预征率为手段，对全市房地产开发企业全部实行按季预征，进一步建立健全土地增值税税源登记和纳税申报制度，加大了房地产业的税收管理力度，当年土地增值税入库额较2003年翻了4番，成效较为显著。
（二）合理确定预征率，制定出台秦皇岛《土地增值税管理暂行办法》。2006年通过开展典型调查、走访纳税人和土地管理部门，掌握了房地产企业成本核算方式、利润率水平，以及房地产交易流程等与土地增值税征收管理工作密切相关的大量一手资料，并在此基础上，研究制定了《土地增值税征收管理暂行办法》。办法进一步明确并规范了土地增值税征管流程及涉税事宜，重新调整了预征范围和比例，将纳税人以分期付款方式进行房地产交易等非房地产企业发生的房地产权属变更行为，纳入了预征范围，并对房地产开发企业开发的普通标准住宅，按房地产转让收入的0.5%，非普通标准住宅及其他纳税人按转让收入的2%，对不同类别的房地产项目实行分类预征，进一步提高了征管办法的可操作性，较好地解决了过去比率单一、征管欠规范等问题。6月份《河北省土地增值税管理办法》出台后，我们将工作重点放在了细化和落实上，一方面严格执行该办法确定的预征幅度及普通标准住宅的界定范围；另一方面将《秦皇岛市土地增值税管理暂行办法》作为补充，遇到问题及时研究和请示，使之得到尽快解决，土地增值税管理得到了进一步的充实和完善。
（三）建立税源台账，实行动态监控。房地产建设包括立项、施工、验收等诸多环节，施工周期长，监管难度大，为了切实掌握税源状况，我们加强与城建、房产管理部门的联系，从源头上掌握工程项目信息，分项目建立税源控管台账，按照房地产立项、开工、竣工、验收、转让等环节分别登记，实行分项目动态管理和税源全程监控管理，形成了有效的税源监控网络，确保不漏项目、不漏环节。
二、强化管理，挖掘亮点，确立土地增值税清算管理工作模式
土地增值税清算是强化征管工作的重要组成部分。因此，从规范管理、提高效率的角度出发，对各征收单位提出了“逐级上报、集中清算”的办法，即对秦皇岛的企事业单位所发生的房地产权属变更行为所涉及到的土地增值税清算，实行“纳税人申请—主管税务机关核实申请—市局审核清算”的链条管理。
（一）明晰政策，建立科学化管理工作流程。土地增值税清算较为繁琐、复杂，不仅涉及纳税人自身的财务核算是否清晰、准确，还涉及整个房地产市场历年来的价格水平、相关数据，不但需要到清算项目现场了解情况，还需要走访相关部门，审核评估机构资质。为了牢牢把握工作主动权，将工作流程分为四个步骤：1、受理。对申请清算的纳税人，由主管税务机关按照《河北省土地增值税管理办法》初审，确定其是否符合清算条件，对不符合清算条件的，10日内答复纳税人；对符合条件的，受理之日起3日内以公文形式附有关资料上报市局，市局负责集中清算。此外，还印制《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《实施细则》及相关文件百余份，提供给每一位前来咨询和申请土地增值税清算的纳税人，做好受理前的宣传工作，为纳税人自行申报应纳税款奠定基础。2、资料审核与实地调查。从三个方面入手，对纳税人提供的各项涉税资料逐一进行审查核对。首先，审核其合法性，即纳税人确定收入及扣除项目的依据是否合法，如申请清算的扣除项目是否符合《条例》、《细则》的规定；所签合同是否合法、有效；扣除项目中有无非法票据。其次，审核其合理性，即纳税人提供的各种涉税资料是否符合逻辑关系，如发生的工程款，是否与施工合同相匹配；利息支出是否有相应的借款合同等。第三，审核其真实性，即针对某些转让行为发生的收入或支出既有合法票据，现场也有实物，但没有合同等证明其实际发生额，如一些扣除项目中所列的电缆、各种管线等辅助材料，以及地面绿化等零散工程，我们采取由评估机构评估的办法，参照评估数据确定其发生额。3、清算税款。一方面通过实地调查审核，准确列出房地产转让收入、取得土地使用权支付的地价款及相关成本、费用、税金等计税要素，并计算应纳税额，将清算结果以批复形式发至其主管税务机关；另一方面将清算过程涉及的所有环节及数据计算过程形成文字说明，作为清算批复的附件。4、强化管理。召开业务辅导会，就土地增值税现行政策，对各征收单位“一把手”进行了专题培训，并根据各征收单位销售不动产的营业税入库税额测算出与其相匹配的土地增值税税款入库情况，定期进行通告，发现问题，总结经验。通过这一管理流程，在严格依法治税，保障土地增值税规范化管理的同时，创造和谐的征纳关系。
（二）强化部门协作管理，严格以票控税。房地产交易涉及多个部门，为此，进一步拓宽了部门协作管理途径，将房地产交易和企业改制涉及的权属变更信息的采集工作作为重点，强化部门间的联系。一是与秦皇岛市行政审批中心合作，认真采集办理单宗房地产交易的单位和个人相关信息，全面落实“集中开票、统一征收”的管理办法，要求纳税人把提供缴纳土地增值税的完税凭证，作为开具房地产转让发票的必要条件，严格实行“以票控税”。二是将企业改制所涉及的土地或房产的权属变更行为，纳入控管范围，在其土地增值税完税后，办理相关手续。通过信息共享，强化税源监控等手段，弥补了管理漏洞，有效地防止了税源的流失，进一步缩小了实征税款与应征税款的差距，提高了税源管理质量。
（三）强化建档，规范管理。为了准确及时掌握每户纳税人的清算情况，我们以建立清算企业档案为主线，严格涉税资料的收集和审核，从确定收入的各项票据、转让合同到确定扣除项目的成本、费用原始凭证及其涉及到的各类施工合同，从纳税人的清算申请、税务机关清算完毕后的批复到转让土地权及地上附着物的实景拍摄图片，做到了清晰、完整、准确，为逐步建立健全规范的土地增值税清算工作管理模式提供了保障。截至目前，秦皇岛共清算市级土地增值税企业6户，其中清算完毕2户，全市土地使用权及存量房转让共计入库土地增值税517万元。
三、加大力度，健全手段，建立土地增值税管理考核机制
为了确保土地增值税征收管理制度的全面落实，我们建立了切实可行的监督考核机制，使工作任务细化、量化到每个阶段、每个人，通过严格考核，明确奖惩，做到目标明确、岗责清晰、重点突出、权责对等，确保各个环节在落实上见成效。
（一）加大土地增值税专项检查力度，督促企业按时预缴税款。2007年下半年，我们利用20多天时间，在全市范围内开展了房地产开发企业土地增值税专项检查，对辖区内注册登记的房地产开发企业开发项目的销售、预售、土地增值税的预征和清算等情况开展全面的清理检查，工作中，以检查房地产开发企业的主营业务收入、预收账款等项内容为重点，核查其是否按规定足额预缴了土地增值税，对检查中发现的纳税人多缴、主管税务机关未征收到位，以及纳税地点不符等问题，责令限期整改，并严格进行责任追究，切实保证《办法》不折不扣得到贯彻落实，并对低于全市平均征收率的单位重点剖析，查明原因，制定对策，确保了税款的应收尽收。进一步统一和规范了全市房地产市场税收秩序，促进了房地产业的健康发展。2007年秦皇岛房地产开发企业累计入库土地增值税4，309.3万元，同比增收3，516.1万元，增长443.2%。
（二）严格考核，明确奖惩，全面落实管理目标责任制。在全面总结和落实以往经验做法的同时，明确四项考核内容，加大对土地增值税管理的考核力度。一是未按规定对应税企业进行纳税辅导的；二是预征率执行不正确，未按房地产类别正确划分的；三是未按规定的预征率足额征缴或清算当期税款，形成新欠的；四是未按规定将2007年所属期内的土地增值税税款在2008年第2季度内征缴入库的。为确保考核取得实效，将考核结果与各征收单位的经济利益直接挂钩。
（作者单位：秦皇岛市地方税务局） |
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