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提要 中国政府网2008年1月8日公布了《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，要求严格执行有关农村集体建设用地法律和政策，再次强调不允许城镇居民购买小产权房。通知重申农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，并强调单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。本文就小产权房的产生、原因和去向进行分析，并提出建议。
关键词：小产权房；产生；原因；去向
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
一、小产权房的含义及现状
（一）约定俗成的定义。产权是经济所有制关系的法律表现形式。它包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。以法权形式体现所有制关系的科学合理的产权制度，是用来巩固和规范商品经济中财产关系，约束人的经济行为，维护商品经济秩序，保证商品经济顺利运行的法权工具。房产权本来不分大小，只用一种定义的，但是由于我国的一些特色，形成了社会上的一些约定俗成的说法，不同情况下对“大产权”和“小产权”有不同的解释：
第一种：发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的，相对来讲，发展商的产权大，购房者的产权小。
第二种：国家发的产权证叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，乡镇发证书的房产实际上没有真正的产权，这种产权没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。
第三种：买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”，再转让时要再交土地出让金的叫“小产权”。按这种解释，普通的商品房就是“大产权”房。经济使用房就是“小产权”房。
第一种和第三种解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖，其法律规定较为明确。而第二种解释的小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。
（二）现状。本文阐述的“小产权”房是指建在农村集体用地上的房屋，因只能办理房产证，不能办理土地使用证，而且不允许上市交易。这种房的土地成本低，价格仅是普通商品房的一半，所以很多人会宁愿不要土地使用证而去购买小产权房。从价格看，小产权房价格只有同样位置商品房价格的40%～60%；从住房形态看，一样是普通住宅；从买卖手续看，没有缴纳商品房买卖的契税；从使用成本看，物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜。
目前，全国各地的小产权房规模相当大。在北京，“小产权”项目多位于房山、昌平、通州、密云、顺义等郊区，已售和在建的已突破1，000万平方米。在北京，440多个在售房产项目中，就有80个是小产权，占项目销售总数的20%左右。深圳2006年住房的统计情况表显示，深圳各种住房比例如下：政策性住房7.3%，商品住房29%，单位自建房14.7%，其他的都归在农民房，占到49%。除了政策性住房，小产权房的比例是52.3%。也就是说，过半的深圳人住着小产权房。在天津，据有关部门统计，郊县地区小产权房销量已经占到整个市场的20%。而在西安，小产权楼盘的总建筑面积更是非常惊人，达到上百万平方米。据调查，在建和在售的小产权楼盘起码在50个以上。这其中，既有两三座楼的小盘，也有规模在20万平方米以上的大社区。东郊浐灞河、长安区、北郊方新村、未央湖、白家口、鱼化寨、城西客运站等区域附近，是小产权房较为集中的地方，可以说城乡结合部的郊区是此类房子最适合的土壤。如果说北京的小产权房占到整个北京市场20%的销售面积的话，西安可能已经超过了这个比例。
二、小产权房产生的原因及其风险
（一）原因
1、农民。农民本身是小产权房的所有者，但是他们为什么要把房子卖出去呢？所以，应该正视小产权房背后的农民身份困局：耕地保护系于集体土地，这是一个不争的事实，所以说诸如“小产权房”、“以租代征”这些变相将集体土地转化为建设用地的违法违规行为被明令禁止，也就势在必行。但问题是，之所以农民在“知其违法”的前提下，依然有动力进行“小产权房”交易，是因为：农民现实的生活状况，城乡差距，贫富差距让农民不得不采取一些措施来改变自己的生活状况和地位。也就是通过销售小产权房这种途径，农民才可以为他们安身立命的“资本”自己定价，并且可以确保自己能够完全享有土地所带来的收益。这种情况下，“小产权房”购销两旺，有关部门调查显示73%的农民愿意或者比较愿意以“以租代征”的形式出让土地，也就不难理解了。
2、购买者。购买者为什么要购买小产权房，这是众所周知的：就是商品房的房价太高，高出了中产阶级的承受能力，这也是我们现实中最严峻的问题。想想看，一个工薪阶级，月薪2，000～3，000元，以现在的房价，两个月的工资才能或者勉强买得上房子的1平方米。这样相比，21世纪是什么最贵？房子替代了人才成为最贵的。房价的现状是居高不下，尽管国家一直在采取措施（如调息之类的），可是房价高于普通居民的购买还是一个不变的事实。房价居高不下，有两个主要原因：一是地价越来越高；二是需求旺盛。第一代房地产开发商们通过关系搞一个土地批文，然后用土地在银行抵押贷款，用贷来的钱挖一个坑就开始卖房子，这种空手套白狼的手段现在不大管用了，拿土地要经过“招拍挂”，价钱越来越高，地王不断涌现。虽然其中不排除暗箱操作的成分，但房地产商的土地成本加重是个不争的事实，这部分成本必然体现在房价中。为什么国家还要让土地进行拍卖产生，面粉比面包贵的原因也就在于此，面粉贵了，下一次生产出来的面包还会便宜吗？而这中间的价格差还不都压在普通购房者的身上。普通购买者遇到正规房房价的压力，也不得不放弃土地使用证，去购买小产权房了，有房子住才是硬道理。
3、政府。政府是强制要求拆除小产权房的主体，可是政府在小产权房产生的过程中也要付出一定的责任：小产权房从开始建到建成开始销售，中间至少也有个四五个月的时间，为什么政府在这期间没有发现并及时制止，消灭其于萌芽之时应该是最好的处理方法，而政府倒是后知后觉，把刚建起来的房子拆除。小产权房能够建起来，跟政府的管理工作没有做好是分不开的。
（二）风险。虽然说，小产权房产生的原因有很多现实的客观因素。但是，不可否认，小产权房有其特殊的风险。概括来讲，购买此类房屋主要存在以下几个方面的风险：1、无法获得法律保护，也不能进行自由交易；2、无法办理继承；3、无法对抗国家的征地和拆迁；4、无法办理抵押。
三、国家现行的处置方法
总的措施是叫停，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。
（一）强制：惊心动魄的强拆与没收——对于严重违反土地规划的。西部片区的一位业主至今记得，2007年5月20日，槐荫区就曾组织建委、公安、城管执法等部门，对段店镇、吴家堡镇的“幸福旺苑”、“万佛苑”内的两栋违规违法建设的楼房进行了强制拆除，拆除面积总计高达11，000平方米。而强制拆迁会导致浪费，浪费是怎样产生的，我们普通百姓从一度电、一滴水做起，做到不浪费，可是一栋刚建成的房子里积聚着多少资金，这又相当于多少人的节约，多少度电，多少滴水？
（二）规劝：城镇居民不得买“小产权房”。通知明确指出，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
百姓会被吓住吗？有位记者以购房者身份致电张家湾镇西定福庄村附近的小产权楼盘“环湖小镇”时，一位销售人员对记者说。“最近一些媒体对小产权的报道比较多，我们也听到了一些对小产权不利的消息，但我们并不是太担心。毕竟有市场需求，老百姓还是需要小产权的房子。这有什么不好呢？”该销售人员对记者说。随后，记者再次致电通州区张家湾镇太玉园小区售楼处了解情况，该处销售人员告诉记者，目前太玉园的房子已经基本销售完了，“现在已经不卖了。至于有无风险，你应该问购房者自己。”该销售人员随后挂了电话。而就在两个星期前，记者从该处了解到，该楼盘的三期刚刚开盘不久，到年底将有四栋楼开盘。种种现象可以表明，不是所有的购房者都会被吓住，他们处于买低价还是怕风险的特色博弈之中，就看购房者是属于风险爱好者还是风险规避者了。
四、解决小产权房问题的几点建议
（一）对于已建或在建的，拒绝强制拆迁，将小产权房收购，转化为经济适用房或者让需要房子的人住等。拒绝强制拆迁就是不要把已经建好的房子拆迁，虽然它们是严重违反了土地的规划，但是新楼房的建设花费了许多人力和物力，可是把这些已经建设好的楼房收购，给予已买房者一定补贴，因为他们也是受害者。至于耕地面积减少，我们不一定要从原地将它返回耕地，可以将一些已经破旧的房屋拆迁到此，将旧屋拆除，“退旧房还耕”，这样一些人有了新房住，满足了他们对房子的需求。就可以解决房地产市场上的需求量，或多或少地解决了房地产市场的供给与需求的不平衡，而且又不会造成浪费，反正是要拆的，把新建的房子拆迁，还不如拆了那些旧屋。或者将这房子以正规方式卖给房子需求者，也可以解决房地产市场上的需求量。
（二）对于今后还发生的小产权买卖的处于法律处罚。处理好已建的小产权房，更要制止以后再发生此类事件。制止的过程是严格的，地方政府要把好关，对于那些不听劝的强行进行小产权房建设的人进行罚款，情节严重的可以将他们处于刑事处罚。
（三）直接调控大产权的房价。造成小产权房兴起的导火线是大产权的房价居高不下，普通百姓甚至中产阶级都已经被房子压得透不过气来，所以要减少人们去购买非法的小产权房，关键就是使得商品房的房价下降。房地产的土地的买卖最好可以不要采取拍卖的方式，避免“面粉”价格太高，而导致“面包”价格不得不上涨。
（四）增加农民收入。农民收入水平低是小产权房产生的直接原因，农民种农作物得不到好的收入，只好“种房子”了。很少农民凭借种农作物一下子收入几十万的，有的农民一辈子都没有见到这么多钱。要减少小产权房建设还必须使农民的收入增加，使他们对于自己的生活水平满足了，就不再追求额外的收入了。
（作者单位：福建师范大学经济学院） |
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