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提要 中国房地产市场处在整体供给过剩与价格持续上涨并存的非均衡状态，房地产价格受到房产商的操纵，是一个供给垄断价格而不是均衡价格。政府和房产商的博弈过程中存在着严重的信息不对称和乐观预期，政府的政策效应实际上推动了房地产价格的上升，造成了房地产开发企业的效率损失和房地产市场上政府政策失灵。
关键词：房地产垄断定价；博弈论；预期；政府失灵
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
一、政府参与下的房地产企业模型
阿曼•阿尔奇安和哈罗德•德姆塞茨《生产、信息成本和经济组织》中强调了在共同团队生产（源于分工和专业）难以度量投入的情况下对投入监督的重要性，从而从激励角度定义了一个古典型企业。本文笔者利用该模型从政府政策投入的角度将政府引入房地产企业定义一个房地产企业模型，并且利用这一模型从激励与预期的角度分析当前政府政策在房地产市场调控方面的失灵。（易宪荣）
假定房地产企业由所有者即资本提供者（C）、项目经理（P）、管理者（M）、政府（G）。现在假设给定一个经济机会u，则房地产企业中参与人在有政府干预下的博弈方式为：
在目前情况下，政府通过各种方式进入房地产企业，使得我国房地产市场具有很强的政策效应，任何一个房地产企业都必须把政府考虑进来。政府通过调整博弈规则来约束房地产市场的参与人，规范参与者的行为以实现社会福利最大化目标。但是，根据新制度经济学的观点，政府也是一个经济人；政府在决策时是根据自身的效用函数。然而，政府的效用函数并不能保证完全遵循效用均衡原则。因此，对于房地产企业来说，包含政府的团队才有支付收益，即：u（G，P，C）＞0，u（G，P）＞0，u（G，P，C，M）＞0，u（G，M，P）＞0，且u（N-P）=0。
二、政府政策导致房地产市场政府失灵
1、政府参与导致房地产市场的加速集中。在政府不进入博弈的情况下，u（N-G）=0，且u（P，C，M）=Max｛0，f（P，C，M）｝。这是房地产企业按前三种方式进行团队生产最有效率的——按收益最大化和成本最小化原则来选择规模和分配方式。具体来讲，房地产企业按照阿尔奇安和得姆塞次的古典企业模型在N人博弈内生性的引入一个委托人，负责监督和激励，与其他参与人缔结契约，并获得剩余索取权，同时委托人和代理人的目标是自己的收益最大化。下面我们引入一个房地产市场参与人市场势力函数来说明政府参与博弈前后房地产市场结构的变化，从而揭示政府参与博弈后房地产市场的加速集中。
f=■，■，■，■
其中：n为参与人数，n=3，当u（G）＝04，当u（G）＞0；m■、m■、m■、m■分别为项目经理、所有者、管理者和政府的数目；n*=n，当u（G）＞0∞，当u（G）＝0，所以，随着市场中参与人数的增加，该参与人将逐渐丧失谈判势力。
在政府不参与博弈的情况下，只有一个所有者（C）、管理者（M）、和项目经理（P），他们都是自己要素的垄断者，将通过讨价还价使企业有效运作。这时，f=■，■，■。
然而，现实中政府参与博弈时，政府只有一个，而其他参与人数量众多，所以f=■，■，■■。由此可以看出，政府的介入一方面使其他参与人丧失了谈判势力，由于无法控制企业规模使得企业组织规模非理性的膨胀（出现冗员现象），从而使企业效率降低；另一方面剩余索取权的丧失导致了激励不足，从而管理者和项目经理放弃执行所有者目标，因此企业效率降低或规模缩小。通常政府在调节房地产市场的实践中，都采用金融手段——利息和行政手段——土地供给、税收等，参与企业博弈。然而，根据序贯博弈模型给定政府的博弈行为，房地产企业会采取相应的措施来应对政府的博弈行为。
比如，由于政府参与房地产市场博弈以后，为抵消自己市场谈判势力的丧失，房地产企业通常采用联合重组的方式来增强自己与政府之间的市场谈判势力：①有实力的大型开发商兼并中小型企业以获取所需的能力和资源；②核心能力互补的中小型企业之间的并购、重组或联合，如一方有土地但缺少资金，而另一方有资金但缺少土地等；③地域互补的大型开发企业之间强强联合，相互持股，以增强企业的市场垄断力量，加强与政府的谈判势力。
而政府与房地产商的博弈结果是一批批不适应政策效应的房地产企业倒闭，最先淘汰出局的是那些墨守成规、不思进取的公有制房产企业；接着是规模偏小、发展迟缓的民营企业，剩下的可以分为三类：①具有国际背景的外资企业；②转型快、经历了股份制改造的公有制企业；③积极进取、快速成长起来的民营企业。这三类企业彼此合谋，从而增强了房地产商与政府的谈判势力，以提高企业的生产效率和收益。因此政府的参与导致了房地产市场寡头垄断市场结构的形成。
2、由于预期的不同和信息不对称，房产商有扩大房地产投资的冲动，而政府的政策效应加强了这种激励，造成了政策失灵。下面，我们利用模型来分析短期内在政府与房产商的博弈中，给定政府采取的策略，房产商有扩大投资规模、提高房价和住房空置率的冲动。
假设房地产商很清楚地知道政府的效用函数，根据t期政府的政策来变动自己的预期水平，则其决策目标函数可以用下面的供给函数来表达：
MaxQ■=■R■（1＋?籽■）■（1－?滓■）
其中：R■为i期的贴现率，R■∈［０，1］；?籽■为i期的房产商的投资增长率；P■■为i期的房产商预期的房地产价格；P■■为i期房产商开发成本；?滓■为i期房产商商品房空置率。由上面的模型可以看出：给定R■，Q■与?籽■、■成正比；而与?滓■成反比。因此，房产商在乐观预期下扩大投资规模，而当政府控制房地产投资规模时，房产商可以通过提高商品房的空置率来提高房地产价格。
目前，我国房地产业的迅速扩张，导致了上下游产业的快速成长，价格居高不下，供求结构矛盾突出，如有研究表明，房地产业消耗了60%以上的钢材、水泥产量；2003年中国钢铁行业36家上市公司（占市场份额的90%以上）中，截止2004年4月7日，行业平均主营业务收入同比增长44%，行业平均利润总额同比增长61%，行业平均利润率达12%，最高22%，而这些行业的价格上涨又通过提高房地产业的成本P■■，进一步提高了房价；更重要的是，根据信息经济学，价格的上升会给人们一个经济繁荣和价格继续上涨的信号，从而导致房产价格不断循环攀升。正是在这种背景下，政府采用了银行加息的政策——央行在很短的时间内接连三次提高银行存款准备金率，希望以此来遏制投资过热，其中遏制房地产投资过热也是其中一个目的，但是效果并不明显，原因是什么呢？
最重要的是我国房地产市场上房产商和政府之间的预期和信息的不对称性。前面提到，在信息对称性上政府是制度安排的制定者，它可以根据市场状况按社会效用最大化原则决定是否出台相关政策，继而在行动上占据主动。然而，政府出台政策的效果如何，是否需要调整，要看房地产商的行动选择，而政府在房地产商做出行为决策且对房地产市场产生影响前无法获得该信息。因此，政府在这一点上是信息不完全的。
在预期方面，房产商对房地产市场具有乐观的预期，表现在：居民收入水平的不断提高、国家为启动内需而放开的居民住房消费信贷的发展、我国庞大的人口基数未来将支撑起对房地产业的巨大需求；而从供给方面看，房地产业具有建设周期长、自然寿命和经济寿命长以及土地供给有限等特点决定了房地产业的短期供给是无弹性的；从政府的效用函数方面看，政府作为理性的经济人，其效用函数中固然要考虑社会效用最大化变量。但是，政府也有自己的偏好，而现实中政府的偏好具有短期性，使得政府天生就有投资的冲动——利用自己手中的权力为自己的短期经济目标和政治目标服务。通过卖地可以增加财政收入，加速房地产业的发展能够在短期内拉动当地GDP和税收的增长，从而显示自己的政绩，造成政府干预的失误。
（作者单位：中国海洋大学）
参考文献：
[1]周京奎.房地产投机理论与实证研究[J].当代财经，2004，2(1)：2-3.
[2]黄慧明，左辉群.房地产周期波动机制研究[J].江西农业大学学报，2004，4(1)：8-10.
[3]易宪容.房地产过热、投资过热与银行加息[J].河南金融管理干部学院学报，2004，1(4)：3-4. |
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