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提要 商业地产由于其良好的保值性和收益稳定性一直是外资投资的热点。本文分析外资在我国流入商业地产市场的形式，以及对我国商业地产市场的影响，提出利用外资的建议。
关键词：外资；商业地产；银行
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
近年来，我国宏观经济发展迅速，GDP持续快速增长，房地产业发展迅速，居民收入与消费水平不断增长。商业地产由于其收益兼具稳定性和持续性的特点，是一种可靠的投资手段，受到资本的热爱。加上我国有庞大的市场需求和相对安全的投资机遇，外资对我国商业房地产市场投资热情较高且投资活动频繁。外资进入我国商业地产市场的形式有以下几种：
一、外资的流动方式划分
（一）直接收购地产物业。外资投资我国商业地产最广泛的途径。由于优质的商业物业有长期和稳定的收益，甲级写字楼、高级酒店等商业地产为外资所青睐。国外顶级投资机构对我国商业地产市场的投资热情较高，2005年摩根斯坦利在我国商业地产市场上的投资额高达50亿元人民币。2005年4月，其出资4亿元收购富力集团在北京的一座写字楼，6月份又出资8.5亿元收购上海广场4万平米商业用房，9月份以9，000万美元收购上海世贸大厦，32亿元收购上海明天广场。其他投资机构如麦格理、高盛、荷兰ING等在我国商业地产的投资热度也比较高。直接收购成熟的地产物业分享我国商业地产发展带来的利益，是各大国外投资机构惯用方式。
（二）入股或合资。这种形式也是外资在我国商业地产市场上惯用的方式之一。以这种形式进入的外资选择的都是最具实力和发展潜力的房地产公司。如摩根斯坦利与雅居乐结成联盟，华平投资与阳光100、北京融科置地、浙江绿城地产、广东富力地产合作，美林与北京银泰、南京锋尚结成战略合作伙伴关系，各大投资机构都在寻找合适的合作对象，以分享房地产发展的利润。
（三）注资国内房地产企业。注资国内房地产企业，不仅能分享房价上涨的利润，还能分享上市公司在资本市场融资的收益，但是这种方式进入我国房地产业，外资对投入资金的监管具有相当的难度，投资往往不能产生良好的收益。典型的案例如软银亚洲和凯雷投资联合向顺驰注资4，500万美元，其中软银投资3，000万美元，占顺驰不动产集团15%的股份，凯雷投资1，500万美元。2007年末，凯雷曾建议顺驰进行调整收缩，以避免扩张太快导致的管理分散。之后因遭受银根收缩和金融危机的影响，软银和凯雷的4，500万美元投资打了水漂。
（四）建立独资公司。外资建立独资公司能发挥其国际上的房地产项目运作经验的优势，享有独立控制权，但是在本地化中有一定的困难。这种形式的外资一般是国外一些实力房地产开发商和咨询顾问机构，如新加坡凯德置地、香港太古地产、和记黄埔、戴德梁行、仲量联行、第一太平戴维斯、高力顾问、士邦魏理仕等。国外房地产开发企业具有优良的管理经验，雄厚的资金实力；顾问咨询企业则有优秀的市场分析经验和物业管理经验，对国内企业有示范作用，国内企业应以其为典范，从而达到或超越其开发和咨询标准。
（五）建立银行。已有多家外资银行进入我国，如汇丰银行、花旗银行、恒生银行、东亚银行、永亨银行、中信嘉华、荷兰银行等。进入我国的外资银行主要分布于上海、北京、天津、广州、深圳和大连六个城市，上述六城市的外资银行机构数量占在华外资银行机构总数的80%，资产则占外资银行在华资产总额的90%。外资银行主要通过两个途径，即租用/购买物业和房贷按揭参与国内商业地产。
二、外资对商业地产的影响
由于外资的示范效应和投机性，对我国商业地产市场产生积极和消极的影响。
（一）积极影响
1、引入优秀的管理方法。具有先进的管理经验，强大的经济实力的外资企业，其进入我国商业地产市场可引进先进的企业管理模式、进步技术和文化。这种示范作用，诱使国内企业效仿外资企业的管理模式和开发理念，不断增强企业的综合竞争力。
2、缓解国内房地产企业的资金压力。由于外资进入我国房地产市场受到了越来越多的限制，与国内企业合作则成为比较好的进入方式，因而能够分享国内房地产发展带来的利益。
3、提升房地产产品品质。外资投资机构有先进的国际运作经验，成熟的服务观念，强大的资金实力，由于外资的示范效应和挤出效应，使得国内企业学习其先进的管理模式，提高已建成物业的租金水平和出租率，向外资机构开发的标准看齐，甚至超越外资企业的产品和服务质量。
（二）消极影响
1、刺激国内商业地产价格的上涨，增加商业地产市场的潜在风险。外资投资的物业租金和售价都高于国内平均水平，树立了示范作用，促使国内开发商向其看齐，间接加剧物业价格的上涨，增加了我国的金融风险。
2、增加人民币升值的压力。大量的外资投资房地产市场，带来人民币升值和物业升值的双重压力。一旦外资撤离，必然对经济产生毁灭性的打击。
3、制约国家宏观调控政策的有效性。国家采取一系列紧缩银根的房地产信贷政策，国内有实力的房地产企业纷纷转向境外融资缓解资金压力，制约了国家对房地产的一系列调控政策效用的发挥。
三、利用外资的建议
结合前面的研究结论，提出利用外资的有益建议，以更加合理利用外资促进我国商业地产的发展，防止外资的负面作用。
1、多种手段引导外资流向。使用税收、利率等多种方法引导流向房地产的外资，加强对房地产业监控，限制外资进入房地产，有效抑制投机性外资进入商业地产市场对商业地产价格的炒作，导致价格虚高。
2、健全预警指标体系。通过建立科学可靠和可操作性强的预测指标体系，综合应用经济指标和统计指标，检测进入房地产业的投机性资本，实时监测非正常进出商业地产的资金量。
3、降低外资机构对人民币升值的预期。增强人民币汇率的透明度，增加人民币双向波动的汇率机制，降低人民币单边升值的压力，建立健全人民币汇兑管理，抑制境外投资性资本的非常进出。
利用多种手段限制和监控进入我国商业地产市场的房地产资金，更好地利用外资促进我国商业地产市场的正常发展，防止投机性资本大进大出给房地产市场带来的毁灭性冲击，对我国具有重要的现实意义。
（作者单位：西安建筑科技大学）
主要参考文献：
[1]王亮，郭春华.国际直接投资理论的新发展对中国利用外资的启示.经济与管理，2007.21.
[2]边慧.从房地产行业看外资并购的动因及效应.法商论丛，2008.1.
[3]顾建发.海外资金对上海房地产市场影响的分析[J].世界经济研究，2006.5.
[4]赵琦，顾宝炎，王工建.外资在我国房价上涨过程中的作用机制.商场现代化，2007.11. |
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