| 联系我们 |
 |
合作经济与科技杂志社
地址：石家庄市建设南大街21号
邮编：050011
电话：0311-86049879 |
|
|
| 经济/产业 |
提要 经济适用房制度在本质上是一项事关中低收入家庭安居的社会保障制度。近年来，我国经济适用房建设取得了很大成果，但经济适用房制度在实际运作中也暴露出不少问题，需要不断完善。
关键词：经济适用房；经济适用房制度；存在的问题；解决办法
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
为中低收入家庭提供经济适用房，是世界各国解决居民住房困难的有效手段，也是其社会保障制度的一项重要内容。近年来，我国不断加快经济适用房建设，取得了明显的社会综合效益，对社会稳定与和谐发展，对房地产业和国民经济的持续协调发展发挥了重要作用。但多年的实践也表明：经济适用房制度的不完善越来越成为老百姓心中挥之不去的痛、政府管理者日常工作中难以对付的结。对经济适用房制度进行探讨，将有助于政府在解决老百姓居住问题上找到一条合适的途径，真正实现既经济又适用的目标。
一、经济适用房制度概述
（一）经济适用房的界定。基于2004年5月13日建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合发布的《经济适用住房管理办法》的界定，经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。在现实生活中，经济适用房的来源主要有三种：一是有政府提供专项用地，通过统一开发、集中组织建设的经济适用住房；二是将房地产开发企业拟作为商品房开发的部分普通住宅项目调整为经济适用住房；三是单位以自建和联建方式建设的，出售给本单位职工的经济适用住房。
经济适用房呈现出以下特点：1、供应对象的特定性。经济适用房的供应对象有着特定的要求，即购买者只能是城镇中低收入家庭，杜绝高收入者享受经济适用房。2、功能上的经济适用性。经济适用房即以保障中低收入者为目的，其功能自然要以满足保障人群的基本需要为基准。如经济适用房以追求舒适为己任，在功能上无疑进行了越位。经济适用房要体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则。3、运作机制的社会性。经济适用房并不是由国家大包大揽解决公民的住房问题，其运作是在国家提供优惠政策的基础上，要求形成的是个人、单位、国家共力分担的社会化机制。
（二）经济适用房制度的历史沿革。为保障“有一个良好、适宜于人的住所”这一基本人权，“联合国人类居住中心”于1981年4月发表的《住宅人权宣言》强调“衷心期望把住宅供应作为国家的责任”。我国政府也曾在联合国第二次人类居住区大会上庄严承诺“将从土地供应、资金、技术等方面给予必要和长期的支持和倾斜，并将进一步完善社会保障体系，加强城市基础设施的建设，加速制定住宅发展纲要和人类住区发展的立法工作”。为了保障中低收入者实现“居者有其屋”的梦想，我国政府做了长久不懈的努力。我国现阶段对经济适用房的立法尚局限于部门规章层次，缺乏统一、规范住房保障法律、法规体系，但经济适用房制度已具雏形。
我国自改革开放以来一直在大力推进住房制度的改革。其关键就是对不同收入的家庭实行不同的住房政策，给不同收入的家庭提供解决住房的不同途径。到本世纪初，在住房分配政策上完成了由实物分配到货币分配的根本转变。在住房供给政策上，建立了新的市场供应体系，即：对高收入者供应商品房，对中低收入的家庭供应带有政策补贴的经济适用房，对最低收入的家庭提供廉租住房。
二、经济适用房制度评析
国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（1998年）指出，要对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。在该思想的指导下，各地采取多种形式组织经济适用房建设，取得了较为显著的成效：为中低收入者解决住房问题提供了较大的保障，使其安居之梦不再遥远；而经济适用房建设的乘数效应又拉动了相关行业的发展，扩大了内需。同时，经济适用房又为政府以市场手段平抑房价提供了“杀手锏”。但经济适用房制度在实际运作中也暴露出了不少问题，遭致不少非议。
（一）经济适用房制度存在的问题
1、对经济适用房性质认识上还存在偏差，导致侵犯购房者合法利益的事情时有发生。购房者在入住前对房源情况一无所知，更有甚者当购房者对房屋质量颇有微词时，经办人员竟以“你不要的话，后面排队的人有的是”相威胁。上述行为无疑是对购房者正当权益的侵犯。
2、“砖头补贴”的运作方式不符合市场经济的发展规律。“砖头补贴”是指国家通过向生产者提供财政补贴，建造符合中低收入阶层需求的住宅。这种补贴方式的最终受益人是消费者，但是消费者享受这种补贴的条件是消费者必须购买住房。在市场经济条件下“，砖头补贴”政策虽然能够帮助解决住房危困问题，但还是存在着不可避免的缺陷：（1）导致政府宏观调控职能弱化。为了使这种补贴效益真正落到中低收入家庭，政府必然要投入大量的精力对住房市场进行直接干预，而政府过分介入住房市场必定会弱化其宏观调控职能，同时还要付出巨大的监督成本。（2）受消费者的消费偏好影响较大。消费者只有在牺牲其他消费品需求购买住房的情况下，才能够享受到“砖头补贴”的效益。但是，消费偏好并不能由政府来完全主宰。
3、经济适用房的保障对象——中低收入家庭如何界定，在我国现行的收入信用体制下显得模糊不清，为供应对象的失控埋下了诸多隐患，催生了高收入者搭便车购买经济适用房的怪现象，使得经济适用房背离了保障之旨。REICO工作室通过对北京、西安、太原三个城市经济适用房的抽样调查，经济适用房满足了部分中等偏上家庭的需要，中等偏下和低收入家庭所占比例并不高。经济适用房满足了部分中低收入家庭的自住需求，但也有相当一部分住房被用作投资。在现实生活中，开着小车买房或已有房者在购经济适用房事件屡有报道，使人们不得不质疑：经济适用房，到底经济了谁？
4、经济适用房缺乏具体标准，使得经济适用房建设容易陷入一个逻辑上的怪圈。一方面经济适用房越造越大，日显贵族气息。由于经济适用房定价相对同区域内的商品房来说较低，利润有限，于是大多数开发商只好将房屋面积扩大，以此来降低成本，造成目前市场上的经济适用房主流产品在140㎡左右，100㎡以下的房子甚少。一部分实际上的高收入阶层通过不正当渠道购买了经济适用房，使得经济适用房成为出租或炒卖的投资品，造成了经济适用房的旺销和供不应求，诱使经济适用房越盖面积越大，越盖越豪华，造成恶性循环；另一方面经济适用房本应保障的对象——中低收入者却无力购买经济适用房，只能望房兴叹。
5、经济适用房制度责任机制缺位，助长了权利的滥用与相关权利的租寻。公民谎报收入情况和居住情况以骗取经济适用房和经办单位暗箱操作配置经济适用房的现象时有发生。
（二）经济适用房制度问题解决办法
1、完善相关法律法规。制定住宅法，明确公民所享有的居住保障权，国家兴建经济适用房是实现公民保障权从应然权利向实然权利转变而承担的积极义务，而非国家的恩赐与简单的帮助。
2、严格执行认购申请和审核制度。根据国家政策，经济适用房只能卖给中低收入家庭，但实际上一些高收入者为了投资目的，也通过各种渠道和关系购买经济适用房。这不仅造成了不公平，同时也扰乱了房地产市场的正常秩序，影响了一般商品房的开发经营。因此，应该根据职工工资、家庭收入、家庭结构等因素，综合界定购房目标群体，严格执行经济适用房认购申请和审核制度，同时向社会定期公布，让公众参与监督，从而理顺房地产市场关系，实现“效率优先、兼顾公平”的目的。
3、尽快建立“人头补贴”的住房补贴方式，使政府的优惠真正落到实处。“人头补贴”是指对消费者进行直接补贴。“人头补贴”与“砖头补贴”相比，有着绝对的优势：第一，能够避免政府对住房市场的直接干预；第二，财政补贴直接转化为消费者的福利，而不会在建设阶段产生效益流失或转化为生产者剩余；第三，鼓励居民自置住房；第四，能提高政府的宏观调控效率。因此，从市场经济运行的整体效率与资源配置的角度来看，“砖头补贴”政策缺乏市场公平与违反效率原则，而“人头补贴”政策符合市场经济的发展规律。
4、建立和完善经济适用房准入和退出机制，实行经济适用房动态管理。完善责任机制与监督机制。对经办单位的违规操作要予以追究法律责任，对公民谎报收入情况及居住情况以骗取经济适用房等滥用居住保障权的行为要有具体的惩罚措施，实行“召回”制度，对上述情形下对经济适用房的错位配置，可对该房源予以“召回”。
综上所述，经济适用房制度的缺陷以及实施过程中不断出现的问题，已引起广泛关注。虽然经济适用房政策在实际执行中产生的结果与初衷有一定差距，相关争论也渐趋激烈，但不能因噎废食，而应加强管理，完善政策，毕竟经济适用房是解决居民住房困难的一个切实可行的办法。
（作者单位：中共长沙市委党校）
参考文献：
[1]程平.对经济适用房三种错位的认识与思考.中国房地产金融[J]，2003(9):27－29.
[2]冯长春.中国经济适用住房政策评析与建议.城市规划[J]，1999.(8).
[3]薛红斌.经济适用房政策的完善.湖南城市学院学报[J]，2004(9)：97-98.
[4]赵燕军.REICO报告建议调整经济适用住房政策[J].北京房地产，2005(10)：32-36.
[5]张力军，虎小红，刘钊.经济适用房出现不经济、不适用的原因及对策.武警工程学院学报[J]，2004(2):14－17.
[6]邓聿文.经济适用房出路何在，新华网，2003－09－11. |
|
|
|
