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提要 本文主要分析济南市历下区基础教育资源的分布现状，以及对当前基础教育资源区域内房价的影响，并提出当前房地产业的发展应合理引入基础教育资源。
关键词：基础教育资源；房价
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
在快速发展的信息时代，教育的地位越来重要，因此对孩子的教育问题成为每一个家庭的重要事项。选择一个好的学校显得特别重要，而选择一个好学校的最好途径就是购买一套在这个学区内的房子，这样既可以解决孩子的上学问题，又可以解决居住问题。景观、户型、结构、年份等诸多选房因素，学区被突出出来，影响学区房购买的重要因素也许就是邻近学校的优劣。因此，选择一个相对满意的学区已经成为人们选择房屋时重点考虑的一个因素，但由于学校的质量往往参差不齐，再加上学校周围的房屋资源的有限性，因此不同学区里的房价也显现出了差异，相同的房子在不同的学区里，价格也呈现出较大的差异。
一、概述
1、基础教育的定义。教育资源包括在长期的文明进化和教育实践中所创造积累的教育知识、教育经验、教育技能、教育资产、教育费用、教育制度、教育品牌、教育人格、教育理念、教育史籍、教育设施、教育市场、师资、生源以及教育领域内外人际关系的总和。千百年来，教育资源伴随着教育实践，不断积累着、扩展着、丰富着自身精神和物质的内涵，成为我们今天教育事业得以生存和发展的基础和土壤。由于教育的客观性赋予了教育所具有的公共性和产业性的双重属性，在实践中，教育资源便呈现类型的多样性。按其办学层次区分，可分为基础教育资源和高等教育资源；我们这里所说的基础教育资源主要涉及的是小学。在一定的结构下、按照一定的目标、围绕一定的内容去进行，基础教育在作用方面自然也有别于其他类型或层次的教育。其作用主要是为个体的持续发展奠定基础，为各级各类学校教育培养不同层次和类型的人才奠定基础，为社会的进步和发展奠定基础。
2、学区划分概况。目前的九年制义务教育分为民办和公办两种，民办学校一般没有学区划分的概念，可以从较大的区域范围招生，而公办中小学目前则实行就近入学的学区划分原则。为了达到公平公正，录取学生时一般实行房产证、实际居住地、户口本三证合一的录取方法，凡在本学区内随父母、祖父母、外祖父母（包括法定监护人）有常住户口并居住的适龄儿童，均可在该学区报名入学。
有些住宅虽然与重点学校仅有一墙之隔，但并非意味着就能进入该学校就读。所谓的“就近入学”，并不是指到离家最近的学校就读，而是指由所在地区教育行政部门根据本地区公办学校的资源配置状况和义务教育适龄学生的分布和需求状况，合理规划和确定本地区义务教育阶段公办学校招生入学范围和招生人数，为每一位适龄儿童少年提供就近入学的义务教育名额。按照现行规定，招生具有一定地理范围的，是按照小区或街道整体划分的，学区划分具有相对稳定性。
二、历下区基础教育资源与房价关系分析
历下区的小学分布在市区以及郊区的各个乡镇，在东部的部分郊区学校分布比较分散，周围的住宅区也主要集中在农村，房屋产权的流动性较差，因此不作为我们研究的对象。根据学校的配套完善程度以及周围居住区分布，选取的小学比较均匀的分布在市区范围，但由于各方面原因，每个学校的师资力量、配套设施及升学率都是不同的。
1、典型性分析。历下区一般的房地产价格为5，000元/m2左右，选取7所学校周围学区以及房价进行对比分析：大明湖路小学周围生活区包括山东省统计局宿舍、省直统管房宿舍、西贡街街巷、鞭指巷、芙蓉街住宅区，房价一般在6，000元/m2以上，甚至超过7，000元/m2；花园路第二小学周围生活区包括彼岸新都、花园小区、福润康城、花洪小区，房价维持在5，500元/m2；解放路二小周围生活区包括绿景嘉园、历山东路单位宿舍、山大南路单位宿舍、历东小区，房价一般在6，000元/m2以上；文东二小周围生活区包括羊头峪小区、单位宿舍等，房价维持在6，000～8，000元/m2不等；甸柳一小周围生活区包括甸柳新村一、二、三，甸柳四区（1～10号楼），燕柳园，甸柳庄，靠近二环东路的地质中心宿舍，济钢冶金机械中心宿舍，房价一般在6，000元/m2以上；山师附小周围生活区包括小三庆汇文轩、山东师范大学教职工宿舍、省直统管房宿舍，房价一般在7，000元/m2以上，有的甚至超过9，000元/m2；十亩园小学周围生活区为十亩园小区，房价一般在5，500元/m2以上，如图1所示。（图1）
本文所选取学校周围的环境、商业、交通等因素相差不是很多，这样我们通过房价的对比以及前面的分析，就不难发现，由于学校不同房价也表现出了差异性。显而易见，学校的知名度以及在市民心中的地位的不同导致每个学校周围学区房价的差异。学校是影响学区房价格的重要因素之一，学校相对越好，就算其他方面的因素稍微差一点的话，房价也会相对较高。例如，甸柳一小，其学区内的甸柳新村基本都是上世纪八九十年代的房子，房子破旧，户型不是很合理，没有暖气，小区的基础配套设施也比较差，但这个片区的价格却在6，000元/m2以上。
2、学区对房价的影响。历下区的小学主要集中在文化东路片区和甸柳新村及燕山区片区，文化东路的山师附小与文东一小与文东二小，市区东部的甸柳一小、燕山小学、历下实验小学、解放路第一小学构成了一个教育片区，是家长的理想教育区域，家长们喜欢选择购买这些学区的房子，这些学校周围的房价自然也就水涨船高。基础教育资源对房价的影响相对较大，一个学校所覆盖的区域是固定的，学区内的土地资源也是有限的，土地上所承建的房屋自然也不是无限的，再加上学校招生人数往往是饱和的，一套好学区内的房子就是一张难得进入这个小学的关键因素，不但可以解决住房问题，更重要的是自己的孩子可以享受到高质量的教育；由于学区房固有的稀缺性，学区房固有位置的喜爱的固定性，学区房转手相对比较容易，于是出现求大于供的现状，并促进了学区房的巨大升值潜力。综上所述，各个学区的房价出现了差异。
学区范围的大小决定了学区内住宅区的数量，学区范围越大，学区内现有的住宅区或是将来开发的住宅区就会越多，学区范围住宅区的数量直接决定了供求两方的供给方面。根据经济学原理，当供给比较充足，而需求不变或是变化比较小的时候，商品的价格就会下降。我们现在研究的学区房亦是如此，一个学区内的住宅区越多，而小学的招生量却变化不大或是没有变化，学区房的房价自然也就会大打折扣。当然，学区内住宅区数量的多少也会受到政府规划的限制。
三、结论
基础教育资源在一定程度上促成了房地产价格的上涨，因此住宅市场开发投资对小学布局的配套也有比较高的要求。开发商在起初选择地段进行开发的时候往往把这个地区的学校作为重点斟酌的对象，如果开发地块原来的小学质量较好，在后期的销售过程中就一定会充分利用这个重要的资源，做足学区房这方面的宣传；如果没有配套较高的学校，甚至不惜重金邀请教学质量比较好的学校合作办学，也要让自己的居住区配备一所教学质量较高的学校，这样更有利于楼盘的成功销售。譬如，号称“江北第一大盘”的鲁能•领秀城，为让业主的子女享受优质教育，引进多所幼儿园、小学，将该项目打造成泉城首席文化社区。地产牵手教育，既具有良好的社会效益，又具有依托学校打造企业品牌的文化价值。教育加地产的模式，是地产项目规模与企业实力的标志，教育地产从诞生的一鸣惊人到今日的强势扩张，迅猛发展，是因为其对楼盘发展商、名校以及众多购房者而言有着极大的诱惑力。
通过研究，我们可以了解历下区基础教育资源的空间分布以及质量差异，更重要的是可以更加准确地把握“教育”相对于位置、环境、商业等因素在房地产开发销售中所起到的作用。通过现场调查、资料收集、各个学区房价的对比、学校与周围居住区的配套分析以及各项数据的分析，可以准确把握住教育对房价的带动作用，从教育方面为房地产的开发和销售提供丰富准确的信息，在开发过程中成功实现房地产与教育的联姻。在购房各因素中，教育几乎具有压倒一切的优势，教育给房地产带来的巨大增值作用更是难以度量。甚至有人说：“只要有教育题材，房子就不愁卖，教育地产可以称得上楼市的‘灵丹妙药’”。
（作者单位：山东师范大学人口•资源与环境学院）
主要参考文献：
[1]学区房真的在为孩子买吗.楼市，2006.3.
[2]关于教育资源的定义[EB/OL].http：//baike.baidu.com，2002.
[3]鲁欢，赵丽萍，张蓓.创造教育资源提升高端品质教育撑起楼市一片天.京华时报，2009. |
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