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提要 房屋拆迁估价是拆迁工作的重要内容，此类估价多采用政府指导拆迁估价的模式，但在这种模式下，常常会出现拆迁指导价格标准过时的问题。针对这一问题，笔者提出将期日修正引入到拆迁估价中，并对此作了合理性论证，从而使拆迁估价结果能适应房地产市场变化的要求。
关键词：拆迁估价；区位基准价格；期日修正；二手房价格指数
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
随着城市化进程的加快，城市建设和房地产业迅速发展，征地拆迁已经成为城市生活中经常遇到的一个问题。房屋拆迁估价作为补偿安置的基础和依据，是拆迁工作的重点，直接关系到拆迁各方的切身利益。
一、西安房屋拆迁估价中存在的问题
在我国各地区，根据国务院相关条例精神，结合地区实际，对城市房屋拆迁估价的方法做了不同的规定。按估价方法侧重原则不同，现阶段的城市房屋拆迁估价主要分为两种模式：一种是与市场接轨，使用市场比较法来确定被拆迁房屋评估价格模式；一种是由政府制定拆迁评估指导价，再根据被拆迁房屋的具体情况，确定被拆迁房屋评估价格的政府指导拆迁估价模式。现阶段，西安采用的是后一种模式，以住宅房屋为例（本文均以住宅房屋为例），根据《西安市城市房屋拆迁估价暂行规定》，“西安市国有土地上的7层以下（含7层）住宅房屋采用基准价格修正方法评估”，即根据市政府公布的拆迁区位基准价格标准和各类房屋重置价格标准及其相应的修正体系来对房屋进行估价，具体的计算方法如下：
住宅房屋拆迁补偿价格=区位基准价格×（1+综合环境修正系数）×（1+层次差异调价系数）×（1+单元住宅房屋朝向差异调价系数）×建筑面积+房屋重置成新价+已办理土地出让手续的住宅按剩余土地使用年限所计算的土地出让金 （1）
如表1所示，西安住宅房屋的拆迁区位类别划分为五类，估价机构根据被拆迁房屋所处的地段确定其区位基准价格和综合环境修正系数，再根据估价人员现场勘察的结果确定房屋的重置价等级、成新率及其他调价系数，最后利用公式（1）计算得到房屋的拆迁补偿金额。可以看出，估价结果的准确程度主要取决于区位基准价格的准确程度，然而，由于区位基准价格标准的制定是建立在大量市场调研的基础上，因此政府部门往往很难对其作出及时的调整。近年来，西安的住宅类房屋价格涨幅较大，同时拆迁安置成本也明显上升，而其现行的2006年区位基准价格标准（以下简称2006标准），虽然较2004年首次公布的标准有一定幅度的上调，但与现阶段房地产市场所反映的价格相比仍有较大差距。因此，如何及时地调整区位基准价格标准，使房屋拆迁估价的结果更适应市场变化的要求，成为一个亟待解决的问题。（表1）
二、解决对策
针对目前西安城市房屋拆迁估价中存在的上述问题，可以通过引入期日修正的方法来解决。期日修正是一种在房地产估价中经常用到的修正方法，是将待估对象在某一时点对应的价格调整为在估价时点所对应的价格，其本质是对待估对象在不同房地产市场状况下的不同价格表现进行调整。在西安城市房屋拆迁估价中，由于估价时点时的房地产市场状况较2006标准公布时的市场状况已发生较大变化，因此将期日修正引入到城市房屋拆迁估价中，对求取被拆迁房屋的市场价格这一估价目的而言，不仅是合理的，也是必要的。
在（1）式的基础上引入期日修正系数后，住宅房屋的拆迁补偿价格可通过下式求取：
V=Vb×（1+Ke）×（1+Kf）×（1+Ko）×Kd×S+R+L （2）
式中：V：住宅房屋拆迁补偿价格；Vb：区位基准价格；Ke：综合环境修正系数；Kf：层次差异调价系数；Ko：单元住宅房屋朝向差异调价系数；Kd：期日修正系数；S：被拆迁房屋的建筑面积；R：房屋的重置成新价；L：已办理土地出让手续的住宅按剩余土地使用年限所计算的土地出让金。式中的期日修正系数Kd按以下公式计算：
期日修正系数=当期二手房价格指数/基准期二手房价格指数 （3）
其中，“基准期二手房价格指数”对应的是现行的区位基准价格标准制定之月的二手房价格指数（本文所涉及的二手房价格指数，均指国家发改委统计公布的二手房价格指数），针对西安，其基准期指数为2006年8月的二手房价格指数；“当期二手房价格指数”本应对应估价时点所属月份的二手房价格指数，但由于二手房价格指数的公布时间通常要推后一个月，而相邻两个月之间指数的变化幅度通常都很小，所以，可将估价时点所属月份的上一月份的二手房价格指数近似作为当期二手房价格指数来进行计算。
对于以上方法，需要说明两点：
1、使用二手房价格指数计算期日修正系数是合理的。这是因为：第一，城市房屋拆迁是一种特殊的二手房交易，它具有一定的强制性，但其补偿的依据依然是被拆迁房屋的市场价格，而二手房价格指数作为房价指数的一种，它反映的正是二手房在各个时间段内的市场价格的变化情况。因此，在房屋拆迁估价中，利用二手房价格指数计算期日修正系数，是合适且合理的；第二，利用所在城市的二手房价格指数而非具体区位的二手房价格指数来计算期日修正系数，主要是因为目前几乎没有哪个城市针对具体的区位来统计二手房价格指数，而且对于城市中的某类区位来说，很有可能在一段时间内的二手房交易数量非常有限，以此为基础统计出来的二手房价格指数也很难具有代表性。而利用城市的二手房价格指数来计算期日修正系数，虽然其结果也不是十分精确，但却是在没有其他更好办法的情况下最可靠且合理的做法。
2、期日修正的对象中未包含房屋的重置价。主要是因为：被拆迁房屋作为二手房的一种，其价格应是产出价格，即其价格主要是受所处的房地产市场状况影响，而非投入的建造成本。虽然房屋的重置价也是随市场状况的变化而变化的，但由于它与区位基准价所对应的市场不同，所以这二者的修正应是不同的。对房屋重置价的调整可根据具体时期的建安工程费用标准进行调整。
三、应用实例
例如，2008年11月份西安游艺市场的一个房屋拆迁估价实例，该地区属于住宅房屋中的一类区位，区位基准价格为1，575元/平方米，综合环境修正系数为18.1%，房产证证载面积为45.0平方米，用途为住宅，土地证证载的使用权类型为租赁，用途为住宅，房屋结构为自建砖混结构二层，经估价人员现场勘察，房屋的重置价等级确定为二级丙等（299.96元/平方米），房屋的成新率为85%，根据西安市城市房屋拆迁估价暂行规定，将以上数据代入公式（1）中，得到该房屋的拆迁补偿价格为：
1575×（1+18.1）×（1+0）×（1+0）×45+299.96×0.85×45+0=95176元。
然而，此时该地区住宅类二手房的平均市场成交价格已达到3，100元/平方米，若按照估价结果对被拆迁人进行补偿，被拆迁人当然不会接受，最终拆迁方通过每平方米增加800元的方式，与拆迁户达成拆迁协议，房屋拆迁补偿的总额为131，176元，较估价结果上涨了37.82%，在这样的情况下，评估工作已失去了其应起的作用。
若在房屋拆迁补偿估价中引入期日修正，上述情况将有所改观，具体的计算过程如下：
1、计算期日修正系数。根据国家发改委公布的西安市二手房价格指数，2006年8月、2007年8月、2008年8月的同比指数分别为103.6、106.5、107.7，2008年9月和2008年10月的环比指数为99.2和100.1，代入（3）式中，计算2008年11月的期日修正系数为：
［103.6×（106.5/100）×（107.7/100）×（99.2/100）×（100.1/100）］/103.6=1.14
2、计算房屋的重置成新价。根据现阶段的建安工程费用标准，将估价对象房屋的重置价调整为400元/平方米，则该房屋的重置成新价为：400×0.85×45=15300元。
3、计算房屋的拆迁补偿金额。将期日修正系数、房屋重置成新价及其他数据代入（2）式，计算拆迁房屋补偿金额为：
［1575×（1+18.1）×（1+0）×（1+0）×1.14］×45+15300=95422+15300=110722元
四、结语
通过比较可以看出，引入期日修正后，协议价格与评估价格的差异有明显的缩小，由于政府在房屋拆迁政策中对被拆迁方都有相当程度的照顾和倾斜，因此补偿的最终协议价格通常都会略高于被拆迁房屋的实际市场价格，故笔者认为，经修正后的价格差异是可以解释和接受的。总的来说，引入期日修正并结合调整后的重置价来对被拆迁房屋进行估价，其结果在2006标准的框架下已能够较为客观地反映出被拆迁房屋的市场价格。
（作者单位：西安建筑科技大学管理学院）
主要参考文献：
[1]叶剑平.房地产估价[M].中国人民大学出版社，2002.
[2]江媛，罗汀.房屋拆迁评估方法存在的技术问题及对策研究——以北京市为例[J].建筑经济，2006.12.
[3]尹卫红，王珅.从房屋拆迁评估模式看存在问题及对策[J].城市房屋拆迁，2004.11. |
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