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提要 房地产市场是一个不完全竞争的市场，而且我国当前房地产市场拥有庞大的权利，使得其他组织或个人很难与之抗衡。因而，在市场难以发挥有效调控作用而造成房地产市场失灵的情形下，政府对价格严重背离价值的房地产市场进行适度行政干预有必要提上议事日程。
关键词：市场失灵；房地产；政府干预
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
我国房地产方面并非完全竞争市场，市场垄断造成了房地产价格的扭曲，也是造成房地产市场失灵的重要原因之一。随着“十五”计划的圆满完成，“十一五”计划的顺利开展，我国市场经济体制也在逐步完善，经济迅猛发展，与此同时房地产发展的竞争因素在逐年增多，但这只是一个渐进的过程，由于房地产行业自身的特点，房地产市场向完全竞争的市场结构的转变还需要相当长的时间。在不完全的市场结构下，消费者处于绝对的被动地位，作为市场供给方的房地产企业所提供的房产数量必然无法满足居民的实际需要，而价格也必然高于完全竞争市场状态下消费者所能承受的水平。
我国古代伟大的军事理论家孙子曾说过，“围城必阙”，意思是说包围一座城市，一定要留一个缺口，给敌人一条活路。战场上尚且不能把敌人逼得太急，何况房地产市场呢？
问题是，由于房地产暴利集团的联手控制，权力不断增大，所以，现在的房地产市场已经犯下兵家大忌，“围城无阙”，不给消费者生路。两个明显的标志：其一，就是一套房子住三代人，老一辈缴纳首付款，中年人用薪金还贷，两代人还不清还要下一辈来还；其二，房贷压力极大地压抑了消费者其他方面的消费。可以说，现在的房地产市场，是一座没有活路的死城，一座没有进出通道或者进出通道不通畅的死城，一座把人的钱财牢牢困住的死城。由于房贷压抑其他消费，后果尤为严重。试想，如果一个家庭、一个较高收入者，将他的大部分收入用在还房贷上，其他方面的消费被大大压缩，这对于启动内需、甚至对于国民经济的全面健康发展，绝对是有害无利的。
“冰冻三尺，非一日之寒”。房地产市场中存在的问题是长期积累下来的，所以国家及地方政府进行有效的市场干预，保证整个经济社会健康发展的同时，在采取宏观调控措施时，既要考虑到具体效果，又要防止给相关产业带来严重冲击。在房地产市场中，主要矛盾是由于房地产价格过高，供需之间出现了严重的不平衡问题。一方面房地产开发商囤积居奇；另一方面消费者却没有能力购买自己的住房。要从根本上解决这个问题，需要从政府的职能手段上采取措施。
一、土地供应应有计划，并清查囤地
一方面作为维持房地产市场稳定的重要调控手段，政府的土地供应计划本应根据历年的市场需求，以及各市场主体的反映有秩序地制定，不应以某种“拍脑袋”的方式推出，突然推出大量土地，以及突然收缩土地供应，导致的结果只能是让开发商要么大量吃进土地进行筹码搜集，要不就根据手中的筹码，通过炒高增量土地来哄抬存量土地的价格。特别是那些有能力提前了解政府推地计划的开发商，更能在定价权上占据主动；另一方面不管地产企业手中掌握了多少囤地，它都不可能真正成为地价和房价的主导。在我国，任何企业的力量都不可能超过行政力量。就是说，如果政府真的斩断与地产商之间的共同利益，真正下决心调控房价，它是很有办法的。最简单的，开发商手中那些囤地都是违法的：根据国家规定，土地闲置一年即要征收土地闲置税，闲置两年即要收回。毫无疑问，能否清查地产商囤地，是目前房价走向的关键。本来，清查囤地没什么难，普通市民都可以举出身边久置的空地。只是，想要清查囤地，首先要解开政府力保地产业既得利益的心结，斩断政府和地产商之间那些由来已久错综复杂的利益关系。房价高企的责任其实始终在政府身上，剑也始终在政府手上。
二、监控银行，控制高房价
有关人士建议，在房地产发展过程中，相关的法律并不完善，地价高，房价也高，再加上银行也是趋利机构，形成的一条产业链，将房价一炒再炒。房产商拿到适当的利润是可以的，但是超额利润则极有可能形成泡沫。接下来政府应当在法律法规上规范市场。首先就是要规范银行借贷，加强对银行的监控，并适当提高房贷利率，从而抑制其增长。
三、提高转让税、增值税等有关财政税收
国家发改委宏观研究院有关负责人认为：“‘国六条’出台是对房产市场宏观调控的延续。从长远看，房地产调控是一个长效机制，在这其中，通过税收环节调节房产将是重点，也是最具体、最具操作性的。”确实，部分税收政策我们不妨参考其他国家房地产税收政策，再结合我国的国情，进一步完善我国的财政税收政策。
例如，韩国政府制定的房地产新政策将重点放在增加税种和提高税率上，以打击房地产炒作行为，稳定房地产市场秩序。韩国推出《不动产综合对策》，从实现房地产市场透明化、遏制投机欲望和扩大供给三个方面，给房地产市场降温。据此，韩国废除过去以个人为单位对房地产征税的办法，改为以家庭拥有的房地产总值为征税对象，从而明显扩大了房地产征税的基数。《不动产综合对策》可以形象地归纳为三个“不”：
第一，让人“囤不起”大房子。为遏制大型住房和高价高档住房的需求，特别是打击囤积房产的炒家，韩国每年都公布个人拥有的地产和房产评估价格，并据此分别征收地产税和房产税。新政策则加强了对房屋综合不动产税的征收，即拥有房地产越多的家庭，每年缴纳的不动产税也越多。例如，拥有住房总价值在60～90万美元之间的家庭，每年要缴纳住房总价值的1%，即6，000～9，000美元的综合不动产税；而拥有住房价值1，000万美元的家庭，每年要缴纳3%，即30万美元的综合不动产税。由于综合不动产税每年都要定期缴纳，囤积房地产将给其拥有者带来沉重的经济负担，迫使他们量力而行，及早出手多余房产。
第二，让人“倒不动”房子。对于拥有两套以上住宅的家庭，房地产交易价格超过政府制定的各地房产基准价10万美元时，转让所得税税率由以往的9%～36%提高到50%，高价高档住宅的转让所得税率则更高。这一政策让人在转让房地产时，不得不考虑政府公布的评估价格，不敢要价过高，从而可防止房地产价格过快上升。同时，炒家二次三次倒卖房地产的利润被大大降低，可从源头堵住投机倒卖房产的行为。
第三，让人“瞒不住”房产。为了防止隐匿和以他人名义倒卖房地产，《不动产综合对策》规定：在进行土地交易时，必须向地方政府的国税厅和警察局等机关申报资金来源，说明购房资金来源。通过这种方式，使房产买卖透明化，杜绝逃税漏税和钻政策空子的行为。
之后，韩国政府又公布了《促进市民居住用地及住宅市场合理化方案》，对《不动产综合对策》的内容进行进一步的完善和补充，限制利用房地产再开发进行炒作，对非自住土地的转让最高征收60%的转让税。
笔者认为，这种方法绝对有效，并且是立竿见影的效果。毕竟，超级富豪是少数人，而手头上有点余钱的则是大多数人，这一部分人想的就是怎样把多余的小钱去有效地投资（只赚不赔），在目前形势下，投资房地产确实能达到这一目的，所以投资房地产的人太多了，导致房价飞涨。但采取高税收后，这一部分投资房产的中坚力量就会权衡利弊，抑制炒房的欲望，从而实现了政府有效干预房地产市场失灵的目的了。
（作者单位：东北财经大学津桥商学院） |
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