| 联系我们 |
 |
合作经济与科技杂志社
地址：石家庄市建设南大街21号
邮编：050011
电话：0311-86049879 |
|
|
| 经济/产业 |
提要 本文主要从影响租金标准制定的因素出发，运用灰色关联找出主要的影响因素，在此基础上建立租金标准的多元回归模型，对这一问题进行分析探讨，为廉租房建设中的租金定价问题提供一种思路。
关键词：廉租房；租金定价；关联度；多元回归模型
中图分类号：C913.7 文献标识码：A
2004年3月建设部等五部门在公布的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》第七条中规定，廉租住房租金标准由维修费、管理费两项因素构成。单位面积租赁住房补贴标准，按照市场平均租金与廉租住房租金标准的差额计算。因此，廉租住房配租标准制定主要是廉租住房租金定价标准的制定，确定了廉租住房租金标准，那么根据各地的市场租金，租金补贴标准也就能推算出来了。
然而，这种依据两项因素法提取的廉租住房租金不论对补贴主体政府或者补贴对象来说，可能都不太合理。从政府角度来考虑，由租金构成可知，提取的维修费和管理费两项费用占市场租金的12%，连最基本的再生产都无法维持，随着保障范围的扩大，财政负担也就会越大；从保障对象角度，特别对最低收入家庭来说，提取维修费、管理费两项因素来计算的廉租租金可能使其连最低标准的生活水平都不能维持，甚至连起码的生存条件也不能达到，更谈不上住房条件的改善了。显然仅仅按照这种提租方法不能达到保障效果，还可能引发一连串的经济和社会问题，因此有必要综合考虑各种因素制定廉租住房租金。
本文在借鉴前人的研究成果基础上，综合考虑廉租住房保障的特性，依据影响廉租住房配租标准的主要因素，运用多元线性回归模型确定具体合理的廉租租金，为政策制定者提供参考。
一、廉租住房配租标准的影响因素
1、地方财政收入。廉租住房保障的主要资金来源为财政预算，政府作为廉租住房制度的运行主体，其财力、物力大小将对配租标准的制定起重要作用。
2、政府重视程度。政府的重视是廉租住房制度实施的重要动力，廉租住房政策的具体工作部署是由地方政府因地制宜制定的，不同的地方政府对政绩有不同追求，其对廉租住房的态度和行为决定了廉租住房的实施情况和配租标准的高低。因此，本文将政府重视程度纳入廉租住房配租标准影响因素中，并作为虚拟变量处理，若政府重视程度高，虚拟变量取值为1；反之，视为政府重视程度不高，虚拟变量取值为0。
3、恩格尔系数。恩格尔系数表示的是居民家庭用于购买食品的费用占家庭总支出的比例。一般情况下，一个家庭收入越少，其恩格尔系数越大。本文引入这一影响因素，主要在于一个假设前提下，即一个地区城镇居民恩格尔系数越高，则表示该地区城镇居民家庭可用于住房支出的比例越低，对住房保障的需求就越大。
4、家庭可支配收入。指家庭成员得到可用于最终消费支出和其他非义务性支出以及储蓄的总和，即居民家庭可以用来自由支配的收入。家庭可支配收入水平的高低是测定社会成员个人改善住房的能力。可支配收入越高，改善住房的能力越高，所需补贴就少；反之亦然。这里用的是低收入者的平均收入。
5、城镇住宅价格水平。一个地区的住宅价格水平反映了各种类型住宅的销售价格和租金水平，住房价格水平越高，城镇居民家庭的相对支付能力就越低，那么对廉租住房保障的需求就越高；另外，在正常情况下，住房价格水平也体现了一个地区经济发展水平和居民购买能力，代表了该地区对住房保障的潜在经济支持能力越强。本文用城镇住宅平均销售价格来表示城镇住宅价格水平。
6、人均住房消费支出。住房消费支出占总消费支出比率的高低反映了居民用于住房消费比率的适度水平。居民家庭并非用所有收入来支付房租，不同地区之间物价水平不同、消费支出结构不同，即使家庭可支配收入相同，住房消费比率也不同。因此，在制定配租标准时要考虑这些地区差异。
7、家庭结构。住房不同于其他的消费品，是可以由多个家庭成员共享的生活资料。随着家庭成员数量的增多，补贴标准应按照一定比例递减。因此，配租标准的制定要考虑家庭规模。
8、廉租对象人数。补贴总资金一定，补贴对象的数量越多，补贴标准相应地越低，因此廉租对象人数对配租标准的制定有着重要的影响。本文将廉租对象人口数取为已通过廉租保障的户数。
9、人均住房面积标准。住房面积标准反映了一个国家或地区居民家庭的居住水平。廉租住房保障面积是以人均住房面积为基准的，地方政府一般根据当地居住水平动态地调整廉租住房保障面积的标准。
上述指标均对廉租住房配租标准有一定的影响，下面将各指标进行量化，量化结果如表1所示。（表1）
其中，X1—地方总财政收入（亿元），X2—政府重视程度，X3—恩格尔系数，X4—家庭可支配收入，X5—城镇住宅价格水平，X6—人均住房消费支出，X7—家庭结构，X8—廉租对象人数，X9—人均住房面积标准。
对其进行灰色关联度分析，除了恩格尔系数与家庭结构关联度小于0.5以外，其他都大于0.5，其中城镇住宅价格水平、地方财政收入、廉租对象人数与配租标准的关联度大于0.7，说明对其有明显的影响。
二、廉租租金的多元线性回归模型
上面讨论了单一客观因素对配租标准的影响，目前各个城市实行的廉租住房租金标准是在综合考虑这些客观影响因素的基础上制定的，因此有必要考虑这些因素的综合作用，利用计量多元线性回归的方法确定符合现实经济水平的廉租住房租金标准定价模型。本文选取对租金标准有明显影响的城镇住宅价格水平、地方财政收入、人均消费住房支出、家庭可支配收入、廉租对象人数五个关联度较大的指标作为多元回归模型的自变量。
1、配租标准多元回归模型的建立。租金配租标准为因变量Y，其余变量为自变量X；另外，由于Y除了受X影响外，可能还受到其他的无法确定的或者说是随机的影响，因此加上一个作为随机变量的误差项，并假设：
（1）?着的均值为0，即E（?着n）＝0，i＝1，2，…，n；且有相同的方差，即Var（?着n）＝E（?着n2）＝?滓2，i＝1，2，…，n
（2）随即误差项彼此之间不相关，Cov（?着i，?着j）＝E（?着i?着j）＝0，i≠j，i，j＝1，2，…，n
（3）自变量X1，X2，…，Xk是确定性变量，不是随机变量，与随机误差项之间不相关，即Cov（xij，?着i），i＝1，2，…，k，j＝1，2，…，n
（4）随机误差项服从正态分布，即?着iN（0，?滓2），i＝1，2，…，n
则建立的租金配租标准多元线性回归模型如下：Y＝?茁X＋?着
其中：
Y＝y■y■…y■■
X＝1 X■ X■ … X■1 X■ X■ … X■ … … … … …1 X■ X■ … X■■
?茁＝?茁■?茁■…?茁■■ ?着＝?着■?着■…?着■■
2、配租标准多元回归模型的参数估计。采用最小二乘法对参数进行估计，得：
?茁＝（XTX）－1XTY
运用SPSS进行回归分析，得：
■■＝－4.8534，■■＝0.0053，■■＝0.0042，■■＝0.0003，■■＝0.0009，■■＝0.0007
配租标准多元回归模型如下：
y＝－4.8534＋0.0053x1+0.0042x2-0.0003x3+0.0009x4-0.0007x5
其中，■—月配租标准的估计值，x1—地方财政收入，x2—城镇住宅价格水平，x3—人均消费住房支出，x4—廉租对象人数，x5—家庭可支配收入。
通过回归得到的结果可知，租金标准影响因素综合影响的结果与预想的没有太大差别，只是廉租对象人数理论上应该与租金标准成反比关系，综合影响效果有所差别，可能其与租金标准不是简单的线性关系，有待进一步研究。
为分析回归模型变量之间的关系是否符合客观实际，自变量对因变量的解释程度，需要对估计结果进行统计检验，常用的检验统计量有以下几种：
（1）判定系数?酌2。检验样本回归方程对样本观测值的拟合优度，一般地，0＜?酌2＜1，?酌2越接近1，样本回归方程对样本值的拟合优度越好，该模型判定系数?酌2=0.9290，说明估计的回归方程对样本拟合效果较好；
（2）相关系数?酌。度量自变量X和因变量Y之间的线性相关程度，一般地，－1＜?酌＜1，?酌越接近1，说明X与Y有较强的线性相关关系。此模型中?酌=0.9638，说明自变量与因变量之间的线性关系强；
（3）样本相关系数的t检验。对所求回归模型的每个系数逐一检验，判断X是否对Y有明显影响，本模型中t0＝－3.0672，t1＝2.7158，t2＝－2.3383，t3＝2.3465，t4＝2.4258，t5＝2.5916，当?琢＝0.05时，t0.05/2（15－6）＝2.26，那么t1，t2，t3，t4，t5都大于t0.05/2（15－6）＝2.26，说明因变量对自变量有明显影响。
（4）F统计量。检验自变量与因变量之间回归效果的显著性，若回归效果不显著，则该回归模型就不能用来预测。本模型中，F＝32.7037，当?琢＝0.05时，F0.05（6－1，15－6）＝F0.05（5，9）＝3.48，F>F0.05（5，9），说明回归效果明显。
通过检验可知，建立的配租标准回归模型是有效的，那么根据实际的经济指标运用这个模型就可以对廉租住房的配租标准进行控制和预测。
（作者单位：福州大学管理学院）
参考文献：
[1]Esping-Andersen G.The three worlds of welfare capitalism.Cambridge：polity press，1990.
[2]Barlow James，Duncan Simon.Success and failure in housing provision：European systems compared.Oxford，England：pergamon，1994.
[3]刘颖.中国廉租住房制度创新的经济学分析[M].上海人民出版社，2007.
[4]王吓忠.中国住宅市场的价格博弈与政府规制研究[M].中国社会出版社，2007，7，277-
279.
[5]黄忠.西安市廉租住房供应体系配租标准研究[D].陕西西安：西安建筑科技大学硕士论文，2004，3.
[6]刘晓君等.廉租住房纵览[M].北京：中国建筑工业出版社，2005：82. |
|
|
|
